서울시, 소규모건축 용적률 한시적 완화 본격 시동… 하반기 착공 가능
□ 오세훈 서울시장이 소규모 건축물의 용적률을 한시적으로 완화하는 규제철폐안 33호의 본격 시행을 위해, 17일(월) 오후 첫 적용 대상지인 구로구 오류동 소규모 재건축 현장을 직접 찾아 추진 상황을 살펴보고 주민들의 의견도 청취했다.
□ 지난달 25일 발표한 규제철폐안 33호는 법령보다 더 엄격한 조례가 적용되고 있는 제2·3종 일반주거지역 소규모 건축물 용적률을 제2종지역은 200%→250%, 제3종지역은 250%→300%로 법적 상한까지 3년간 한시적으로 완화하는 것이 주요내용이다.
□ 적용 대상은 대규모 재개발·재건축 사업과 달리 건설경기 악재에 더 큰 영향을 받는「건축법」에 따른 건축허가 및「빈집 및 소규모 주택정비법」에 따른 ▲소규모재건축(부지 1만㎡ 미만) ▲소규모재개발(부지 5천㎡ 미만) ▲자율주택정비사업(36세대 미만) 사업이다.
○ 다만, 가로주택정비사업은 사업면적이 2만㎡까지 가능함에 따라 소규모 건축물 활성화 취지와 맞지 않아 이번 완화대상에서는 제외했다.
□ 현재 서울시 전체 면적(605.6㎦) 중 제2·3종일반주거지역은 239.4㎦. 이번 규제철폐안 33호 적용 대상지는 약 88.7㎦(43만 개 필지, 30만 동)다. 시는 규제철폐안 33호 본격 가동을 통해 앞으로 3년간 약 1만 세대를 공급한다는 계획이다.
□ 먼저, 「건축법」에 따른 건축허가를 통해 제2·3일반주거지역 내 신축이나 증축이 이루어질 경우, 사업당 평균 약 1~2세대의 추가 공급이 가능할 것으로 예상된다.
□ ‘소규모 재건축’ 가능 사업지 총 2,620곳의 용적률이 최대 50%까지 완화되면 사업지별 비례율이 평균 30% 증가하고, 전용 59㎡ 주택이 9세대 추가 공급되는 효과가 있다. 특히, 기존 건축물의 현황 용적률이 조례상 기준을 초과해 사업 추진이 어려웠던 595곳이 혜택을 볼 것으로 예상한다. 마지막으로 ‘자율주택정비사업’은 개소별 10세대(전용 30㎡)가 늘 것으로 본다.
○ 현재 서울 전역에서 추진 중인 소규모 재건축이 74건, 자율주택정비사업 59건, 소규모재개발 1건이다.
□ 아울러 상가주택·업무시설 등 비주거 시설 건축시에도 10~25% 면적 증가효과가 있어 소규모 건축사업 전반에 대한 사업성이 개선될 전망이다.
□ 서울시는 이번 규제철폐로 오류동을 포함해 그동안 주거환경 개선이 필요했지만 정비가 어려웠던 지역들의 실질적인 사업여건 개선은 물론 소규모 건축물 신축 등 민간부문 건설투자를 활성화로 침체한 건설 산업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다.
□ 이번 현장 방문지인 구로구 오류동 108-1 일대(화랑주택) 또한 7층이하 제2종 일반주거지역으로 그동안 주민들의 개발의지는 높았으나, 낮은 비례율과 높은 추정 분담금으로 주민부담이 컸던 곳이었다.
□ 이 지역이 규제철폐안 33호를 적용, 용적률이 200%→250%로 완화되면 분양세대가 증가하고 세대별 분담금은 감소해, 사업성이 획기적으로 개선될 것으로 기대하고 있다.
□ 시는 이번 용적률 완화가 3년간 한시적으로 시행되는 만큼, 소규모 재건축 희망 사업장을 대상으로 사업성을 무료로 분석해 신속한 주민 의사결정 및 사업 추진을 지원할 예정이다.
○ 법적상한용적률 계획, 용도지역 상향 가능 여부 등 종합적으로 검토해 최적의 건축계획(안)을 제시하며, 사업 전·후 자산가치를 평가하고 추정분담금까지 산출해 제공할 예정이다.
□ 이와 함께 비상경제상황 및 주택공급상황 등을 고려해 조치가 바로 시행되도록 5월 조례 개정을 목표로 추진 중이다. 특히 건축허가의 경우 별도의 관리계획 변경이 필요하지 않아 빠르면 6월경에도 용적률 완화를 적용해 착공이 가능할 것으로 내다봤다.
□ 오세훈 시장은 “최근 자재값 상승, 건설 경기 침체 등으로 사업성이 나오지 않는 빌라 등과 같은 소규모 재건축·재개발이 지체 또는 무산되기도 하는 등 어려움을 겪고 있어 특단의 대책을 마련했다”며 “정비 방안을 모색 중이었던 단지가 이번 정책을 잘 활용해 열악한 주거환경을 획기적으로 개선할 뿐 아니라 건설 경기 활성화에도 도움이 되는 기회가 되기를 바란다”고 말했다.
