서울시, 옥인동·명륜3가·망우동 용적률 최대 1.2배 완화… '휴먼타운 2.0' 주택정비 확대

서울시, 옥인동·명륜3가·망우동 용적률 최대 1.2배 완화… '휴먼타운 2.0' 주택정비 확대
- 시, 1일(목) 3개소 특별건축구역 지정 고시, 기존 2개소 포함 총 5개소로 확대
- 작은 필지·경사지 등 정비 제약 해소… 용적률 최대 1.2배, 지역별 높이·배치 기준 완화
- 디자인 가이드라인과 개별 건축위원회 심의로 주택성능과 마을경관 함께 고려
- 추가 8개소도 서울시 건축위원회 심의 추진… 저층주거지 맞춤형 정비 지원 확대

□ 서울시는 1일(목) 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동 휴먼타운 2.0 사업지 3개소를 특별건축구역으로 지정 고시한다. 기존 종로구 신영동·구로구 구로동 2개소에 이번 3개소가 더해져 ‘휴먼타운 2.0 특별건축구역’이 5개소 늘면서 저층주거지 맞춤형 정비가 확대된다.

□ ‘휴먼타운 2.0’은 경관지구·고도지구 등 지역 여건으로 전면 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 서울시 정비 모델이다. 특별건축구역 지정, 리모델링활성화구역 지정, 건축협정 집중구역 지정을 통한 건축규제 완화와 전문가 지원으로 주민 스스로 노후주택을 정비하도록 돕는다.

○ 여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 모아주택 사업을 묶어 계획적으로 관리하는‘모아타운’과 달리, ‘휴먼타운2.0’은 기존 골목과 마을의 특성을 살리면서 개별 필지 또는 이웃한 필지간 건축협정을 통해 주택을 정비하는 방식이다.

○ 시는 2023년 9월 추진계획을 수립한 이후 7개 자치구 13개소를 대상지로 선정해 사업계획 수립을 추진하고 있다.

□ 옥인동과 명륜3가의 경우 작은 필지와 경사지, 차량 진입이 어려운 좁은 골목 등으로 신축 시 충분한 면적과 사업성을 확보하기 어려워 개별 주택정비에 제약이 있었던 지역이다.

○ 옥인동은 전체 418필지 중 71.1%인 297필지가 90㎡ 미만의 소규모 필지다.

< 용적률 최대 1.2배..지역 여건에 맞춰 높이·배치 기준 완화>

□ 휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 적용요건을 충족하면 용적률을 조례 기준의 최대 1.2배까지 완화할 수 있다. 제1종일반주거지역은 150%에서 최대 180%, 옥인동·명륜3가 내 제2종일반주거지역(7층이하)은 200%에서 최대 240%까지 적용할 수 있다.

○ 예를 들어 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 대지라면, 용적률 산정에 포함되는 연면적의 상한이 300㎡에서 360㎡까지 늘어난다. 실제 건축 가능한 규모는 높이·주차 등 다른 기준과 개별 심의 결과에 따라 달라진다.

□ 구릉지와 높이 제한 등 지역 특성에 따른 맞춤형 특례도 적용한다. 옥인동은 자연경관지구 내 해당지역의 높이를 16m에서 최대 20m로, 명륜3가는 10m에서 최대 14m로 완화할 수 있도록 했다.

○ 옥인동과 명륜3가는 경사지에 지하 주차장·비주거용도 등을 마련할 때 지상으로 드러나는 지하층 부분에 한해 건폐율을 60%에서 최대 80%까지 완화할 수 있다.

□ 건축물과 대지 경계 사이에 확보해야 하는 공간인 ‘대지안의 공지’와 옥상조경 인정기준도 지역별로 완화한다. 건축선·인전대지경계선으로부터 1~3m씩 띄워야 했던 이격거리를 현행의 1/2 범위까지 줄이고, 옥상 조경은 대지 조경면적으로 인정하는 한도를 전체 조경면적의 1/2에서 2/3으로 늘려 소규모 대지에서도 건물 배치의 선택 폭을 넓혔다.

□ 건축기준을 완화하면서 마을의 주거환경과 경관은 함께 관리한다. 지역별 디자인 가이드라인을 적용해 건축물의 형태와 외관, 외부공간 등이 주변 마을경관과 조화를 이루도록 유도한다.

□ 특례를 받으려는 건축주는 특례 사유와 예상 효과를 담은 ‘특례적용계획서’를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청하면 된다. 특례 적용여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다. 서울시는 건축주가 대지 여건에 맞는 건축계획을 마련할 수 있도록 휴머네이터(전문가 자문단)를 통한 기획설계와 상담도 무료로 지원한다.

□ 이번에 지정하는 특별건축구역은 지정 후 3년간 한시적으로 운영하며, 사업성과를 모니터링·평가해 지속 운영 여부를 결정한다

○ 특례를 적용받은 건축물은 건축허가(신고) 후 12개월 이내에 착공해야 특례가 유지되며, 기한 내 착공하지 않으면 특례가 적용되지 않는다.

< 추가 8개소도 건축위원회 심의 추진...저층주거지 정비 지원 확대>

□ 서울시는 이번 3개소 지정에 이어 추가 8개소도 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 금년내 완료할 계획이다. 휴먼타운 2.0 특별건축구역을 확대해 저층주거지 주민들이 지역 여건에 맞는 방식으로 노후 주택을 정비할 수 있는 기회를 넓힌다.

□ 신축이 어려운 기존 주택의 개선도 지원한다. 시는 대상지별 여건에 맞춰 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정을 추진해 기존 주택의 리모델링과 인접 필지 간 공동 정비를 함께 지원할 계획이다.

□ 명노준 서울시 주택실장은 “이번 지정은 개발이 어려운 동네의 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축규제를 조정해 주택정비의 실현 가능성을 높였다.”며, “지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다”고 말했다.