용적률 400% ？ 복합개발 허용… 준공업지역 개발 '탄력' 받는다

용적률 400% ？ 복합개발 허용… 준공업지역 개발 '탄력' 받는다
- 서울 대개조 구체적 실현을 위한 ‘준공업지역 제도 개선방안’ 발표
- 경직된 제도 개선으로 사업성 높여 직·주·락(職·住·樂) 어우러진 미래첨단공간으로 변화
- 정비유형 단순화, 면적에 따른 개발방식 제한 폐지 등 복합개발 확대 허용
- 주거용적률 최대 400%(150%↑), 기준？허용용적률도 각각 20%p씩 상향
- 준공업지역 유지 원칙하에 토지이용 현황과 계획을 고려한 유연한 용도지역 조정

□ 그동안 경직된 제도와 과도한 규제로 인해 개발이 더뎠던 준공업지역 개발에 탄력이 붙을 전망이다. 도심 변화를 반영해 제조업 중심공간에서 직·주·락(職·住·樂)이 어우러진 ‘미래첨단산업 공간’으로 변화시키는 것이 목표다.

□ 서울시는 ▲정비유형 재구조화 및 복합개발 확대 허용 ▲준공업지역 활성화를 위한 용적률 상향 및 체계 개편 ▲토지이용 현황 및 계획을 고려한 용도지역 조정 등을 주요내용으로 하는 ‘준공업지역 제도 개선방안’을 7일(목) 발표했다. 지난 2월 발표한 서울 대개조 1탄 ‘서남권 대개조’를 구체적으로 실현하기 위한 후속 실행방안이다.

○ 시는 준공업지역이 82%를 차지하는 서남권에 대한 규제를 완화해 미래산업을 유치하고, 준공업지역 내 산업·문화 등 다양한 기능의 융·복합시설과 공동주택 건립시 용적률을 최대 400%까지 완화하는 등 준공업지역 제도 혁신을 하겠다고 밝힌바 있다.

□ 준공업지역은 60~70년대 소비·제조산업 중심지로 국가 성장을 주도했으나 현재는 낙후되고 침체된 곳들이 대부분이다. 또한 현 준공업지역에 대한 개발 및 운영 제도는 지역 여건과 산업환경 변화 등을 적절하게 반영하고 있지 않아 제도 개선에 대한 필요성이 꾸준히 제기되어 왔다.

○ 현재 서울에는 영등포, 구로, 금천, 강서, 도봉, 성동 등 총 19.97㎢ 규모의 준공업지역이 지정되어 있다.

<정비유형 단순화, 면적에 따른 개발방식 제한 폐지 등 복합개발 확대 허용>

□ 첫째, 기존 전략재생형, 산업재생형, 주거재생형, 산업단지재생형로 나뉘었던 준공업지역의 복잡한 정비유형을 공장 비율에 따라 ▲산업복합형(공장비율 10% 이상) ▲주거복합형(공장비율 10% 미만)으로 재편한다.

○ 기존 전략재생형과 산업재생형은 ‘산업복합형’으로 합치고, 주거재생형은 ‘주거복합형’으로 개편했다. 산업단지별 관리계획 등에 따라 별도로 관리하는 ‘산업단지재생형’은 삭제했다.

□ 아울러 면적에 관계없이 사업 주체가 개발방식을 자유롭게 선택할 수 있도록 한다. 기존에는 공장비율 10% 이상 부지에 공동주택을 지을때는 1만㎡ 이상은 산업부지와 공동주택부지를 엄격히 분리하는 부지 분할방식으로, 3천㎡ 이상 1만㎡ 미만 부지는 산업·주거 복합건물 방식으로만 개발이 가능했다.

<주거용적률 최대 400%(150%↑), 기준·허용용적률도 각각 20%p씩 상향>

□ 둘째, 준공업지역 내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획(부지 3천㎡ 이상 대상) 수립시 최대 용적률을 현행 250% 이하에서 400%까지 높이는 등 규제를 대폭 풀어 사업성을 개선한다. 상한용적률 인센티브 150%는 기존 공공시설 기부채납은 물론 공공임대주택 공급, 건축법 등 다른 법령에 따른 용적률 완화 항목까지 적용가능하도록 다양화한다.

○ 공공시설(순부담율)은 전체 면적의 15%이상을 확보해야 하며, 5천㎡ 이하는 여건에 따라 위원회 심의를 통해 용적률 일부 완화가 가능하다. 공공임대주택 공급으로 용적률을 완화할 경우 절반 이상을 공공임대주택으로 공급해야 한다.

○ 아울러 지구단위계획이 필요하지 않은 오피스텔과 노인복지주택도 용적률 400%를 적용받기 위해선 앞으로는 지구단위계획을 수립해야 한다.

□ 기준·허용용적률도 현행 210%, 230%에서 230%, 250%로 각각 20%p씩 상향 조정한다. 상향 조정한 허용용적률 20%p는 공공보행통로, 열린단지 등 ‘개발사업형(공동주택 건립형) 지구단위계획 수립기준’에서 정한 항목을 적용한다.

<준공업지역 유지 원칙하에 토지이용 현황과 계획을 고려한 유연한 용도지역 조정>

□ 셋째, 산업기반 확보 등을 위해 준공업지역 유지를 원칙으로 하되 토지이용 현황과 계획을 고려, 주민 불편 최소화 범위 내에서 유연하게 용도지역을 조정·운용한다. 대상지는 중심지 기능 고도화를 위해 업무 등 고밀개발이 필요한 지역과 이미 주거화 돼 산업기능을 상실한 지역으로 구체적인 개발계획 수립 등 지구단위계획 수립을 병행토록 하였다.

○ (상업지역) 도심 및 광역 중심 지역 내 간선도로 또는 상업지역 연접지로 부지면적 5천㎡ 이상의 정형화된 토지를 일자리 창출 등 서울시 공간정책에 반영한 업무(오피스텔 제외), 상업, 연구시설 등으로 개발할 경우 일반상업지역으로 조정이 가능하다.

○ (주거지역) 이미 주거화 된 광범위한 공동주택 단지 밀집지역 등 산업기능상실지역은 주거지역으로 조정이 가능하되, 이때 용도지역은 제3종일반주거지역으로 일괄 조정한다. 다만 역세권에 해당하는 지역은 구체적인 개발계획 수립을 전제로 준주거지역으로도 조정할 수 있다.

□ 신속하고 예측가능한 계획 수립을 위해 용도지역 변경은 시와 해당 자치구의 사전 협의후 타당성 심의를 통과한 지역에 대해 해당 자치구가 도시관리계획 변경 절차를 입안하는 방식을 도입한다.

□ 이번「준공업지역 제도 개선방안」은 빠른 사업추진을 위해 발표 즉시 시행된다. 복합개발방식 면적 제한 규정 삭제, 공공임대주택 공급에 따른 용적률 완화 규정 신설 등은 조례 개정 이후부터 적용된다.

○ 이와 함께 시는 제도의 안정적 정착을 위해 계획구상 단계에서 TF를 운영해 자치구·사업자간 사전 협의 후 지구단위계획 입안을 추진할 예정이다.

□ 이번 개선방안 관련 상세 내용은 7일(목)부터 도시계획포털(알림마당→자료실)에서 확인할 수 있다.

□ 조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 제도 개선을 통해 침체한 준공업지역내 대규모 유휴부지를 중심으로 개발이 활성화될 전망”이라며 “준공업지역의 성장 잠재력을 다시금 끌어올려 미래 첨단산업공간과 직주근접형의 쾌적한 주거지 확보를 확보해 시민들에게 공급하겠다”고 밝혔다.

※ 자세한 사항은 붙임문서를 참고 하세요.