1300여명에 1850호정도 임대 200~250잡으면 300~350개정도요 될꺼같은데

사업성이 괜찮은 편인가요? 총 분양물량의 이십프로가 안된는것 같네요..

@익명 제가 많은건 모르지만 사업성 좋으면 분쟁이 많고 사업성 안좋으면 속도가 빠릅니다. 각자 장단점있고 사업성 좋고나쁨은 이미 가격에 반영되있는게 보통입니다. 일단 상도 분석하기로 14구역보단 15가 좋고 15보단 신상도역 들어서는 16이 좋습니다. 신상도역 안들어오면 14랑 비슷할꺼고요. 사업성 예상치는 일단 주인공람나와봐야 대략 틀을 알수있습니다. 지금은 그냥 예측수준이죠ㅋㅋ참고하시면 좋을꺼같습니다.

주변 신축아파트 가격도 중요한데 일반분양 수가 토지등소유자대비 많이 적어서 ...분담금은 많이 나올 가능성이 커요

@익명 좋게 생각하면 어짜피 분담금 많이나오는곳은 재개발 물건이 쌉니다. 노량진 보면 사업성 좋으니 20억씩하잖아요. 어짜피 매수가+분담금= 아파트가격이라 분담금 많이내는곳은 재개발물건이 쌉니다.

노량진도 3,4년 전엔 쌌어요..지금이나 피가 십몇억씩 하는거죠..

@익명 사업진척이 되고 아파트가격이 오르고 사업성이 좋으니 P가 십몇억씩 붙는거지 사업성 안좋으면 그 P도 안붙습니다. 지금 16구역 개발되면 84가 18~20억할껀데 나중에 지금 매수5억에 분담금 8억내도 5~7억 남는겁니다. 사업 후반으로가면 5~7억이 P로 붙는형식인거죠. 결론적으로 사업성이 안좋으면 안좋은만큼 매물이 저렴하단 이야기죠

쉽게생각해서 매수가+분담금+프리미엄=주변시세

1850보다 더늘어날꺼고 임대 보통 15퍼 잡아요. 일분은 400봅니다

@우동 뭐... 제 마음대로 1850이라 한건 아니고요^^ 조합측이 준 자료가 대지 74500제곱미터에 1832세대라 그거 기반해서 말씀드린거고 임대 비중은 대략 10~15퍼인데 이미 토지를 12000제곱정도 기부채납을 잡고있어 임대비율 15퍼까진 안나올껍니다.

이정도면 사업성 괜찮은거 아닐런지요?

@익명 주관 따라 달라서요ㅎㅎ신상도역 들어오고 분양가 좋다는 분석하에서는 14나 15에 비해서는 괜찮은거 같습니다

댓글 감사드립니다..혹시 16구역 요새 시세가 어느정도 일까요?지분당..부동산마다 편차가 넘 커서 가늠이 잘 안되네요..조언좀 부탁드립니다^^

@익명 저도 재개발 지역내 제 빌라가있어 공부하는 입장이다보니 시세에 대해서 정확히 파악은 못하고 있습니다.ㅎ 다만 좋은 물건 고르시려면 재개발 구조를 아셔야 하는데 관건은 재개발 구역내 순위와 감정평가 기준입니다. 일단 구역내 순위가 왜 중요하냐면 평형선택권이 있기때문입니다. 상도 15구역기준 2100명의 조합원이있고 3200세대중 84이상이 30~40퍼 내외입니다. 원하는 평형을 받으시려면 그 구역내 25퍼~30퍼 이내의 물건의 고르셔야합니다. 구역이 면적이 작고 사람이 많을수록 높은 순번을 구매하셔야 나중에 선택권이 있습니다. 그리고 물건 고르실때 가장 중요한건 감정평가가 얼마나 나올까입니다. 감정평가가 잘나오는 기준은 공주가와 연결됩니다. 공주가는 국가가 대지지분 건물가격까지 평가해서 정해놓은 가격입니다 감정평가할때 기준이 되는 금액이 공주가입니다. 다만 국가가 세세한 항목까지 공주가에 넣을수없기때문에 일조권,조망권,엘베유무등 감평사가 일정비율 가감가하는 방식으로 생각하시면 편합니다. 투자목적이시면 반대로 적은금액으로 투자하는게 수익성은 높을수있습니다.

@익명 간단하게 좋은물건은 입주권을 받을수있는 권리산정일이내에 있는 신축이며 대지지분이 높을수록 좋습니다. 그래야 공주가가 높을테니까요. 반대로 구축에 대지지분이 높다고 좋은게 아닌게 공주가가 낮으면 감평이 낮아지게됩니다. 지분당 편차는 이런거에서 발생할껍니다.

세세한 답변 정말 감사드립니다..매수에 참고하도록 하겠습니다