삼프로tv 방송만 보더라도 사업성 없는 지역에 인선티브를 더 주더라도 빠르게 사업을 진행하겠다고 서울시장 후보중 한분이 말씀하셨고 지금은 공급이 너무 없어서 고도제한 완화와 임대부분도 현실적인 매입금액을 상향 책정하겠다고 합니다. 현실을 직시해야 합니다. 이태원1구역 지역이 재개발 사업성이 없고 진행이 안된다고 하면 대한민국 어느지역이 가능할지 궁금합니다. 허허벌판에 혁신도시나 신도시 짓고 30년후 공실 지옥 콘크리트 유령마을만 만들건지요 용산국제업무지구에 공약대로 유엔AI허브유치와 R&D특구 지정되고 용산국가공원도 순조롭게 진행될때 가치와 누구도 부정할수 없는 서울 중심 용산이 재개발이 안될까요? 순간의 판단이 인생을 좌우 할수 있습니다.

현재 남산 주변은 최고 15층, 소월로 도로면 이하라는 고도제한이 있습니다. 신통후보지로 선정된 이태원1구역,동후암1,동후암3,용산1구역,남산1구역,용산3구역 공히 적용됩니다. 재건축이 추진 중인 남산대림, 이태원주공도 동일합니다. 한남뉴타운도 고도제한(해발고도 90미터)이 있습니다. 고도제한으로 남산 일대 구역도 한남뉴타운도 일반분양분이 많지 않습니다. 즉 사업성이 좋지 않습니다. (한남3구역 전체세대수 대비 일반분양비율 14.2%) 사업성이 좋으면 일반분양분이 많아져 조합원분양가가 낮아지고 조합원 추가분담금은 작아집니다. 사업성이 나쁘면(일반분양이 적음) 조합원분양가가 높아지고 조합원 추가분담금은 상대적으로 많아집니다. 하지만 진정한 의미의 사업성은 개발이익(준공 후 아파트 시세 – 조합원 분양가)입니다. A조합은 사업성이 좋아 34평 조합원 분양가가 15억입니다. 반면 B조합은 사업성이 나빠 34평 조분이 20억입니다. 그런데 A조합 아파트는 외곽에 있어 준공 후 예상 시세가 20억이고 B조합은 용산에 있어 45억입니다. 추가분담금 측면에서의 사업성은 A조합이 좋지만 투자 관점에서의 사업성은 B조합이 훨씬 좋습니다. 만일 남산 일대나 한남뉴타운이 외곽에 있다면 고도제한으로 추가분담금도 높고 준공 후 예상 시세도 낮아 재개발 자체가 어려웠을 것입니다. 하지만 더 부담해야 할 추가분담금보다 훨씬 높은 개발이익이 예상되는 용산에 위치한 터라 재개발이 활발히 진행되고 있습니다. 현재 한남뉴타운 프리미엄이 25억이 넘습니다. 일반분양분이 많아 사업성이 좋아 높은 프리미엄이 형성된 것이 아닙니다. 준공 후 높은 개발이익이 예상되기 때문입니다. 이태원1구역은 준공 후 한남뉴타운 시세의 70% 예상합니다. 최근 한남4 조합원 분양가가 26억(한남 타구역은 20억 이하)으로 결정됐습니다. 프리미엄은 물건에 따라 25억~30억선입니다. 피를 25억으로 가정 시 매수자는 51억에 취득세, 이자 비용까지 감안하면 60억은 필요합니다. 60억을 투자할 매수자는 준공 후 시세가 최소 70억은 기대해야 투자가 가능할 것입니다. 70억의 70%는 49억이며 60억의 70%는 42억입니다. 이태원1구역 포함 남산 주변 구역과 한뉴는 고도제한으로 사업성이 좋지 않지만 부담해야 할 추가분담금보다 훨씬 큰 개발이익이 예상돼 재개발이 활발히 진행되고 있습니다.

아무리 높은 가치의 아파트가 들어선다고 하더라도 공사비와 사업비가 크게 증가하거나 조합원 분담금 부담이 과도하다면 사업성이 좋다고 단정할 수는 없습니다. 결국 사업성은 "얼마짜리 아파트가 될 것인가"만이 아니라, "그 아파트를 짓기 위해 얼마의 비용이 들고 기존 주민들이 얼마를 부담해야 하는가"까지 함께 고려하여 판단해야 한다고 생각합니다. 또한 재개발의 본래 목적은 기존 주민들의 주거환경 개선과 재정착에 있습니다. 중요한 것은 미래 시세가 얼마가 되느냐가 아니라, 현재 살고 있는 주민들이 사업 이후에도 계속 이 지역에서 살아갈 수 있느냐입니다. 재개발이 성공적인 사업인지 여부는 아파트 가격이 아니라 기존 주민들이 감당 가능한 조건으로 재정착할 수 있는지에 의해 평가되어야 한다고 생각합니다.

이태원1구역은 원래 고도제한으로 재개발이 불가능했던 지역인데 고도제한이 52년만에 해제되고 신통기획으로 서울시가 지정하고 5억원 예산을 들여 지금 정비사업 용역 중 입니다. 저지대인 녹사평대로 쪽으로는 15층 고층 아파트가 들어서고 고지대인 구역 안쪽은 저층형 테라스세대가 들어서지 않겠나 예상합니다. 용역결과는 올해말에 발표되니 그때 사업성에 대해 자세히 알 수 있습니다. 그러나 재개발의 사업성은 세대수로 결정되는게 아닌 신축된 아파트의 가치로 결정됩니다. 어느지역의 어떤 아파트냐가 중요한 거죠. 한남뉴타운의 80%에 수렴할거라 예상해도 아파트가격이 40억 이상 예상입니다. 또한 구역 내 고지대가 있다는걸 서울시에서 모르고 구역지정을 하지 않습니다. 오히려 그게 그동안 걸림돌이 되어왔기에 더더욱 면밀히 검토하고 가능성이 충분하다 생각하여 구역이 지정된겁니다. 이런 지형적인 단점때문에 역설적으로 재개발이 아니면 이 지역의 열악한 주거환경이 개선 될 여지가 없다... 그게 가장 큰 재개발의 당위성이자 자산이 된 겁니다.

이태원1구역은 올라가면서 건물층수가 줄어들어 조감대로 물량이 나올수 없는구조입니다 일반물량도 조합원 대비 부족하겠습니다

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재개발되면 재용 형님이랑 이웃되는 곳 : 이태원1구역 신속통합기획

재개발되면 재용 형님이랑 이웃되는 곳 : 이태원1구역 신속통합기획 1️⃣ "용산의 마지막 미개척지, ...

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이태원 1구역은 조건부로 대상지 선정이 되었기에 계획안 확정이 되고 다시 조건부 협의를 해야 하는건가요?

이번에 정비계획수립 업체 입찰결과 동해가 우선협상대상자로 선정되었고 이번 주 중으로 구청과 계약 예정입니다. 동해는 도시계획업체 중 가장 큰 회사로 동후암 3구역도 여기서 정비계획수립 중이라 합니다. 이태원 1구역 순항 중 입니다.

첫번째~ 1구역 화이팅