사용자 활동

주민설명회를 시작으로 사업이 쭉쭉 진행되었으면 하네요. 그저 '공공'이라는 단어에 눈에 불을 켜고 반대하는 극성파들이 계셔서 ㅠㅠ

재개발 손익은 결국 공식 하나로 정리돼서, 그걸 먼저 보고 경우별로 설명할게요. 기본 구조 권리가액 = 내 부동산 감정평가액 × 비례율(사업 수익성, 보통 90~110%) 분담금 = 새 아파트 조합원 분양가 − 권리가액 즉 감정평가액이 클수록 분담금이 줄고, 크면 돈을 돌려받기도 해요. 감정평가는 대부분 '땅' 기준으로 매겨지니, 땅이 넓은 단독·상가 소유주가 구조적으로 유리할 수 있어요. ① 건물은 낡았는데 땅이 넓은 경우 이유: 오래된 건물은 감정평가에서 건물 가치가 거의 0에 가깝게 잡히지만, 땅값은 그대로 인정돼요. 그런데 지금 임대수익은 낡은 건물 기준이라 낮게 나오죠. 결과: "땅값에 비해 수익이 형편없는 자산"을 "땅값만큼 새 아파트로 바꾸는" 셈이라 효율이 크게 올라가요. 예시: 대지 50평 노후 단독이 감정가 25억, 비례율 100%면 권리가액 25억. 84㎡ 조합원 분양가가 15억이면 10억을 돌려받거나, 아래 1+1을 노릴 수 있어요. (숫자는 이해를 돕는 가정이에요.) ② 혼자서는 개발이 안 되는 땅인 경우 이유: 땅 가치는 "그 위에 뭘 지을 수 있느냐"로 결정돼요. 폭 4m 미만 골목에 붙은 땅, 모양이 좁고 긴 땅은 건축법상 신축이 막히거나 몇 층 못 올려요. 결과: 단독 개발로는 땅의 잠재가치를 못 끌어내지만, 재개발은 주변 필지를 합쳐서 도로를 새로 내고 고층을 올리니 그 잠재가치가 현실화돼요. 이런 땅은 시장에서도 제값을 못 받는 경우가 많아서 재개발이 사실상 최선의 출구예요. ③ 규제로 묶인 지역인 경우 이유: 2종 일반주거(특히 7층 제한)면 개인이 새로 지어도 용적률 한계 때문에 수익이 크지 않아요. 결과: 신통기획은 층수·용적률 기준을 완화하고, 서울시가 사업성 보정계수 같은 장치로 사업성을 끌어올려 줘요. 개인은 못 받는 규제 완화 혜택을 재개발로만 누릴 수 있는 거예요. ④ 1+1 분양이 가능한 경우 이유: 도시정비법상 종전자산 평가액(또는 주거 전용면적) 범위 안에서 2채를 받을 수 있고, 그중 1채는 60㎡ 이하여야 해요. 결과: 큰 평형은 실거주, 소형은 임대해서 현금흐름을 만들 수 있어요. 지금 원룸 임대 대신 새 아파트 임대로 바뀌는 셈이라 관리도 쉬워요. ⑤ 상가 소유주인 경우 새 단지 내 상가를 분양받거나, 조례·정관 요건(보통 권리가액이 최소 평형 아파트 분양가 이상)을 충족하면 아파트를 받을 수도 있어요. 지금 상가가 골목 안쪽이라 공실이 잦거나 임대료가 약하다면, 새 단지 상가는 수백~수천 세대 배후 수요가 있어 오히려 안정적일 수 있어요. ⑥ 상속·증여 계획이 있는 경우 이유: 단독주택·상가 건물은 하나의 덩어리라 자녀 여럿에게 나누기 어렵고, 공동 소유가 되면 관리·매각에서 분쟁이 잦아요. 결과: 아파트·입주권은 여러 채로 나눠 물려주기 쉽고 시세 파악도 명확해요. 1+1까지 받으면 분배가 더 수월하고요. ⑦ 유지·관리 부담이 큰 경우 이유: 30~40년 된 건물은 누수, 배관, 방수, 전기 같은 수선비가 해마다 늘고, 세입자 민원 응대와 공실 관리도 소유주 몫이에요. 결과: 재개발 후엔 관리사무소가 있는 아파트로 바뀌니 시간·비용 부담이 확 줄어요. 고령이거나 본업이 바쁘다면 체감 차이가 커요.