현재 남산 주변은 최고 15층, 소월로 도로면 이하라는 고도제한이 있습니다. 신통후보지로 선정된 이태원1구역,동후암1,동후암3,용산1구역,남산1구역,용산3구역 공히 적용됩니다. 재건축이 추진 중인 남산대림, 이태원주공도 동일합니다. 한남뉴타운도 고도제한(해발고도 90미터)이 있습니다. 고도제한으로 남산 일대 구역도 한남뉴타운도 일반분양분이 많지 않습니다. 즉 사업성이 좋지 않습니다. (한남3구역 전체세대수 대비 일반분양비율 14.2%) 사업성이 좋으면 일반분양분이 많아져 조합원분양가가 낮아지고 조합원 추가분담금은 작아집니다. 사업성이 나쁘면(일반분양이 적음) 조합원분양가가 높아지고 조합원 추가분담금은 상대적으로 많아집니다. 하지만 진정한 의미의 사업성은 개발이익(준공 후 아파트 시세 – 조합원 분양가)입니다. A조합은 사업성이 좋아 34평 조합원 분양가가 15억입니다. 반면 B조합은 사업성이 나빠 34평 조분이 20억입니다. 그런데 A조합 아파트는 외곽에 있어 준공 후 예상 시세가 20억이고 B조합은 용산에 있어 45억입니다. 추가분담금 측면에서의 사업성은 A조합이 좋지만 투자 관점에서의 사업성은 B조합이 훨씬 좋습니다. 만일 남산 일대나 한남뉴타운이 외곽에 있다면 고도제한으로 추가분담금도 높고 준공 후 예상 시세도 낮아 재개발 자체가 어려웠을 것입니다. 하지만 더 부담해야 할 추가분담금보다 훨씬 높은 개발이익이 예상되는 용산에 위치한 터라 재개발이 활발히 진행되고 있습니다. 현재 한남뉴타운 프리미엄이 25억이 넘습니다. 일반분양분이 많아 사업성이 좋아 높은 프리미엄이 형성된 것이 아닙니다. 준공 후 높은 개발이익이 예상되기 때문입니다. 이태원1구역은 준공 후 한남뉴타운 시세의 70% 예상합니다. 최근 한남4 조합원 분양가가 26억(한남 타구역은 20억 이하)으로 결정됐습니다. 프리미엄은 물건에 따라 25억~30억선입니다. 피를 25억으로 가정 시 매수자는 51억에 취득세, 이자 비용까지 감안하면 60억은 필요합니다. 60억을 투자할 매수자는 준공 후 시세가 최소 70억은 기대해야 투자가 가능할 것입니다. 70억의 70%는 49억이며 60억의 70%는 42억입니다. 이태원1구역 포함 남산 주변 구역과 한뉴는 고도제한으로 사업성이 좋지 않지만 부담해야 할 추가분담금보다 훨씬 큰 개발이익이 예상돼 재개발이 활발히 진행되고 있습니다.

지주택 빠지면 노후도 안깨지나요? 추진위에서 지주택하고 어떻게 논의중인지 궁금합니다