자양1동 629번지, 지금이라도 신속통합기획 재개발을 함께 검토해 보면 어떨까요? 안녕하세요. 저는 자양1동 629번지 모아타운 구역의 소유자입니다. 먼저 지금까지 모아타운 추진을 위해 노력해 오신 추진위원분들과 관계자분들의 노고에 감사드립니다. 이 글은 누구를 비난하거나 사업을 방해하려는 목적이 아닙니다. 오직 자양1동 629번지가 주민들에게 가장 유리한 방향으로 개발되기를 바라는 마음에서 작성하는 글입니다. 현재 서울시의 정비사업은 신속통합기획 재개발, 모아타운, 역세권 활성화사업, 역세권 장기전세주택, 민간도심복합사업 등 여러 방식으로 추진되고 있습니다. 일반적인 재개발은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 추진되는 재개발사업이며, 신속통합기획도 이 체계 안에서 추진됩니다. 반면 모아타운은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업 등을 묶어 추진하는 방식으로, 일반 재개발 요건을 충족하기 어려운 지역의 정비를 활성화하기 위해 도입된 제도입니다. 대표적으로 노후도 기준만 보더라도 신속통합기획은 **30년 이상 노후 건축물 비율 60%**를 충족해야 하는 반면, 모아타운은 **20년 이상 노후 건축물 비율 50%**를 충족하면 추진이 가능합니다. 즉, 신속통합기획은 노후도 기준이 상대적으로 엄격하고, 모아타운은 이러한 요건을 충족하기 어려운 지역에서도 정비사업을 추진할 수 있도록 마련된 제도입니다. 자양동의 다른 구역들은 이러한 여건에 따라 모아타운 방식으로 추진되고 있는 것으로 알고 있습니다. 반면 자양1동 629번지는 현재 노후도와 반지하 비율, 호수밀도 등 신속통합기획 요건을 충족할 수 있는 여건이 갖춰졌다고 판단됩니다. 그렇다면 아직 대상지 선정도 되지 않은 초기 단계인 지금, 모아타운뿐 아니라 신속통합기획 방식도 함께 검토해 볼 필요가 있다고 생각합니다. 제가 신속통합기획이 더 적합하다고 생각하는 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 사업 구조가 훨씬 단순합니다. 신속통합기획은 하나의 조합으로 사업을 추진하지만, 현재 모아타운은 5개 구역이 각각 조합을 설립하고 각각 법인을 구성해야 합니다. 조합장, 임원, 대의원 구성은 물론 총회 개최, 회계 및 세무처리도 각각 이루어져야 하기 때문에 행정비용과 운영비가 반복적으로 발생합니다. 둘째, 하나의 단지를 만드는 과정이 더 복잡합니다. 모아타운은 건축협정을 통해 지하주차장과 커뮤니티 시설을 통합할 수 있다고 하지만, 처음부터 하나의 단지로 계획되는 신속통합기획과는 차이가 있습니다. 여러 사업주체가 지속적으로 협의해야 하고, 사업을 진행하는 과정에서도 추가적인 행정절차와 이해관계 조정이 계속 발생할 가능성이 있습니다. 셋째, 시공사와 설계업체 등 선정에서도 차이가 있습니다. 신속통합기획은 하나의 대규모 사업으로 시공사와 설계업체 등을 선정하지만, 모아타운은 구역별로 각각 선정 절차를 진행해야 합니다. 이러한 구조는 대형 건설사와의 협상력에도 영향을 줄 수 있으며, 하이엔드 브랜드를 보유한 메이저 건설사들도 상대적으로 사업 구조가 단순한 대규모 사업을 선호하는 경향이 있다고 생각합니다. 물론 자양1동은 입지가 우수하기 때문에 충분히 관심을 받을 수 있지만, 협상력 측면에서는 신속통합기획이 유리하다고 판단합니다. 넷째, 사업 안정성이 더 높다고 생각합니다. 모아타운은 5개 구역이 각각 사업을 추진하는 구조이기 때문에 어느 한 구역이라도 사업이 지연되거나 해제될 경우 전체 사업에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 실제로 근처 구역에서 관리계획까지 수립된 이후에도 사업이 해제된 사례가 계속 발생하고 있습니다. 사업 해제 요건을 살펴보면, **소유자 반대 비율은 신속통합기획 재개발과 모아타운 모두 25%**입니다. 다만 토지면적 기준은 차이가 있습니다. 모아타운은 토지면적 3분의 1 이상이 반대하면 해제가 가능하지만, 신속통합기획 재개발은 토지면적 2분의 1 이상이 반대해야 해제가 가능합니다. 또한 신속통합기획은 하나의 사업구역 전체를 대상으로 하기 때문에 사업을 해제하려면 전체 구역을 기준으로 요건을 충족해야 합니다. 반면 모아타운은 5개 구역으로 나누어 추진되므로, 전체 사업을 해제하는 것이 아니라 5개 구역 중 한 구역만 해제하는 것은 상대적으로 더 쉬울 수 있습니다. 그 결과 해당 구역의 사업 지연이나 해제가 전체 사업 추진에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 즉, 이러한 점들을 종합적으로 고려하면 사업 안정성 측면에서는 신속통합기획이 상대적으로 더 유리하다고 생각합니다. 다섯째, 조합 설립 동의 요건도 차이가 있습니다. 대상지 선정 이후 조합 설립 단계에서도 차이가 있습니다. 신속통합기획 재개발은 소유자 75% 이상과 토지면적 50% 이상의 동의를 받으면 되지만, 모아타운은 소유자 75% 이상과 토지면적 3분의 2 이상을 확보해야 합니다. 특히 자양1동처럼 5개 구역으로 나누어 추진하는 경우에는 5개 구역이 모두 이 요건을 충족해야 하므로, 전체적으로는 주민 동의 확보와 토지면적 동의 확보에 대한 부담이 더 커질 수 있습니다. 여섯째, 국공유지 활용과 토지 확보 방식에도 차이가 있습니다. 신속통합기획은 하나의 사업구역으로 추진되기 때문에 국공유지를 무상양도받거나 매수하여 사업구역에 편입함으로써 사업성을 높일 수 있습니다. 반면 모아타운은 여러 개의 가로구역으로 나누어 추진되기 때문에 국공유지를 효율적으로 편입하는 데 한계가 있을 수 있습니다. 또한 신속통합기획 재개발은 토지 수용이 가능한 반면, 가로주택정비사업은 원칙적으로 매도청구 방식으로 토지를 확보해야 하기 때문에 사업 추진 과정에서도 차이가 발생할 수 있습니다. 일곱째, 시장의 평가도 다르다고 생각합니다. 제 개인적으로는 자양4A구역이나 자양3동 A구역처럼 신속통합기획으로 추진되는 지역의 시세가 모아타운보다 높게 형성되어 있다고 보고 있습니다. 이는 일반 투자자들도 신속통합기획이 사업성과 안정성 측면에서 더 높은 가치를 가진다고 평가하고 있기 때문이라고 생각합니다. 실제로 제 주변에서도 **"모아타운은 사업의 불확실성이 있어 투자가 망설여진다."**라는 의견을 여러 차례 들었습니다. 물론 투자 판단은 개인의 선택이지만, 시장의 평가 역시 참고할 만한 요소라고 생각합니다. 마지막으로, 속도 측면도 다시 생각해 볼 필요가 있습니다. 모아타운의 가장 큰 장점으로 흔히 사업 추진 속도를 이야기합니다. 추진위원회 없이 바로 조합을 설립할 수 있고, 사업시행인가와 관리처분계획을 통합하여 절차를 단축할 수 있다는 점 때문입니다. 다만 최근에는 서울시도 **'신속통합기획 2.0(쾌속통합)'**을 발표하며 신속통합기획의 사업 속도를 더욱 높이기 위한 제도 개선을 추진하고 있습니다. 추진위원회 없이 바로 조합을 설립하는 방안과 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 통합 처리하는 방안 등이 추진되면서, 과거에 비해 신속통합기획과 모아타운의 속도 차이는 점차 줄어들 것으로 예상됩니다. 결국 사업의 속도는 제도 자체보다 주민들의 추진 의지와 동의율, 그리고 사업을 얼마나 안정적으로 추진하느냐에 따라 결정되는 경우가 많다고 생각합니다. 오히려 모아타운은 5개 구역으로 나누어 추진되는 구조이기 때문에 구역별 이해관계 차이, 사업 지연, 일부 구역의 해제 가능성 등으로 인해 예상보다 사업이 늦어질 가능성도 충분히 존재합니다. 실제로 강남 등 상급지에서도 초기에는 모아타운 추진에 대한 반대가 많았지만, 시간이 지나 노후도 등 신속통합기획 요건을 충족하게 되면서 신속통합기획으로 방향을 전환한 이후 주민 동의를 얻어 비교적 순조롭게 추진되는 사례들도 나타나고 있습니다. 따라서 지금과 같이 아직 대상지 선정도 이루어지지 않은 초기 단계라면, 단순히 **'모아타운이 더 빠르다'**는 이유만으로 사업 방식을 결정하기보다는 사업의 안정성과 장기적인 사업성까지 함께 고려하여 신속통합기획 전환 가능성도 충분히 검토해 볼 필요가 있다고 생각합니다. 이 글은 모아타운 추진을 무조건 반대하거나 지금까지 추진해 오신 분들의 노력을 부정하려는 것이 아닙니다. 오히려 아직 대상지 선정도 되지 않은 매우 초기 단계인 지금이야말로, 자양1동 629번지에 가장 적합한 사업 방식이 무엇인지 주민 모두가 함께 고민해 볼 수 있는 중요한 시기라고 생각합니다. 신속통합기획과 모아타운을 객관적으로 비교하고, 주민들에게 가장 유리한 방향이 무엇인지 충분한 논의가 이루어졌으면 합니다. 감사합니다.

안녕하세요, 자양동 629 소유주 여러분. 저는 특정 이해관계 단체와 어떠한 사적·공적 관계도 없는 평범한 소유주입니다. 오랜 시간 재개발 시장을 깊이 공부하며 나름의 혜안을 길러온 투자자로서, 최근 우리 커뮤니티 내에 사실과 다른 허위 글과 악의적인 비방이 번지는 상황에 우려를 느껴 글을 쓰게 되었습니다. 다들 잘 아시다시피 본래 재개발은 긴 호흡으로 바라봐야 하는 장기 사업입니다. 그럼에도 최근 서울시의 규제 완화 흐름 덕분에, 지금은 예전보다 훨씬 빠르게 사업을 추진할 수 있는 유리한 발판이 마련되었습니다. 물론 외부의 우려 섞인 충고 중 일부는 참고할 부분이 있는 글들도 있습니다. 모두 고려하고 인지하고 있었던 부분이고 문제 없다는 판단하에 이 구역에 들어온것입니다. 그러나 우리 구역에 한 푼의 자산도 섞이지 않은 외부인이 오직 '순수한 애정'으로 이 아까운 시간과 노력을 들여 충고를 남길 리 만무합니다. 냉정히 말해, 이는 본인이 속한 다른 투자처에서의 실패나 상실감을 우리 구역에 와서 '충고'라는 가면을 쓰고 쏟아내는 이기적인 화풀이에 불과합니다. 이러한 행위는 정당한 거래를 위축시키고 소유주 전체의 소중한 자산 가치에 실질적인 피해를 주는 심각한 해사 행위입니다. 우리가 이곳의 소유주가 된 것은 각자의 자산을 걸고 입지와 미래 가치를 철저히 분석해 내린 주체적이고 지혜로운 투자 결정입니다. 우리의 안목과 미래는 상처 입은 외부인의 비뚤어진 참견 몇 줄에 흔들릴 만큼 가볍지 않습니다. 현재 우리 구역은 아무런 문제 없이 계획대로 순항하고 있습니다. 정당한 소유주가 아님에도 익명 뒤에 숨어 여론을 흐리려는 분들께 엄중히 경고합니다. "타인의 소중한 재산권과 구역의 미래를 뒤흔드는 무책임한 비방이 지속된다면, 소유주 자산을 지키기 위해 법적 대응을 포함한 모든 단호한 조치를 취할 것입니다." 소유주 여러분, 우호적인 정책 흐름 속에서 우리가 서로를 신뢰하고 단합할 때 가장 빠르고 성공적인 결실을 맺을 수 있습니다. 앞으로도 우리 구역의 주요 이슈를 예리하게 주시하며, 소유주 여러분의 올바른 판단에 도움이 될 제 소견이나 조언이 필요한 순간이 온다면 언제든 아낌없이 글을 쓰며 소통하도록 하겠습니다. 소중한 자산을 지키는 길에 늘 함께하겠습니다. 부디 성숙하고 품격 있는 커뮤니티 문화를 위해 모두 함께 힘을 모아주시기를 부탁드립니다. 감사합니다.

신축 갯수를 보세요ㅎㅎ 이게 3년째 모아타운 준비중이랍시고 하면서 건축허가제한은 안걸고 팔아먹기만 하는 꼬라지인거죠~ 이게 정상으로 보입니까? 원룸으로 다 쪼갰으면 신축 1개당 12개씩만 해도 200명은 넘게 들어왔겠네요 ㅎㅎ진즉 신통으로 가서 동의서 걷고 건축허가제한 걸고 권리산정기준일 박았으면 이런 미친짓은 꿈도 못꿨을텐데.. 정말 해도해도 너무 합니다~

여기는 업자, 사짜 판이네요. 몇년 해먹었는데 여기서 끝물로 해먹으려나 보네요. 여기는 정비업체 어디 꼈나요

자양 629 몇일전에 계약한 소유주인데요~629는 정보가 많이 없네요~ 진행이 잘되가고 있는지 아시는분 정보 부탁합니다^^

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자양1동 621 구역도 예정이라던데 지금 동의중인가요?

와....신축 개수보소...ㄷㄷ