<지하3층 vs 지하4층 공사 팩트체크> 1. 관련 법령 및 행정절차 상 '경미한 변경' 규정 ​- 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 및 서울시 정비조례 기준에 따르면, 건물 상부의 세대수, 용적률, 최고 층수/동수 등의 핵심 정비계획 요소가 유지되는 상태에서 지하 층수 및 지하 연면적을 축소하는 것은 사업시행계획인가 상 ‘경미한 변경’에 해당하거나 심의 수정 반영으로 신속히 처리됩니다. ​- 도시정비법 시행령 제46조 (사업시행계획인가의 경미한 변경): 건축물의 동수나 세대수, 용적률 등 주요 골격을 건드리지 않고 연면적을 축소(감축)하거나 부대복리시설의 배치를 효율화하는 변경은 조합원 총회 재의결이나 정비계획 재입안 과정 없이 자치구청장(인허가권자)의 신고 및 수인 절차로 빠르게 처리 가능합니다. ​- 서울시 정비계획·건축심의 권한 위임 (2025~2026년 조례 개정 반영): 서울시는 정비사업 속도전을 위해 정비계획의 변경 권한을 자치구(구청장)로 일괄 위임하여, 지하층 배치 변경이나 연면적 축소 등 단지 내 세부 설계 변경은 서울시 도시계획위원회 재심의를 거치지 않고 구청장 단계에서 경미한 변경 처리가 가능하도록 행정 절차가 대폭 간소화되었습니다. <실제사례> ​1. 은평구 갈현1구역 (재개발): ​시공사 및 조합 간 공사비 검증 과정에서 토목 공사비 감축을 위해 지하주차장 최하층(지하 6층→지하 5층 등 대심도 부) 굴착 깊이를 축소하는 대안 설계를 적용. ​결과: 사업 전체가 1~2년 엎어지는 것이 아니라, 설계 최적화 협의를 통해 굴착 공사 기간 단축 및 수백억 원의 토목 공사비 절감 효과를 거둠. ​2. 동대문구 이문4구역 / 강남·강동권 정비사업장: ​암반 지반이 깊게 매장된 구역에서 지하주차장을 깊게 파는 것에 대한 토목비 부담이 커지자, 지하층 1개 층 축소 및 지하 램프/주차 배치 효율화 설계 변경을 사업시행인가 변경(경미한 변경) 절차로 수개월 내 완료. <LH 도심복합사업 적용 가능성> ​1. 도심복합사업법 및 행정절차상 '경미한 변경' 적용 도심공공복합사업은 『공공주택 특별법』 제40조의10 및 시행령에 따라 사업계획 승인 및 변경 절차를 거칩니다. ​ - 세대수·용적률·높이 변화 없는 지하층 축소는 '경미한 변경': 상부 세대수나 용적률을 건드리지 않고 지하주차장 층수 감축(지하 4층 → 지하 3층)이나 지하 연면적 축소는 사업시행자인 LH가 지자체(서울시/관할구청)에 경미한 사업계획 변경 승인 신청/신고를 통해 수개월 내에 신속히 처리할 수 있습니다. ​ - 통합심의 통과 후 수정 반영 가능: 통합심의를 이미 받았거나 받고 있는 중이라도, 사업시행계획 수립 또는 본지정 절차 과정에서 건축설계 최적화(공사비 절감안) 형태로 수용 및 반영이 가능합니다. ​2. LH/공공사업일수록 지하 3층 최적화가 필수인 이유 ​LH의 공사비 검증 및 타당성 평가: ​LH는 공공기관으로서 사업성 검증 시 불필요한 과대 토목 공사비(지하 4층 대심도 굴착)를 억제하는 지침을 갖고 있습니다. ​최근 공사비 폭등으로 인해 LH 역시 토목 공사비를 줄여 주민 부담(추정분담금)을 낮추는 방향으로 설계를 최적화하는 것을 적극 추진합니다. ​ 실제 현장 공기(공사 기간) 단축: ​상대방은 행정절차 1년 지연을 말하지만, LH 도심복합사업에서도 지하 4층 대심도 암반 굴착·흙막이 공사는 실제 공사 기간을 최소 6개월~1년 이상 길어지게 만듭니다. ​공사 기간이 연장되면 LH 시공단가 인상 및 사업비 이자 부담이 커지므로, 지하 3층으로 줄이는 것이 실제 착공 후 준공까지의 총 사업 기간을 단축시킵니다.