제8차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회 개최결과

서울시 보도자료• 2026년 6월 28일

제8차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회 개최결과.pdf

강변·강서아파트, 재건축으로 최고 39층 209세대 새 단지로 재탄생

- 용산구 이촌동 강변·강서아파트, 사전기획 자문사업 거쳐 도시계획위원회 ‘수정가결’

- 서울시 규제완화로 사업성 개선… 30여 년 정체된 재건축사업 재추진

소규모 단지임에도 고령층 여가·교육공간,
가로변 공개공지 조성 등 공공성 확보

□ 서울 용산구 이촌동에 위치한 강변·강서아파트가 공공재건축을 통해 최고 39층, 총 209세대 규모의 한강변 주거단지로 재탄생한다.

□ 서울시는 6월 26일 제8차 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위원회를 개최하고 ‘강변·강서아파트 공공재건축사업 정비구역 지정(변경) 및 정비계획(변경) 결정(안)’을 수정가결했다고 밝혔다.

<서울시 규제완화로 30여 년 정체된 재건축사업 재추진>

□ 이촌동 193-3번지 일대 강변·강서아파트는 1971~1972년 준공된 노후 소규모 공동주택 단지다. 1993년도 조합이 설립되었으나 기존 용적률이 317.7%에 달해 제3종일반주거지역의 상한용적률(300%) 체계에서는 사업성이 낮아 장기간 사업이 정체되어 있었다.

□ 서울시는 2024년 9월「2030 도시·주거환경정비기본계획」 개정을 통해 사업성 보정계수 적용, 현황용적률 인정 등 사업성 개선 방안을 도입했다. 이를 바탕으로 강변·강서아파트는 공공재건축사업으로 추진하면서 제3종일반주거지역을 준주거지역으로 상향하고, 현황용적률(317.7%)의 1.25배인 397%까지 법적 상한용적률을 확대 적용하는 등 과감한 규제 완화를 통해 장기간 정체됐던 사업에 활력을 불어넣을 동력을 확보했다.

□ 이에 따라 강변·강서아파트는 공공주택 24세대(공공분양 5세대, 공공임대 19세대)를 포함한 총 209세대, 최고 39층 이하 규모의 주택 공급이 가능해졌다.

<소규모 단지에도 고령층 여가·교육공간과 가로변 공개공지·근린생활시설 조성으로 공공성 확보>

□ 이번 정비계획에는 소규모 단지이지만 공공성 강화를 위한 계획도 반영되었다. 고령층을 포함한 지역 주민이 함께 이용할 수 있는 여가·교육공간을 마련한 것인데, 고령층의 디지털 기기 활용 교육과 체험을 지원하는 ‘디지털 동행프라자’를 조성해 ‘어르신 친화형 여가·교육공간’으로 운영할 계획이다.

□ 아울러, 북측 이촌로변에 근린생활시설과 개방형 공개공지를 연계해 지역 상권과 함께하는 보행·휴게 공간의 거점으로 조성하게 된다. 공개공지는 상시 개방하고 주민운동시설과 어린이놀이터 등 외부 공간도 함께 개방해 지역 주민이 일상적으로 이용하는 커뮤니티 허브 역할을 기대할 수 있다. 또한, 단지 외곽은 담장을 최소화해 주변과의 연결성을 높인 열린 주거단지로 조성할 계획이다.

□ 최진석 서울시 주택실장은 “강변·강서아파트는 서울시의 규제완화와 사업성 개선방안을 통해 30여 년간 정체돼 있던 재건축사업이 다시 추진 기반을 마련한 사례”라며 "앞으로도 사업 여건이 열악한 노후 단지에 대한 제도적 지원을 통해, 도심 내 주택공급과 주거환경 개선이 함께 이루어질 수 있도록 적극 지원해 나가겠다"고 밝혔다.

당산현대3차아파트, 준공업지역 내 최고 46층 734세대 고품격 주거단지로 탈바꿈

- 서울시, 제8차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획 결정(안) ‘수정가결’

- 준공업지역 용적률 400% 및 사업성 보정계수 적용하고 현황용적률 인정해 사업성 개선

당산서중 통학로 변 보행환경 개선, 어린이집·
작은도서관 등 개방형 주민공동시설 배치

□ 1988년 준공되어 노후화된 영등포구 당산현대3차아파트가 최고 46층, 총 734세대 규모의 쾌적하고 고품격 주거단지로 재탄생한다.

□ 서울시는 6월 26일 개최된 제8차 도시계획위원회 수권분과위원회에서영등포구 당산동4가 88번지 일대 ‘당산현대3차아파트 재건축사업 정비계획(안)’을 ‘수정가결’ 했다고 밝혔다.

□ 서울시는 2024년 9월 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 고시하며 정비사업의 사업성을 개선한 바 있다. 준공업지역 용적률을 기존 250%에서 법적상한인 400%까지 허용하고, 과밀단지의 현황용적률을 허용용적률로 인정하며, 공시지가가 서울시 평균보다 낮은 지역은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 했다.

□ 이번에 결정된 정비계획(안)에는 이러한 사업성 개선방안이 모두 반영되었는데 우선 준공업지역 법적상한(400%) 범위 내인 399.66%로 용적률을 결정하여 사업추진의 동력을 확보하였다. 그리고 현황용적률을 인정하고 사업성 보정계수를 적용하여 허용용적률이 230%에서 250%로 상향되어 분양 세대가 약 30세대 증가하는 효과가 발생하였다.

□ 지역 주민과 학생들을 위한 안전하고 쾌적한 보행·생활 환경 조성안도 함께 마련됐다. 단지 동측 당산로41가길 변으로 건축한계선 5m를 설정하고 보도형 전면공지로 조성함으로써, 인근 당산서중학교 통학로의 보행환경이 대폭 개선될 예정이다. 또한 어린이집, 작은도서관 등 개방형 주민공동시설을 가로변에 배치하여 입주민은 물론 지역 주민들도 함께 이용할 수 있는 열린 공간으로 제공할 계획이다.

□ 최진석 서울시 주택실장은 “당산동 일대 재건축 사업이 순차적으로 추진됨에 따라 주택공급 확대와 더불어 노후된 준공업지역의 주거환경이 크게 개선될 것으로 기대한다”며 “보행환경과 생활 인프라가 조화를 이루는 서남권의 쾌적한 생활환경 조성을 위해 적극적으로 지원할 계획이다”라고 말했다.

신촌지역 마포4구역 5·6·7·10지구 도시정비형 재개발사업 정비계획 변경(안) “수정가결”… 규제철폐 제139호 적용

- 규제철폐안 139호<도시정비형 재개발사업 규제개선> 적용하여 용적률·높이완화

- 기존 10지구에 소규모 미시행 지구 통합, 효율적 토지이용 및 보행환경 개선

주민, 청소년 등을 위한 공공운영 스터디카페 및 주거안심종합센터 공공기여 도입

□ 서울시는 2026년 6월 26일 제8차 도시계획위원회 정비사업특별분과위원회를 개최하고 신촌지역 마포4구역 5·6·7·10지구 도시정비형 재개발사업 추진을 위한 정비계획 및 지구단위계획 변경(안)을 “수정가결”하였다.

□ 대상지인 마포구 노고산동 109-62번지 일대는 서강대역과 신촌역 사이에 위치하고 상권이 급격히 쇠퇴하고 있는 지역이나 도심 업무지구와 접근성이 우수한 신촌지역중심지로써 주거공급 확대를 통한 직주근접 실현을 위한 적합지로 부상하고 있는 지역이다.

□ 금번 정비계획 변경(안)에는 지난해 발표한 규제철폐안 제139호<도시정비형 재개발사업 규제개선>에 따라 2025년 11월 시행된 「2030 도시·주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문)」 변경사항을 반영하여 용적률과 높이를 완화 적용하였다.

○ 대상지가 포함된 신촌지역중심 일대는 당초 기준높이 간선부 80m, 이면부 60m로 지정된 지역을 규제철폐안 제139호<도시정비형 재개발사업 규제개선>에 따라 일괄로 기준높이 130m로 완화하고, 공공시설 등 기부채납 시 추가로 높이를 완화적용토록 하였으며, 용적률에 대하여도 당초 허용용적률 800%를 10% 완화하여 880%를 적용토록 하였다.

□ 또한, 2025년 관리처분계획인가된 신촌지역 마포4구역 10지구와 그간 소규모 면적 및 급경사 지형으로 효율적인 토지이용이 어려웠던 미시행 5·6·7지구를 통합하여 토지이용 효율 및 도시경쟁력을 강화하였다.

○ 이번 4개지구 통합개발을 통해 대상지 내 폭원 6m 이상의 평탄한 보행통로를 조성하여 통합개발을 위해 폐지되는 도로 기능을 보완하고 서강대역에서 신촌역까지 안전하고 쾌적한 보행공간을 마련하였다.

○ 미시행지구에 분담되어 있던 정비기반시설 분담면적을 구역 내 소공원 잔여 부지 기부채납으로 결정하여 소공원의 조성 시기를 단축시킬 수 있게 되었다.

□ 이에 따라 건축계획(안)은 용적률 939%, 최고높이 161m 이하 범위에서 지하7층, 지상49층 규모의 공동주택(497세대), 공공시설(약 4천㎡), 근린생활시설을 건립할 계획이다.

○ 서강대역~소공원(경의선숲길공원 연계 선형공원)~신촌역을 잇는 지역네트워크 연계 및 보행가로 활성화를 위하여 전면부 가로활성화 용도 배치하도록 계획하였다.

○ 금년 1월에 변경된 기본계획 인센티브 사항을 반영하여 대상지 내외의 노후된 상·하수관로를 정비하는 계획도 포함하였다.

○ 또한, 지상2층은 인근 주민, 청소년, 대학생 등이 자유롭게 학습할 수 있는 문화시설(가칭 서강대역 스페이스)을 도입하고, 주거안심종합센터를 조성하여 원스톱 주거복지 서비스를 제공할 예정이다.

□ 안대희 서울시 도시공간본부장은 “서울시는 기본계획 변경을 통해 일률적인 높이 기준을 지역특성에 맞도록 높이관리 기준을 완화하였고 상업지역의 비주거비율 기준을 완화하는 등 규제철폐 정책을 지속적으로 도입하고 있다.”라며 “앞으로도 변경된 기본계획을 반영한 정비사업이 더욱 활발히 추진될 예정으로 신촌역 일대의 정비기반시설을 개선은 물론 지역네트워크 활성화와 주거복지 향상에도 크게 기여할 것으로 기대된다.”라고 말했다.

소공4구역 소단위정비8지구 도시정비형 재개발사업 정비계획 변경(안)“수정가결”

□ 서울시는 2026년 6월 26일 제8차 도시계획위원회(정비사업특별분과)를 개최하여 중구 소공동 40번지 일대 ‘소공4구역 소단위정비8지구 도시정비형 재개발사업’을 위한 정비계획(안)을 통과시켰다고 밝혔다.

□ 대상지는 남대문로변에 입지하고 북측으로는 롯데백화점, 동측은 명동이 입지한 곳으로 대상지 주변 일대가 판매 및 관광이 활성화된 지역이나, 1973년부터 민간 주차장으로서만 장기간 이용되고, 건축물의 노후화가 진행됨에 따라 토지의 효율적인 이용을 위하여 건축물 및 기반시설 개선이 필요한 실정이다.

□ 입지 특성 및 주변 현황 등을 고려하여 건폐율 80%이하, 용적률 815%이하, 높이 55m이하로 정비계획을 결정하였으며, 이에 따라 지상13층 지하7층 연면적 약18,000㎡ 규모의 업무시설 1개 동이 신축될 예정이며, 또한, 공공임대업무시설 등 지역 내 필요한 공공기여도 계획하였다.

□ 그리고, 대상지 동측인 남대문로변에 공개공지 배치 및 건축한계선 3m를 결정하여 남대문로변을 따라 남대문시장 방면으로 이어지는 쾌적한 보행공간을 확보하였으며, 대상지 남서측 이면도로를 도시계획시설로 결정하고 도로변을 따라 대상지 내 건축한계선 2m를 확보하면서 이면부도 보행환경개선이 될 것으로 기대하고 있다.

□ 서울시는 도심기능강화를 위한 업무시설이 계획됨에 따라 도시경쟁력 강화에 기여하고 관광객의 방문이 많은 대상지 일대 노후된 건축물 및 열악한 보행환경이 개선되어 도시경관도 개선될 것으로 기대하고 있다.

을지로2가 1·3·6·18지구 도시정비형재개발사업 정비계획 결정(변경)(안) 도시계획위원회“수정가결”

□ 서울시는 2026년 6월 26일 제8차 도시계획위원회 정비사업 특별분과위원회를 개최하고, 중구 삼각동 66-1번지 일대 「을지로2가구역 및 을지로2가구역 1·3·6·18지구 도시정비형 재개발사업 정비계획 결정 변경(안)」을 “수정가결” 하였다.

□ 대상지는 북측 청계천과 남대문로, 을지로 등 주요 도로와 인접한 곳으로서 도심 업무기능 강화와 공공기능 확충이 필요성이 높았던 곳이다. 현재 사업지에는 광교빌딩 등 신한은행 사옥으로 이용되는 건축물이 3개동이 있으나 건축물의 노후화가 심각하여 정비가 시급한 실정이다.

□ 이번 정비계획 변경으로 용적률 1,199%이하, 높이 172m이하 등 개발밀도가 확정됐다. 이에 따라 연면적 18만㎡, 지하6층~지상40층 규모의 대형 업무시설이 건립될 예정이다. 또한, 공공성 강화를 위해 대규모 개방형 녹지를 도입하고 문화인프라와 공공청사 확충 등 다양한 지역필요시설을 계획하였다.

□ 특히, 서울시는 “녹지생태도심 재창조 전략 및 정원도시 서울”의 일환으로 시민들이 일상생활에서 체감할 수 있는 청계천과 연속된 도시 정원형태로 개방형 녹지 약 5천㎡를 확보할 계획이다. 이를 통해 시민들에게 도심 속 휴식과 다채로운 문화생활을 제공한다는 구상이다.

□ 이와 함께 개방형녹지와 연계한 문화공간도 건축물 내 조성된다. 광교·광통관·한성은행 부지 등 조선시대부터 이어온 역사성과 입지적 특성을 살려 지하2층~지상4층에 유구 전시장, 회동서관, 금융사박물관 등 역사적 가치를 보전하는 공간을 계획했다. 또한, 지상5층~지상6층에 조성되는 하늘정원을 통하여 청계천을, 지상 40층 최상층에는 북악산·남산 등 도심 경관을 한 눈에 볼 수 있는 ‘전망대’가 들어선다.

□ 또한 증가하는 행정수요에 대응하고, 서울도심 내 공공서비스 기능 강화를 위해, 기부채납 되는 공공청사 부지 및 건축 규모를 확대한다.

공공청사 확대를 통해 서울도심 내 공공서비스 기반이 더욱 강화 될 것으로 예상하고 있다.

□ 안대희 서울시 도시공간본부장은 “이번 결정을 통해 도심의 업무 중심지인 을지로입구역과 종각역 사이 노후 건물이 녹지와 문화공간을 품은 대규모 업무시설로 탈바꿈 될 것으로 기대된다.”고 말했다.

을지로2가 10·11지구 도시정비형재개발사업 정비계획 결정(변경)(안) 도시계획위원회“수정가결”

□ 서울시는 2026년 6월 26일 제8차 도시계획위원회 정비사업 특별분과위원회를 개최하고, 중구 삼각동 66-1번지 일대 「을지로2가구역 및 을지로2가구역 10·11지구 도시정비형 재개발사업 정비계획 결정 변경(안)」을 “수정가결” 하였다.

□ 대상지는 을지로입구역 접한 남대문로와 을지로의 교차점에 위치하고 있다. 현재 사업지에는 교원사옥으로 2개동 이용 중으로 약 40년 이상 경과되어 노후화가 심각한 상황으로 이번 심의를 통해 정비사업을 본격화할 예정이다.

□ 입지특성 및 주변현황 등을 고려하여 정비계획은 용적률 1,154%이하, 높이 145m이하 등으로 결정하였으며 이에 따라 연면적 10만㎡, 지하 8층/지상31층, 업무시설 용도로 건축될 예정이다.

□ 특히, “녹지생태도심 재창조 전략 및 정원도시 서울”의 일환으로 시민들이 일상생활 속에서 체감할 수 있는 도심숲 형태로 개방형녹지와 인접한 교통섬을 통합하여 약 5천㎡의 대규모 녹지공간을 을지로 교차로에 마련할 계획이다.

□ 이와 연계하여 지상1층 건물 내 개방공간과 지하1층· 지하2층· 지상2층은 여행 및 아동 체험 등 특화된 도서관을 조성하려고 한다. 시민들이 외부 녹지공간과 실내를 연속적으로 오가며 독서 등 다양한 활동을 즐길 수 있도록 기대하고 있으며, 이를 통해 단순한 휴식을 넘어 다채로운 문화생활의 즐거움을 제공하고, 시민 삶의 질 향상에 기여하고자 한다.

□ 또한, 보행 약자를 배려하여 을지로입구 3·4번 출구와 청계상가 1·2번 출구개선사업을 시행할 예정이다. 엘리베이터 등을 신설해 “약자와의 동행”을 실천하고자 한다.

□ 공공성 강화를 위하여 지상부 전신주 지중화 사업과 공공청사를 확충 등 지역필요시설을 마련하였다. 이에 따라 공공청사 확대를 통해 서울 도심 내 공공서비스 기반을 더욱 강화 될 것으로 예상하고 있다.

□ 안대희 서울시 도시공간본부장은 “이번 심의를 통해 을지로2가구역 내 타사업지와 함께 약1만㎡의 풍부한 도심숲을 제공될 예정으로 시민들의 일상생활을 풍요롭게 하여 녹지 복지를 실현시킬 수 있을 것”이라 하였으며 아울러, “서울 도심 핵심 업무지구(CBD)에 대규모 신규 사무공간 등 확보하여 업무 기능이 강화 될 것으로 기대된다.”고 말했다.