모아타운 면목3·8동 453-1

중랑구, 그중에서도 면목과 사가정은 심각한 저평가 구간에 있음. 그 이유는 딱 하나인데, 바로 주거의 균질성임. 난 개인적으로는 길음/장위가 면목/사가정과 유사한 입지라고 생각하는데(개인적 생각임), 저 두 구역의 아파트가 20억을 돌파하고 있는데 중랑구 대장인 사센아는 15~16억원 선인 이유가, 주변 환경의 균질성임. 길음과 장위는 뉴타운이 완성되었고, 주변 교육환경이 바뀌고 있으며 아이키우기가 좋은데, 면목/사가정은 아직도 빌라밭이라는 것이 최대의 단점이라는 것. 반대로 말하면, 아파트가 들어서기 시작하고, 뉴타운처럼 주변환경이 개선된다면? 20억까지는 상방이 열려있다고 봄. 일단 지도의 물리적 거리를 보라. 강남 20분컷의 7호선을 보유하고 있다? 여기서 말 다했음. 교육환경/민도/상권은 아파트가 들어서면 자연스럽게 바뀌게 되어 있음. 면목시범모아가 내년 이주를 앞두고 있고, 면목7구역이 곧 사시를 받기 직전이며, 본동 모아타운도 조설이 끝났음. 모아타운의 가장 큰 리스크는 조설인데, 이게 끝났으니 남은 단계는 이제 시간문제일 뿐. 453-1은 신탁방식으로 진행중인데, 관리계획고시 한달만에 50% 징구했고 올해 말 사업시행자지정을 목표로 한다고 함. 저 기간을 지킬 수 있을지는 모르겠으나, 저게 완료된다면 어마어마하게 빠른 속도이며, 앞으로의 사시/관처도 모아통합기획 적용받아서 2~3년만에 완료 가능할수도 있음. 453-1의 가장 큰 장점은 1. 사가정역 초역세권 2. 2천세대로 대단지 아파트 예정 3. 사업성과 비례율임 전 구역은 아니지만, 특정 구역은 비례율이 140% 수준이라고 하며 일반분양분이 조합원숫자의 100%를 넘어간다고 하니, 사업성이 어마어마 함. 재개발 많이 해본사람들은 알겠지만, 재개발은 총투를 기준으로 안전마진을 계산해봐야 됨. 여기 지금 중랑구 이미지+면목 내려치기+모아타운 내려치기로 트리플 디버프 먹으면서 P가 거의 없는 상태인데 3억짜리 빌라 사서 추분 7~8억 내고 84제곱 아파트 받으면? 완공시점 시세가 진짜 적어도 17억은 간다고 봄. 안전마진 최소 5~7억 이상임(비례율 하나도 안따지고 그냥 단순계산했으며 보수적으로 계산했는데도 이정도임) 2천세대 이상급이라 1군급 건설사 들어올거라고 함.(듣기로는 대우가 관심이 많다고 들었음) 결론 : 사업시행자 지정(조합설립)이 올해 안에 될지는 모르겠음. 조설 전에 사는건 리스크가 있는것은 분명함. 그러나 이것만 성공하면 앞길이 매우 창창해보이는 구역, 근데 지금 P가 없다고? 이거 왜 안사? 이것보다 좋은 구역이 서울에 몇개나 있을까? 가진돈이 5억 이상이면 다른구역 가도 됨. 근데 내가 돈이 2~3억밖에 없다? 다시 말한다. 이거 왜 안사? 명심해라. 2억으로 이것보다 더 좋은 사업지는 서울에서 찾기 힘들다. (조합설립 전까지는 리스크는 있다. 조합에 사업추진현황 물어보고 스스로 판단해서 진입할 것)