신통기획 신정4동 922

신정4동 922 재개발 사업성 간단 분석 (추정치 기준) 신정4동 922 일대 (양천구, 신정역 인근) 총 2,170세대 / 조합원 1,570명 / 용적률 300% / 보정계수 1.63(보정계수가 있다는것은 사업성이 낮다는것입니다) 3종일반주거지역 상향, '26.8월 신통기획 확정 세대 구성 구분 세대수 조합원분양 1,570 일반분양 (59㎡ 위주) 270 임대 (LH/SH 매입) 330 합계 2,170 분양가 (조합원가 = 일반분양가 80% 가정) 구분 일반분양가 조합원분양가 84㎡ 27억 21.6억 59㎡ 22억 17.6억 총수입 추정 구분 수입 조합원분양 3조 3,912억 일반분양 5,940억 임대매각(추정) 1,320억 합계 약 4조 1,172억 총사업비 평당 공사비 900만원 가정(2026년 서울 시세 800만~1,000만원대) → 총공사비 약 1.17조 + 기타사업비 약 3,000억~3,500억 약 1.47조~1.65조원 (중간 1.56조) 분양이익 (총수입−총사업비) 약 2조 4,700억~2조 6,500억원 (중간 약 2조 5,600억) **평균 조합원 추가분담금 약 4.7억~5.9억원 (중간 약 5.3억원) 일반분양이 270세대(12.4%)로 적어 보이는데, 이 지역이 서울시 자료상 "호수밀도·반지하주택 비율이 높은 노후 저층주거지"로 명시돼 애초에 조합원 수 대비 여윳물량이 적은 곳입니다. 사업성 보정계수(1.63)가 적용된 것도 같은 이유입니다. 아직 신통기획 단계로 시공사 공사비 계약, 조합원 종전자산 감정평가 전입니다. 위 수치는 시세 기반 추정 시나리오이며, 실제 확정치는 조합 설립 후 시공사 선정 및 감정평가 단계에서 나옵니다. 조합원 수(1,570)도 공개 검증된 수치가 아닌 참고값입니다.