신통기획 (가)신월2동 470

이곳의 높은 단독주택 비중은 좋은사업성을 가지지만, 문제는 그것이 양날의 검으로 구역해제 요건을 채우기도 쉽다는게 리스크겠네요. 사당 21구역처럼 될 가능성도 어느정도는 상존한다고 봐야할듯. 뭐 거기만큼 입지나 환경이 좋지는 않아서 1+1 으로 퉁치고 싶어하는 단독주들도 있을거 같긴한데. 단독주들이 어떤 입장인지가 중요하겠죠. 역에서 거리가 좀 있고, 신축이 별로없다면 1+1 등으로 어느정도 가능은 해보이는데. 추진주체들이 단독이면 그래도 좀 안정적으로 갈거같은데 아니라면 여기도 말 많이 나올듯.

재개발 완주시 가장중요한건 1. 입지(주변 아파트 시세) 2. 사업성 이 두가지가 절대적이다. 같은 서남권에 비슷한 진행속도를 가지고 있으며, 비교할만한 정비구역 두군데가 있다. 1. 상도 14,15구역. 사업성은 신림보다 약간 나은정도. 언덕은 좀 더 완만하고, 다만 동센자를 시작으로 고분양가에 대한 기대감을 시장이 충분히 받아줄 수 있다. 2. 독산시흥, 독산 1,2 구역. 신림보다도 더 떨어지는 입지지만, 신안산선 개통시 입지차이는 거의없을거라 본다. 비교적 언덕이 완만하고, 전형적으로 예쁜 단독 비율과 면적으로 사업성이 좋은편에 속한다. 이 두 구역과 비교했을때, 해당구역은 상도동의 안좋은 사업성에 마이너스를 더하고 독산동의 안좋은 입지를 그대로 답습. 둘 모두의 단점을 품은 구역이라 할 수 있다. 15% 의 일분도 낮은데 거기에 단독의 비율과 면적도 낮다... 재개발이라는 것은 본질적으로 단독주택의 땅을 뺏어서 다세대에 아파트 지어주는 것임을 생각했을때, 낮은 일분에 낮은 단독 구성은 악재가 두번 겹친거라 생각할 수 있다. 거기다가 모든 지역이 심한 언덕이라 필연적으로 건축비가 많이들수밖에 없다. 현 시점으로 미니멈이 평당 860은 무조건 넘는다고 봐야한다. 그런데 정비계획 고시에서는 평당 825 를 맥시멈으로 매트리스 제작했네? 그렇다. 실제 관처시에는 비례율이 매트리스를 뚫고 더 창날 가능성이 높다는것이다... 이러한 이유로 나는 신림-난곡쪽 재개발 완주 가능성을 낮게 본다. 상도동이 80% 가능성이라면 독산동은 60%, 신림-난곡쪽은 30% 부동산 침채기나 공사비 급등기가 오면 여기서 2-30% 씩은 더 까일것이다. 상도가 준노량진이라고 볼 수 있듯이, 이곳도 강남/여의도/가산 3지구 접근성이 뛰어난 준상도로 볼 수 있다고 생각한다. 하지만 그건 실거주의 이야기이고, 재개발에서 말하는 입지(아파트 시세)와는 궤를 달리한다. 이 사업장은 총 2번의 큰 파도가 올거라 예상한다. 1. 시공사 선정 > 수치상으로 낮은 사업성으로 1군 건설사가 단독 입찰을 꺼림. 컨소라도 구성해서 오면 다행이라고 생각한다. 2. 사시/관처 > 통심 후 추가 분담금 2-4억씩 더 내라고 하면 멀쩡할 사업장 서울에 거의 없다고 본다. 즉 이 구역은 신림 1,2 구역의 완판으로 입지에 대한 편견을 깨고 시세에 대해 시장에 재평가 받게 되거나, 정부에서 사업성구제해줄때까지는 굉장히 투자 난이도 있는 구역이라고 할 수 있다. 재개발 유튜버들 중 수치들을 비교해서 지역 분석하는 유튜버들이 신림에 대해서는 안다루는 이유도 여기에 있다고 본다. 과연 쓰레기통에서 피어난 장미처럼 될지.