서울시 영등포구 공고 · 2026년 7월 16일
국토교통부 고시 · 2026년 3월 12일
서울시 보도자료 · 2026년 4월 12일
<지하3층 vs 지하4층 공사 팩트체크> 1. 관련 법령 및 행정절차 상 '경미한 변경' 규정 - 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 및 서울시 정비조례 기준에 따르면, 건물 상부의 세대수, 용적률, 최고 층수/동수 등의 핵심 정비계획 요소가 유지되는 상태에서 지하 층수 및 지하 연면적을 축소하는 것은 사업시행계획인가 상 ‘경미한 변경’에 해당하거나 심의 수정 반영으로 신속히 처리됩니다. - 도시정비법 시행령 제46조 (사업시행계획인가의 경미한 변경): 건축물의 동수나 세대수, 용적률 등 주요 골격을 건드리지 않고 연면적을 축소(감축)하거나 부대복리시설의 배치를 효율화하는 변경은 조합원 총회 재의결이나 정비계획 재입안 과정 없이 자치구청장(인허가권자)의 신고 및 수인 절차로 빠르게 처리 가능합니다. - 서울시 정비계획·건축심의 권한 위임 (2025~2026년 조례 개정 반영): 서울시는 정비사업 속도전을 위해 정비계획의 변경 권한을 자치구(구청장)로 일괄 위임하여, 지하층 배치 변경이나 연면적 축소 등 단지 내 세부 설계 변경은 서울시 도시계획위원회 재심의를 거치지 않고 구청장 단계에서 경미한 변경 처리가 가능하도록 행정 절차가 대폭 간소화되었습니다. <실제사례> 1. 은평구 갈현1구역 (재개발): 시공사 및 조합 간 공사비 검증 과정에서 토목 공사비 감축을 위해 지하주차장 최하층(지하 6층→지하 5층 등 대심도 부) 굴착 깊이를 축소하는 대안 설계를 적용. 결과: 사업 전체가 1~2년 엎어지는 것이 아니라, 설계 최적화 협의를 통해 굴착 공사 기간 단축 및 수백억 원의 토목 공사비 절감 효과를 거둠. 2. 동대문구 이문4구역 / 강남·강동권 정비사업장: 암반 지반이 깊게 매장된 구역에서 지하주차장을 깊게 파는 것에 대한 토목비 부담이 커지자, 지하층 1개 층 축소 및 지하 램프/주차 배치 효율화 설계 변경을 사업시행인가 변경(경미한 변경) 절차로 수개월 내 완료. <LH 도심복합사업 적용 가능성> 1. 도심복합사업법 및 행정절차상 '경미한 변경' 적용 도심공공복합사업은 『공공주택 특별법』 제40조의10 및 시행령에 따라 사업계획 승인 및 변경 절차를 거칩니다. - 세대수·용적률·높이 변화 없는 지하층 축소는 '경미한 변경': 상부 세대수나 용적률을 건드리지 않고 지하주차장 층수 감축(지하 4층 → 지하 3층)이나 지하 연면적 축소는 사업시행자인 LH가 지자체(서울시/관할구청)에 경미한 사업계획 변경 승인 신청/신고를 통해 수개월 내에 신속히 처리할 수 있습니다. - 통합심의 통과 후 수정 반영 가능: 통합심의를 이미 받았거나 받고 있는 중이라도, 사업시행계획 수립 또는 본지정 절차 과정에서 건축설계 최적화(공사비 절감안) 형태로 수용 및 반영이 가능합니다. 2. LH/공공사업일수록 지하 3층 최적화가 필수인 이유 LH의 공사비 검증 및 타당성 평가: LH는 공공기관으로서 사업성 검증 시 불필요한 과대 토목 공사비(지하 4층 대심도 굴착)를 억제하는 지침을 갖고 있습니다. 최근 공사비 폭등으로 인해 LH 역시 토목 공사비를 줄여 주민 부담(추정분담금)을 낮추는 방향으로 설계를 최적화하는 것을 적극 추진합니다. 실제 현장 공기(공사 기간) 단축: 상대방은 행정절차 1년 지연을 말하지만, LH 도심복합사업에서도 지하 4층 대심도 암반 굴착·흙막이 공사는 실제 공사 기간을 최소 6개월~1년 이상 길어지게 만듭니다. 공사 기간이 연장되면 LH 시공단가 인상 및 사업비 이자 부담이 커지므로, 지하 3층으로 줄이는 것이 실제 착공 후 준공까지의 총 사업 기간을 단축시킵니다.
실거래
다세대 ~10년
다세대 11~30년
-
다세대 31년~
-
단독/다가구
다세대
단독
대지평당가
거래량
| 계약일 | 유형 | 주소 | 가격 | 대지지분 |
|---|---|---|---|---|
| 26.09.18 | 단독 1992년 | 신길동 276-101 연 40.09평 | 9.5억 공시지가 3.19억 | 3,414만/평27.83평 |
| 26.09.15 | 다세대 2020년 | 신길동 225-103 더브리즈 3층 전용 8.99평 | 7.9억 공주가 2.57억 | 1.4억/평5.63평 |
| 26.08.27 | 다세대 2022년 | 신길동 257-12 3층 전용 8.85평 | 8억 공주가 2.29억 | 1.1억/평7.03평 |
| 26.08.06 | 다세대 2020년 | 신길동 278-80 페트라하우스 4층 전용 8.90평 | 8억 공주가 2.49억 | 1.0억/평7.77평 |
| 26.08.04 | 단독 1993년 | 신길동 268-31 연 49.84평 | 11억 공시지가 4.84억 | 3,431만/평32.06평 |
진행현황
후보지선정
2021.03.31
예정지구지정
2023.08.24
본지구지정
2024.09.04
사업계획승인(공람)
2026.07.16
사업계획승인
25개월째 진행중(중앙값 28개월)
착공
고시/공고
보도자료
자주 묻는 질문Beta
기본 정보
사업유형
도심공공복합
구역면적
108,584㎡
토지등소유자
857명 (추정)
평균대지지분
127㎡ (38.3평)
현물보상 기준일
21.06.29
공급 계획
공급세대
2,650세대
구역 현황
전체 세대
819세대
공동주택
340세대 (42%)
단독주택
479세대 (58%)
근생
54동
기타
4동
노후도(20년 기준)
현재
503 / 553 (90.9%)
508 / 553 (91.8%)
개발 여건
과소필지
392 / 909 (43%)
주택접도율(4m)
407동 / 567동 (72%)
주택접도율(6m)
245동 / 567동 (43%)
호수밀도
77.8호/ha (845호)
반지하 비율
293동 / 567동 (52%)
유형별 토지 면적
공동주택
9,496 m² (9%)
단독주택
60,762 m² (56%)
근린생활시설
11,090 m² (10%)
도로
15,348 m² (14%)
기타
12,143 m² (11%)
용도별 토지 면적
근린상업
254 m² (0%)
제2종일반주거
108,587 m² (100%)
소유자별 토지 면적
개인
80,946 m² (74%)
국공유지
19,747 m² (18%)
법인
7,834 m² (7%)
기타
314 m² (0%)
종교/학교
종교 1
신풍교회 (신길동 282-4) / 1,643 m²
뉴스
등록된 뉴스가 없습니다
인근 아파트
| 이름 | 연차 | 세대수 | 전용 | 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 더샵파크프레스티지 | 5 | 799 | 59㎡ | 15.4억 |
| 84㎡ | 16.9억 | |||
| 신길파크자이 | 5 | 641 | 59㎡ | 16.6억 |
| 84㎡ | 19.6억 | |||
| 신길센트럴자이 | 6 | 1,008 | 52㎡ | 16.9억 |
| 59㎡ | 18.0억 | |||
| 힐스테이트클래시안아파트 | 7 | 1,476 | 59㎡ | 18.0억 |
| 84㎡ | 19.0억 |
학군
| 학교명 | 거리 |
|---|---|
공립 | 164m |
대중교통
| 역명 | 호선 | 도보 | 거리 |
|---|---|---|---|
| 영등포역 | 1호선 | 10분 | 825m |
| 신풍역 | 7호선 | 11분 | 899m |
| 신길역 | 5호선·1호선 | 15분 | 1.2km |
