재개발 노량진4

현재 진행 중인 재분양신청과 관련하여 추가공지 드립니다. 1. 2022년도 관리처분계획 당시 1+1 분양을 신청하셨던 조합원들에 관한 안내 2022년 당시 +1주택의 분양가가 조합원분양가였는데 이번 재분양신청에서는 일반분양가의 60%로 변경되었다는 점에 관해 이의제기하고 계시는 조합원들이 있습니다. 조합은 기존 1+1 조합원 분들의 이의제기가 법원의 소송에서 받아들여질 경우를 대비하여, 현재 보류지/예비비를 확보하고 비례율을 조정함으로써 조합 사업 전체의 지연이 없도록 충실히 준비하고 있습니다. 반대의 경우로, +1주택의 분양가를 일반분양가의 60%로 변경하는 것이 적법하다고 법원에서 인정될 경우에는, 조합에서는 기존 1+1 조합원 분들의 선택권을 배려하기 위하여 +1주택의 포기를 허용할 예정입니다. 그러나 소송종료 후에 +1주택을 포기하더라도, 기존 신청한 1주택의 평형을 변경(ex. 84형 -> 106형)하는 것까지 조합에서 허용하기는 어렵습니다. 소송에는 상당한 시간이 걸리는데, 그 동안 조합에서 일반분양을 위한 후속절차를 중단하고 있을 수는 없기 때문입니다(착공 후 일반분양이 지연될 경우, 그로 인해 발생되는 비용을 조합이 부담함). 그러니 기존 1+1 조합원들은 이러한 사정을 숙지하고 재분양신청을 하여 주시기 바라며, 이로인해 분양신청을 변경하시고자 하는 분들은 재분양신청 마감일인 10월24일 이전까지 변경을 완료해주시기 바랍니다. 2. 2022년 관리처분계획 당시 1주택 분양만을 신청하셨는데 이번에 1+1 신청을 희망하는 조합원들에 관한 안내 2022년도에 1주택만을 신청하여 1주택 분양으로 확정된 조합원들은, 2022년에 1+1을 신청한 조합원들과는 달리, 신뢰보호대상이 아니라는 법률자문을 받았습니다. 이분들은 어디까지나 이번 2026년도 재분양절차에서 공지된 내용(+1주택 분양가는 일반분양가의 60%)에 따라 최초로 1+1 신청을 하는 것이기 때문입니다. 그러니 재분양절차에서 새로 1+1을 신청하는 조합원들은, 분양가에 관한 법적 분쟁과는 관련이 없다는 점을 알려드립니다. 이러한 점을 심사숙고하시어 재분양신청을 하여 주시기 바랍니다. 3. 기본 1주택만을 신청하신 조합원들께서도 1+1 분양과 관련된 총회 안건이 상정될 경우, 충실히 검토하여 투표하여 주시기 바랍니다.

안녕하세요, 노량진4구역 관리처분계획 변경 관련해서 최근 논란이 되고 있는 사실관계를 정리해서 공유드립니다. 지금 조합 내부에서는 이미 인가까지 받은 +1 조합원분양가 조건을 뒤집으려는 움직임이 있는데, 그 명분과 근거가 실제로는 아래처럼 여러 허점을 안고 있습니다. 사실관계를 있는 그대로 알려드리니, 왜 원안(기존 관리처분계획) 유지가 맞는지 함께 판단해보셨으면 합니다. [상황 요약] 노량진4구역은 2022년 관리처분계획인가를 받았고, 이후 대규모 설계변경(브랜드 고급화 등)에 따라 사업시행변경인가를 받으면서 관리처분계획도 변경해야 하는 상황입니다. 이 과정에서 일부 조합원들이 이미 인가받은 1+1(추가1주택, "+1") 조합원분양가를 뒤집고 일반분양가 수준으로 재조정하자는 비합리적인 주장을 펴고 있고, 조합 역시 이런 주장에 힘을 싣는 방향으로 공문과 법률자문을 진행하고 있어 우려가 큽니다. 1. "공사비 폭등을 1주택 조합원이 떠안는다"는 주장의 사실관계 가격 재조정을 주장하는 쪽에서는 "공사비가 폭등해서 사업 여건이 완전히 바뀌었는데, 1주택 조합원들이 그 부담을 대거 떠안게 된다"는 논리를 내세우고 있습니다. 그런데 정작 조합장은 "현재 사업성이 충분히 좋고, +1 분양가를 조정하지 않아도 기존 조합원분양가를 그대로 유지할 수 있는 수준이며, 이번 논의는 사업성 부족이나 공사비 충당 문제가 아니라 조합원 간 형평성 차원"이라고 직접 설명한 바 있습니다. 즉 조합의 공식 입장 자체가 "돈이 부족해서 어쩔 수 없이 가격을 올려야 하는 상황이 아니다"라는 것인데, 정작 여론전에서는 "공사비 폭등으로 1주택 조합원이 막대한 피해를 본다"는 정반대의 위기감을 조성하는 주장이 반복되고 있습니다. 사업성이 충분하다는 조합의 설명이 맞다면, +1 가격을 조정하지 않아도 1주택 조합원의 분담금이 급증할 이유가 없습니다. 2. 신뢰보호원칙 위반 소지 - 원조합원과 승계조합원 모두가 무엇을 믿고 결정했는가 먼저 원조합원(최초부터 조합원 지위를 가진 분들) 입장을 보면, 애초에 2022년 관리처분계획 자체가 "+1은 조합원분양가로 적용한다"는 내용으로 총회 의결과 인가를 거쳐 확정된 것입니다. 특히 대형 종전자산을 보유한 조합원 중 상당수는 이 +1 조합원분양가 약속을 전제로 자신의 대지분을 사업에 내놓고 관리처분계획 자체에 동의한 것입니다. 즉 이는 단순히 나중에 매수한 사람들만의 문제가 아니라, 애초에 이 조건을 신뢰하고 사업 진행에 협조한 원조합원들의 결정과도 직결된 사안입니다. 여기에 더해 +1 물건을 매수한 승계조합원들 중 상당수는 매수 전 조합에 직접 문의하여 "+1도 조합원분양가로 적용된다"는 안내를 받았고, 조합원 단체대화방에서도 조합장이 여러 차례 "+1은 조합원분양가"라는 취지로 명확히 안내해온 것으로 알려져 있습니다. 즉 이들 역시 막연한 기대가 아니라 조합과 조합장의 구체적이고 반복적인 설명을 근거로 매수를 결정한 것입니다. 그런데 최근 "2022년 관리처분 당시부터 분양가는 향후 재산정될 수 있다고 고지되어 있었다"는 주장이 나오고 있습니다. 그러나 이 재산정 가능성 고지는 설계변경에 따른 사업계획 전반의 조합원분양가(기본 1주택 포함 전체 분양가 체계)에 관한 일반적 언급이었을 뿐, +1 추가주택의 분양가만을 특정하여 "이것도 재검토될 수 있다"고 명시한 바는 없습니다. 실제로 +1 조합원분양가에 대해서는 최초 관리처분계획 의결 이후 지금까지 조합이 계속 "조합원분양가로 확정"이라는 취지로 안내해왔습니다. 만약 애초에 +1 가격이 향후 조정될 수 있다는 점이 조금이라도 고지되었다면, 대지분을 내놓고 관처에 동의한 원조합원이나 이를 믿고 물건을 매수한 승계조합원 상당수는 애당초 그런 결정을 내리지 않았을 가능성이 큽니다. 이렇게 형성된 구체적 신뢰를 바탕으로 이루어진 재산상 결정을, 사후적으로 "형평성"이라는 이유만으로 뒤집는 것이 신뢰보호원칙에 부합하는지는 따져볼 필요가 있습니다. 3. '조합원 1인당 평균 2.2억원' 수치의 실제 의미와 빠져있는 비용 +1 가격을 일반분양가 수준으로 조정할 경우 발생하는 추가수익을 전체 조합원 수로 단순히 나눈 평균값입니다. 각 조합원이 실제로 확정적으로 받는 금액이 아닙니다. 더 중요한 문제는, 이 2.2억원이라는 수익 추정치에 관리처분계획 변경에 따른 소송 리스크와 그로 인한 지연비용이 전혀 반영되어 있지 않다는 점입니다. 이미 인가받은 관처를 변경하면 이에 반대하는 조합원들의 가처분·소송 제기 가능성이 있고, 소송이 진행되는 동안 사업이 지연되면 그 기간만큼 금융비용(대출이자)과 공사비가 추가로 상승합니다. 즉 "+1 가격을 조정하면 수백억을 더 번다"는 수치는 이런 지연 리스크에 따른 비용을 전혀 차감하지 않은 총수입 기준 추정치이고, 실제 순이익은 소송 여부와 지연기간에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 이런 시나리오별 비교는 아직 조합원들에게 공개된 적이 없습니다. 4. '형평성' 논리의 적용 범위 문제 형평성을 이유로 +1 조합원의 기존 조건을 재검토한다면, 같은 기준이 다른 조합원 유형에도 동일하게 적용되어야 합니다. 예를 들어 전환다세대 등은 법령상 공급면적 제한이 있음에도, 기존 관리처분에서는 이보다 유리하게 84㎡ 이상 평형까지 제한 없이 분양받을 수 있도록 정해진 부분이 있는 것으로 알고 있습니다. 사업여건 변화에 따른 형평성을 이유로 +1의 기존 조건만 재검토 대상이 되고, 다른 유형에게 법정 기준보다 유리하게 부여된 조건은 논의 대상에서 빠져 있다면, 형평성 논리를 일관되게 적용했다고 보기 어렵습니다. 5. 관리처분계획 변경 자체가 갖는 절차적 리스크 조합이 자문을 받은 두 법무법인 의견서 모두, 관리처분계획을 변경할 경우 재적조합원 3분의2 이상의 동의가 필요하다는 점, 그리고 이 요건을 충족하지 못하거나 절차상 흠결이 있으면 총회개최금지 가처분, 총회결의 효력정지 가처분, 관리처분계획 변경인가 취소·무효확인 소송 등이 제기될 수 있다는 점을 공통적으로 전제하고 있습니다. 즉 지금처럼 이미 인가받은 조건을 굳이 다시 흔드는 시도 자체가, 성사 여부와 무관하게 조합 전체에 새로운 법적 분쟁과 사업지연 리스크를 떠안기는 결과로 이어질 수 있습니다. 이는 특정 조합원 편을 드는 문제가 아니라, 노량진4구역 사업 전체의 일정과 안정성에 영향을 미치는 문제입니다. 사업성이 부족한 것도 아니고, 형평성이라는 명분도 일관되지 않으며, 이미 신뢰를 바탕으로 형성된 권리를 굳이 흔들어 소송 리스크까지 자초할 이유가 있는지 의문입니다. 노량진4구역이 불필요한 분쟁 없이 원안대로 안정적으로 진행되기를 바라는 마음에서 이 내용을 공유드리며, 관심 있는 분들의 많은 의견과 관심 부탁드립니다.