은행1 금광2 재개발, 고도제한 완화와 최근 손바뀜 최근 은행1 금광2구역에서 관심 있게 볼 만한 움직임이 두 가지 있음. 서울공항 고도제한 완화 추진과 구역 내 빌라 실거래임. 1. 서울공항 고도제한 완화 성남시에서 서울공항 비행안전구역 변경 및 축소 관련 연구를 마무리하고 국방부에 고도제한 완화 방안을 건의할 예정이라고 함. 은행1 금광2는 지형상 고저차가 큰 지역이라 고도제한이 사업성에 영향을 줄 수 있음. 고도제한이 완화되면 건축물 배치나 층수 계획에 여유가 생길 수 있고, 향후 사업성에도 긍정적인 요소가 될 수 있음. 다만 아직 확정된 사항은 아니며, 실제 정비계획에 반영되는지 지켜봐야 함. 2. 9월 실거래, 꾸준한 손바뀜 최근 실거래를 보면 9월에도 구역 내 빌라 거래가 여러 건 확인됨. - 은행동 2290-2 : 2억 5,200만원 - 은행동 2339-3 : 2억 2,000만원 - 은행동 2295 : 2억 1,000만원 - 은행동 1978 : 2억 1,000만원 - 금광동 2717 : 2억 500만원 - 은행동 2245 : 2억원 - 은행동 1973-2 : 1억 9,000만원 대지지분에 따라 차이는 있지만 2억원 전후 거래가 눈에 띔. 이전 월 대비 거래량 증가 여부는 추가 확인이 필요하지만, 사업 초기 단계에서도 꾸준히 거래가 이루어지고 있다는 점은 긍정적으로 보임. 3. 손바뀜이 중요한 이유 재개발은 결국 소유자 동의율이 중요한 사업임. 기존 소유자 중에는 실거주나 분담금 문제로 재개발에 반대하는 경우도 있을 것임. 반면 최근 진입하는 매수자들은 재개발을 기대하고 매수했을 가능성이 있음. 이런 손바뀜이 계속된다면 소유자 구성에도 변화가 생기고, 장기적으로 동의율 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있다고 봄. 물론 모든 신규 매수자가 재개발에 찬성한다고 볼 수는 없음. 4. 앞으로 지켜볼 부분 결국 가장 중요한 건 실제 사업성임. 고도제한 완화 여부, 용적률, 최고층수, 일반분양 세대수에 따라 사업성이 달라질 수 있음. 최근 실거래가 이어지고 있다는 점은 관심 있게 볼 만하지만, 아직 가격 상승이나 사업성 개선을 단정할 단계는 아님. 개인적으로는 최근 손바뀜이 단순한 거래 이상의 의미가 있을 수 있다고 생각함. 재개발을 기대하는 신규 소유자가 늘어난다면 향후 사업 추진에도 도움이 될 가능성이 있기 때문임. 고도제한 완화 움직임과 함께 앞으로 동의율이 어떻게 변하는지 지켜볼 필요가 있어 보임. 다른 분들은 최근 거래가 이어지는 분위기를 어떻게 보고 계신지 궁금하네요

은행1·금광2 임대주택 비율 관련해서는 꽤 긍정적으로 볼 수 있는 변화로 보입니다. 성남시가 2026년 10월 6일 재개발사업 임대주택 건설비율을 10%로 고시했습니다. 내용을 보면 기본 임대주택 비율은 10%이고, 정비계획 수립 과정에서 기존 재개발사업의 세입자 임대주택 입주비율 등을 고려해 전체 세대수의 5% 범위에서 추가로 높일 수 있게 되어 있습니다. 즉 기본 10%, 상황에 따라 최대 15% 수준까지 적용 가능한 구조로 보입니다. 이 부분이 은행1·금광2에서 의미가 있어 보이는 이유는 현재 알려진 정비계획안상 임대주택 비율이 약 19.8%, 약 745세대 수준이기 때문입니다. 단순 계산으로 보면 전체 세대수가 약 3,760세대라고 가정할 경우, 19.8% 적용 시 약 745세대 15% 적용 시 약 564세대 10% 적용 시 약 376세대 정도입니다. 물론 이번 고시가 나왔다고 해서 기존 745세대가 바로 줄어든다고 보는 것은 무리가 있습니다. 실제 은행1·금광2에 최종적으로 몇 %가 적용될지는 향후 정비계획 수립 과정에서 결정될 것이고, 전체 세대수, 용적률, 공공기여, 평형 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 방향성만 놓고 보면 긍정적으로 보입니다. 기존 계획상 19.8%였던 임대주택 비율이 향후 10~15% 수준으로 조정될 수 있다면, 감소한 임대 세대 일부가 조합원분양 또는 일반분양 물량으로 전환될 가능성이 생깁니다. 특히 일반분양 물량이 늘어나는 방향으로 정비계획이 조정된다면 조합 입장에서는 분양수입 증가로 연결될 수 있고, 결과적으로 전체 사업성 개선에도 도움이 될 가능성이 있습니다. 조합원 입장에서도 사업수입이 늘어난다면 향후 분담금 부담을 낮추는 요소 중 하나로 작용할 수 있습니다. 다만 임대주택이 300세대 줄었다고 해서 그 300세대가 그대로 일반분양으로 전환되는 구조는 아닙니다. 정비계획 자체가 다시 조정될 수 있고, 용적률이나 총 세대수, 임대주택 배치, 조합원 분양 수요, 평형 구성 등에 따라 실제 일반분양 증가분은 달라질 수 있기 때문입니다. 그래서 이번 고시는 “임대주택이 확실히 줄었다”라기보다는 “기존보다 사업성을 개선할 수 있는 제도적 여지가 생겼다” 정도로 보는 게 가장 맞아 보입니다. 개인적으로는 숫자보다도 이번 고시가 나온 시점이 더 중요해 보입니다. 은행1·금광2는 아직 정비계획이 확정된 이후 단계가 아니라 현재 정비구역 지정을 준비하는 과정에 있습니다. 이 단계에서 성남시의 재개발 임대주택 기준이 10%로 새롭게 고시됐다는 것은 향후 정비계획을 조정할 때 기존 19.8%를 그대로 유지할 필요성이 낮아질 수 있다는 의미로도 볼 수 있습니다. 결국 다음 정비계획안에서 실제 임대비율이 몇 %로 조정되는지가 중요하겠지만, 현재 기준만 놓고 보면 사업성 측면에서는 이전보다 긍정적인 방향으로 보입니다. 특히 은행1·금광2처럼 전체 세대수가 큰 사업지는 임대비율이 몇 %만 달라져도 세대수 차이가 수백 세대까지 벌어질 수 있기 때문에 향후 사업수지에 미치는 영향도 작지는 않을 것으로 보입니다. 아직 확정된 결과는 아니지만, 정비구역 지정 전에 이런 기준이 나온 것은 은행1·금광2 입장에서는 분명 지켜볼 만한 변화라고 생각합니다.

은행1 금광2 재개발은 지금 시점이 오히려 제일 애매하면서도 괜찮은 구간 아닌가 싶네요. 아직 정비구역 지정 전이라 당연히 리스크는 있는데 반대로 완전히 초기 단계도 아님 성남시에서 정비계획 수립하고 정비구역 지정 절차까지 진행 중이고 구역 규모도 약 11만8천㎡ 정도라 적은구역도 아님. 주민설명회에서는 토지이용계획이나 건축 규모, 생활SOC, 추정분담금까지 포함된 정비계획안도 공개된 상태임 현재 목표는 2027년 1분기 정비구역 지정이라고 하며 조합사무 실 전화해보니 동의율 16프로 남았다고 전달받음. 개인적으로는 정비구역 지정되고 사업이 더 확실해지면 그만큼 가격에도 반영될 가능성이 높다고 봐서 오히려 지금처럼 어느 정도 방향은 잡혔는데 불확실성은 남아 있는 시점이 리스크 대비 투자 효율은 괜찮은 구간 아닌가 생각하고 있음. 물론 재개발은 구역만 보고 들어갈 건 아니고 대지지분, 매수가, 권리가액, 추정분담금 같은 걸 따로 봐야겠지만요. 은행1·금광2 보고 계신 분들은 지금 시점 어떻게 보시나요?

3개 소유중이라 2개는 매도하려 합니다 이게 맞겠죠?

은행1·금광2 구역도 신속하고 청렴하게 진행되길 기원합니다 아자아자!! 부동산에서는 세입자 비율이 80% 정도라고 들었는데 그정도 되는지 여쭤봅니다

옛날. 사진. 올여봅니다.

여기 매물 왜이렇게 많이 나왔나요?

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성남 은행1·금광2 재개발 본격화... 총회서 10개 안건 모두 '가결' - 굿타임즈

[굿타임즈] 경기 성남시 중원구 은행1·금광2구역의 생활권 재개발 사업이 주민총회를 성공적으로 마치며 본궤도에 올랐다.은행1·금광2구역 생활권재개발사업 조합설립추

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