재개발 은행1·금광2

은행1동 재개발 빌라, 얼마면 저렴한 걸까? 최근 1년 은행동 실거래가 분석 은행1, 금광2구역 재개발이 정비계획 공람 단계에 들어가면서 빌라 매매가에 관심이 많아졌음. 실제로 거래가 얼마나 늘었는지, 2억원짜리 빌라가 싼 건지 비싼 건지 호가 대신 국토교통부 실거래가로 확인해 봤음. 분석 조건 - 대상: 성남시 중원구 은행동 전체 연립/다세대 매매 - 최근 1년: 2025.10.01~2026.09.30 - 직전 1년: 2024.10.01~2025.09.30 - 자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (조회일 2026.11.08) - 해제, 취소로 공개된 거래는 제외 재개발구역 안쪽 거래만 따로 뽑은 자료가 아님. 구역이 포함된 은행동 전체 수치라는 점을 먼저 밝혀 둠. 1. 거래량: 272건에서 404건으로 48.5% 증가 최근 1년 은행동 연립/다세대 매매 유효 거래는 404건. 직전 1년 272건보다 132건, 약 48.5% 많음. 2026년 3~5월 석 달 동안에만 152건이 거래됐음. 1년 거래의 약 37.6%가 이 기간에 몰린 셈. 다만 늘어난 거래가 전부 재개발 때문이라고 볼 근거는 없음. 정비구역 밖 거래도 함께 집계된 수치임. 2. 거래는 늘었는데 가격 중앙값은 내려감 매매가 중앙값은 1억 8,000만원에서 1억 7,700만원으로 300만원 낮아졌음. 평균 매매가도 약 1억 9,762만원에서 1억 8,821만원으로 내려갔음. 그렇다고 가격이 떨어졌다고 단정하긴 이름. 그해 거래된 집의 면적, 층, 대지지분, 건축연도가 달라지면 중앙값도 같이 움직임. 같은 빌라가 얼마에 재거래됐는지는 따로 분석해야 알 수 있음. 3. 매매가보다 대지지분 평당가를 봐야 하는 이유 대지지분 평당가는 총매매가를 대지권 면적으로 나눈 값임. 최근 1년 은행동 전체 거래 기준으로 보면 아래와 같음. - 중앙값: 약 4,782만원 (직전 1년 4,654만원) - 하위 25% 경계: 약 3,742만원 - 상위 25% 경계: 약 5,545만원 예를 들어 두 빌라를 비교하면 이렇게 됨. | 구분 | 매매가 | 대지지분 | 대지지분 평당가 | | A 빌라 | 2억원 | 3평 | 약 6,667만원 | | B 빌라 | 2억 2천만원 | 5평 | 4,400만원 | 매매가만 보면 A가 싸지만 대지지분 기준으로는 B가 더 낮은 가격에 거래된 셈. 대지지분이 크다고 무조건 좋은 물건은 아님. 위치, 층, 권리관계, 향후 감정평가와 추가분담금까지 같이 봐야 함. 4. 공시가격의 몇 배면 저렴한 걸까? 공시가격 1억원인 빌라가 1억 7천만원에 팔리면 1.7배임. 빌라를 비교할 때 이 배율을 많이 쓰는데, 1.7배가 싼지 비싼지는 비슷한 빌라들이 실제로 몇 배에 거래됐는지 알아야 판단할 수 있음. 이번 국토부 거래자료로는 호실별 공시가격을 정확히 맞춰 볼 수 없어서 평균 배율, 중앙 배율은 내지 않았음. 확인되지 않은 1.5배, 1.8배 같은 숫자를 적정 매수가로 잡으면 오히려 판단이 틀어질 수 있음. 정리 - 거래량: 약 48.5% 증가 - 매매가 중앙값: 약 1.7% 하락 - 대지지분 평당가 중앙값: 약 2.7% 상승 거래가 늘어난 건 분명하지만 가격은 올랐다, 내렸다 한마디로 말하기 어려움. 어떤 빌라가 1억 8천만원인지 2억원인지보다, 조건이 비슷한 다른 빌라와 비교해 어느 수준에 거래됐는지를 봐야 함. --- 자료 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 성남시 정비사업 관련 공고 ※ 국토부 공개 실거래 자료를 직접 집계한 참고 분석임. 한국부동산원의 신고일 기준 국가승인 거래량 통계를 대체하지 않음. ※ 실거래 공개자료는 신고, 해제, 정정에 따라 달라질 수 있어 투자 판단의 최종 근거로 단독 사용하기는 어려움.

성남시 공고

10월 27일

은행1·금광2구역 생활권 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 주민공람 및 주민설명회 개최 공고 https://jaegebal.com/gnotices/sn-gg-2026-2490

은행1·금광2구역 생활권 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 주민공람 및 주민설명회 개최 공고 | 재개발닷컴

경기도 성남시 공고 제2026-2490호 · 2026년 10월 27일

jaegebal.com

은행1 금광2 재개발, 드디어 움직이기 시작했음 2026년 10월 27일, 성남시에서 은행1 금광2 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정안 주민공람 공고가 나왔음. 그동안 2027년 1분기 정비구역 지정을 목표로 추진한다는 이야기는 있었지만 이번에는 실제 행정 절차가 시작된 것임. 단순한 추진 계획이 아니라 정비구역 지정을 향한 실질적인 진전이라는 점에서 의미가 큼. 주요 일정 - 주민공람 : 10월 29일 ~ 11월 30일 - 주민설명회 : 11월 9일 오후 3시, 중원구청 - 정비구역 예정 면적 : 116,910㎡ 이번 공고에서는 공동주택용지 70.3%, 정비기반시설용지 29.7%의 토지이용계획도 공개됐음. 앞으로 중요한 건 용적률, 최고층수, 전체 세대수, 추정분담금 등 실제 사업성을 결정할 내용임. 아직 정비구역 지정이 확정된 것은 아니지만, 예정됐던 일정이 실제 공고로 이어졌다는 점은 긍정적임. 개인적으로는 이제 은행1 금광2 재개발이 막연한 기대를 넘어 구체적인 계획을 검증하는 단계에 들어섰다고 생각함. 2027년 1분기 정비구역 지정 목표, 이번 주민공람이 그 첫 번째 중요한 관문이 될 것으로 보임. 출처 : 성남시 공고 제2026-2498호 (2026.10.27.)

위례삼동선 예타 발표 임박? 은행1 금광2에도 호재일까 최근 위례삼동선 예타 결과가 2026년 4분기에 나올 수 있다는 이야기가 나오고 있음. 위례삼동선은 위례에서 성남 원도심을 거쳐 광주 삼동역까지 연결하는 광역철도 사업임. 기존 계획 기준 약 10.6km, 사업비 약 8,845억원 규모로 추진되고 있음. 2024년 예타 대상사업으로 선정됐고, 올해 8월에도 경기도와 관계기관 사이에서 관련 협의가 진행됐다는 보도가 있었음. 다만 아직 예타 통과 여부와 정확한 발표 날짜는 확인되지 않음. 은행동에도 영향이 있을까? 개인적으로는 은행1 금광2 재개발에서 관심 있게 볼 만한 교통사업이라고 생각함. 은행동은 지형상 언덕이 많고 철도 접근성이 아쉬운 지역임. 위례삼동선이 성남 원도심을 지나게 된다면 주변 교통환경 개선을 기대할 수 있음. 다만 중요한 건 실제 역 위치임. 현재 거론되는 을지대역과 신구대역은 정확한 위치가 확정되지 않았음. 특히 은행1 금광2는 구역이 넓어 같은 재개발구역 안에서도 역까지 이동하는 거리와 편의성이 크게 달라질 수 있음. 따라서 지금부터 은행동이 역세권이 된다고 판단하기는 어려움. 앞으로 중요한 부분 우선 예타 통과 여부가 가장 중요함. 통과하더라도 바로 착공하는 것은 아니고 기본계획과 설계 등 후속 절차가 남아 있음. 은행1 금광2 재개발도 2027년 1분기 정비구역 지정을 목표로 추진되고 있는 만큼 두 사업의 진행 상황을 함께 지켜볼 필요가 있음. 개인적으로는 위례삼동선이 실제 추진되고 은행동에서 접근하기 좋은 위치에 역이 들어선다면 상당히 긍정적인 변화가 될 수 있다고 봄. 다만 아직은 확정된 호재보다는 앞으로 확인해야 할 교통개선 가능성으로 보는 게 맞을 것 같음. 다른 분들은 위례삼동선이 은행동에 어느 정도 영향을 줄 것으로 보시나요. 경기도의회 공식 보도자료https://www.ggc.go.kr/site/regional/xb/lwmkr/lawmakerpressrelease/296186?utm_source=chatgpt.com

경기도의회 지역상담소

경기도의회 지역상담소,Home1, 메인 사이트로 최초 생성돼 있고 삭제할 수 없다. cms 를 호출할 사이트 이며 사용자 사이트가 하나일 경우 같은도메인을 사용하면 된다.

www.ggc.go.kr

은행1 금광2 재개발, 고도제한 완화와 최근 손바뀜 최근 은행1 금광2구역에서 관심 있게 볼 만한 움직임이 두 가지 있음. 서울공항 고도제한 완화 추진과 구역 내 빌라 실거래임. 1. 서울공항 고도제한 완화 성남시에서 서울공항 비행안전구역 변경 및 축소 관련 연구를 마무리하고 국방부에 고도제한 완화 방안을 건의할 예정이라고 함. 은행1 금광2는 지형상 고저차가 큰 지역이라 고도제한이 사업성에 영향을 줄 수 있음. 고도제한이 완화되면 건축물 배치나 층수 계획에 여유가 생길 수 있고, 향후 사업성에도 긍정적인 요소가 될 수 있음. 다만 아직 확정된 사항은 아니며, 실제 정비계획에 반영되는지 지켜봐야 함. 2. 9월 실거래, 꾸준한 손바뀜 최근 실거래를 보면 9월에도 구역 내 빌라 거래가 여러 건 확인됨. - 은행동 2290-2 : 2억 5,200만원 - 은행동 2339-3 : 2억 2,000만원 - 은행동 2295 : 2억 1,000만원 - 은행동 1978 : 2억 1,000만원 - 금광동 2717 : 2억 500만원 - 은행동 2245 : 2억원 - 은행동 1973-2 : 1억 9,000만원 대지지분에 따라 차이는 있지만 2억원 전후 거래가 눈에 띔. 이전 월 대비 거래량 증가 여부는 추가 확인이 필요하지만, 사업 초기 단계에서도 꾸준히 거래가 이루어지고 있다는 점은 긍정적으로 보임. 3. 손바뀜이 중요한 이유 재개발은 결국 소유자 동의율이 중요한 사업임. 기존 소유자 중에는 실거주나 분담금 문제로 재개발에 반대하는 경우도 있을 것임. 반면 최근 진입하는 매수자들은 재개발을 기대하고 매수했을 가능성이 있음. 이런 손바뀜이 계속된다면 소유자 구성에도 변화가 생기고, 장기적으로 동의율 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있다고 봄. 물론 모든 신규 매수자가 재개발에 찬성한다고 볼 수는 없음. 4. 앞으로 지켜볼 부분 결국 가장 중요한 건 실제 사업성임. 고도제한 완화 여부, 용적률, 최고층수, 일반분양 세대수에 따라 사업성이 달라질 수 있음. 최근 실거래가 이어지고 있다는 점은 관심 있게 볼 만하지만, 아직 가격 상승이나 사업성 개선을 단정할 단계는 아님. 개인적으로는 최근 손바뀜이 단순한 거래 이상의 의미가 있을 수 있다고 생각함. 재개발을 기대하는 신규 소유자가 늘어난다면 향후 사업 추진에도 도움이 될 가능성이 있기 때문임. 고도제한 완화 움직임과 함께 앞으로 동의율이 어떻게 변하는지 지켜볼 필요가 있어 보임. 다른 분들은 최근 거래가 이어지는 분위기를 어떻게 보고 계신지 궁금하네요

은행1·금광2 임대주택 비율 관련해서는 꽤 긍정적으로 볼 수 있는 변화로 보입니다. 성남시가 2026년 10월 6일 재개발사업 임대주택 건설비율을 10%로 고시했습니다. 내용을 보면 기본 임대주택 비율은 10%이고, 정비계획 수립 과정에서 기존 재개발사업의 세입자 임대주택 입주비율 등을 고려해 전체 세대수의 5% 범위에서 추가로 높일 수 있게 되어 있습니다. 즉 기본 10%, 상황에 따라 최대 15% 수준까지 적용 가능한 구조로 보입니다. 이 부분이 은행1·금광2에서 의미가 있어 보이는 이유는 현재 알려진 정비계획안상 임대주택 비율이 약 19.8%, 약 745세대 수준이기 때문입니다. 단순 계산으로 보면 전체 세대수가 약 3,760세대라고 가정할 경우, 19.8% 적용 시 약 745세대 15% 적용 시 약 564세대 10% 적용 시 약 376세대 정도입니다. 물론 이번 고시가 나왔다고 해서 기존 745세대가 바로 줄어든다고 보는 것은 무리가 있습니다. 실제 은행1·금광2에 최종적으로 몇 %가 적용될지는 향후 정비계획 수립 과정에서 결정될 것이고, 전체 세대수, 용적률, 공공기여, 평형 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 방향성만 놓고 보면 긍정적으로 보입니다. 기존 계획상 19.8%였던 임대주택 비율이 향후 10~15% 수준으로 조정될 수 있다면, 감소한 임대 세대 일부가 조합원분양 또는 일반분양 물량으로 전환될 가능성이 생깁니다. 특히 일반분양 물량이 늘어나는 방향으로 정비계획이 조정된다면 조합 입장에서는 분양수입 증가로 연결될 수 있고, 결과적으로 전체 사업성 개선에도 도움이 될 가능성이 있습니다. 조합원 입장에서도 사업수입이 늘어난다면 향후 분담금 부담을 낮추는 요소 중 하나로 작용할 수 있습니다. 다만 임대주택이 300세대 줄었다고 해서 그 300세대가 그대로 일반분양으로 전환되는 구조는 아닙니다. 정비계획 자체가 다시 조정될 수 있고, 용적률이나 총 세대수, 임대주택 배치, 조합원 분양 수요, 평형 구성 등에 따라 실제 일반분양 증가분은 달라질 수 있기 때문입니다. 그래서 이번 고시는 “임대주택이 확실히 줄었다”라기보다는 “기존보다 사업성을 개선할 수 있는 제도적 여지가 생겼다” 정도로 보는 게 가장 맞아 보입니다. 개인적으로는 숫자보다도 이번 고시가 나온 시점이 더 중요해 보입니다. 은행1·금광2는 아직 정비계획이 확정된 이후 단계가 아니라 현재 정비구역 지정을 준비하는 과정에 있습니다. 이 단계에서 성남시의 재개발 임대주택 기준이 10%로 새롭게 고시됐다는 것은 향후 정비계획을 조정할 때 기존 19.8%를 그대로 유지할 필요성이 낮아질 수 있다는 의미로도 볼 수 있습니다. 결국 다음 정비계획안에서 실제 임대비율이 몇 %로 조정되는지가 중요하겠지만, 현재 기준만 놓고 보면 사업성 측면에서는 이전보다 긍정적인 방향으로 보입니다. 특히 은행1·금광2처럼 전체 세대수가 큰 사업지는 임대비율이 몇 %만 달라져도 세대수 차이가 수백 세대까지 벌어질 수 있기 때문에 향후 사업수지에 미치는 영향도 작지는 않을 것으로 보입니다. 아직 확정된 결과는 아니지만, 정비구역 지정 전에 이런 기준이 나온 것은 은행1·금광2 입장에서는 분명 지켜볼 만한 변화라고 생각합니다.

은행1 금광2 재개발은 지금 시점이 오히려 제일 애매하면서도 괜찮은 구간 아닌가 싶네요. 아직 정비구역 지정 전이라 당연히 리스크는 있는데 반대로 완전히 초기 단계도 아님 성남시에서 정비계획 수립하고 정비구역 지정 절차까지 진행 중이고 구역 규모도 약 11만8천㎡ 정도라 적은구역도 아님. 주민설명회에서는 토지이용계획이나 건축 규모, 생활SOC, 추정분담금까지 포함된 정비계획안도 공개된 상태임 현재 목표는 2027년 1분기 정비구역 지정이라고 하며 조합사무 실 전화해보니 동의율 16프로 남았다고 전달받음. 개인적으로는 정비구역 지정되고 사업이 더 확실해지면 그만큼 가격에도 반영될 가능성이 높다고 봐서 오히려 지금처럼 어느 정도 방향은 잡혔는데 불확실성은 남아 있는 시점이 리스크 대비 투자 효율은 괜찮은 구간 아닌가 생각하고 있음. 물론 재개발은 구역만 보고 들어갈 건 아니고 대지지분, 매수가, 권리가액, 추정분담금 같은 걸 따로 봐야겠지만요. 은행1·금광2 보고 계신 분들은 지금 시점 어떻게 보시나요?

3개 소유중이라 2개는 매도하려 합니다 이게 맞겠죠?

은행1·금광2 구역도 신속하고 청렴하게 진행되길 기원합니다 아자아자!! 부동산에서는 세입자 비율이 80% 정도라고 들었는데 그정도 되는지 여쭤봅니다