구역지정 되고 한달반만에 조합설립ㄷㄷ

은행1·금광2 임대주택 비율 관련해서는 꽤 긍정적으로 볼 수 있는 변화로 보입니다. 성남시가 2026년 10월 6일 재개발사업 임대주택 건설비율을 10%로 고시했습니다. 내용을 보면 기본 임대주택 비율은 10%이고, 정비계획 수립 과정에서 기존 재개발사업의 세입자 임대주택 입주비율 등을 고려해 전체 세대수의 5% 범위에서 추가로 높일 수 있게 되어 있습니다. 즉 기본 10%, 상황에 따라 최대 15% 수준까지 적용 가능한 구조로 보입니다. 이 부분이 은행1·금광2에서 의미가 있어 보이는 이유는 현재 알려진 정비계획안상 임대주택 비율이 약 19.8%, 약 745세대 수준이기 때문입니다. 단순 계산으로 보면 전체 세대수가 약 3,760세대라고 가정할 경우, 19.8% 적용 시 약 745세대 15% 적용 시 약 564세대 10% 적용 시 약 376세대 정도입니다. 물론 이번 고시가 나왔다고 해서 기존 745세대가 바로 줄어든다고 보는 것은 무리가 있습니다. 실제 은행1·금광2에 최종적으로 몇 %가 적용될지는 향후 정비계획 수립 과정에서 결정될 것이고, 전체 세대수, 용적률, 공공기여, 평형 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 방향성만 놓고 보면 긍정적으로 보입니다. 기존 계획상 19.8%였던 임대주택 비율이 향후 10~15% 수준으로 조정될 수 있다면, 감소한 임대 세대 일부가 조합원분양 또는 일반분양 물량으로 전환될 가능성이 생깁니다. 특히 일반분양 물량이 늘어나는 방향으로 정비계획이 조정된다면 조합 입장에서는 분양수입 증가로 연결될 수 있고, 결과적으로 전체 사업성 개선에도 도움이 될 가능성이 있습니다. 조합원 입장에서도 사업수입이 늘어난다면 향후 분담금 부담을 낮추는 요소 중 하나로 작용할 수 있습니다. 다만 임대주택이 300세대 줄었다고 해서 그 300세대가 그대로 일반분양으로 전환되는 구조는 아닙니다. 정비계획 자체가 다시 조정될 수 있고, 용적률이나 총 세대수, 임대주택 배치, 조합원 분양 수요, 평형 구성 등에 따라 실제 일반분양 증가분은 달라질 수 있기 때문입니다. 그래서 이번 고시는 “임대주택이 확실히 줄었다”라기보다는 “기존보다 사업성을 개선할 수 있는 제도적 여지가 생겼다” 정도로 보는 게 가장 맞아 보입니다. 개인적으로는 숫자보다도 이번 고시가 나온 시점이 더 중요해 보입니다. 은행1·금광2는 아직 정비계획이 확정된 이후 단계가 아니라 현재 정비구역 지정을 준비하는 과정에 있습니다. 이 단계에서 성남시의 재개발 임대주택 기준이 10%로 새롭게 고시됐다는 것은 향후 정비계획을 조정할 때 기존 19.8%를 그대로 유지할 필요성이 낮아질 수 있다는 의미로도 볼 수 있습니다. 결국 다음 정비계획안에서 실제 임대비율이 몇 %로 조정되는지가 중요하겠지만, 현재 기준만 놓고 보면 사업성 측면에서는 이전보다 긍정적인 방향으로 보입니다. 특히 은행1·금광2처럼 전체 세대수가 큰 사업지는 임대비율이 몇 %만 달라져도 세대수 차이가 수백 세대까지 벌어질 수 있기 때문에 향후 사업수지에 미치는 영향도 작지는 않을 것으로 보입니다. 아직 확정된 결과는 아니지만, 정비구역 지정 전에 이런 기준이 나온 것은 은행1·금광2 입장에서는 분명 지켜볼 만한 변화라고 생각합니다.