재개발 미아2

대구 지방러도 7.15억 전일 계약했습니다^^ 신탁사 또 있고 대단지에 신통1호에 믿습니다!

모아타운에 대해 정리해봤습니다. 사실과 다른 점이 있으면 바로잡아 주세요. 어떤 방식을 응원한다기보다는(다만 지주택은 불호) 정리가 필요할 거 같아서 해봤습니다. (정리는 상도동 구역 정보 입력과 클로드 이용 후 편집) [상도25구역 모아타운 분할 정리] ■ 모아타운 기본 요건 [법령상 관리지역 요건] [1] · 면적 10만㎡ 미만 · 노후 건축물 절반 이상 · 정비구역 등은 제외 [서울시 모아통합기획 공모] [3] · 전체 면적 2만㎡ 이상 10만㎡ 미만 · 노후도는 전체, 사업예정구역별 모두 50% 이상 · 사업예정구역마다 토지등소유자 60% + 토지면적 절반 이상 동의 필요 · 다른 방식(신통기획 등)으로 신청 중이거나 추진 중인 지역은 제외 · 2026년 11월 2일부터 접수 [반대·동의·권리] · 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하면 신청 불가 [4] · 구청이 번호를 매긴 동의서만 인정됨. 번호 부여 시 구역계가 공개됨 [5] · 권리산정기준일은 구역계 공개일임 [3] · 기존 주민제안 방식은 올해 말까지 운영, 2027년부터 모아통합기획으로 일원화 [6] [가로주택정비사업 구역 요건] [2] ① 구역 크기: 조합 단독이면 2만㎡ 미만, 공공 공동시행 + 공공임대 10% 이상이면 4만㎡ 미만 ② 노후도 50% 이상 ③ 기존 주택이 단독 10호 이상 또는 공동 20세대 이상 ④ 새로 만들어 넘기는 도로·공원 등 기반시설 면적은 구역 면적에서 제외 (제3항) ⑤ 관리지역에서는 구역이 도로로 둘러싸일 필요 없음 (제2항) ■ SH 참여 시 혜택과 대가 [혜택] · 구역 면적을 2만㎡에서 4만㎡까지 넓힐 수 있음 [2][7] · 용도지역 상향으로 늘어난 용적률 중 임대주택으로 내놓는 비율이 50% → 30%로 줄어듦 [7] · 낮은 금리로 사업비 대출 가능 [7] [대가] · SH 수수료: 공사비·감리비·설계비 합계의 약 4% 수준으로 제시됨 [8] · 공공임대 10% 이상 의무 [2] [참고] · 공공 참여는 사업구역 단위로 선정됨 (2024년 모아타운 10곳, 21개 사업구역 선정. 동작구 상도동 포함) [9] · 모아통합기획 신청 시 공공 참여 희망 여부를 함께 낼 수 있음 [10] · 법령상 공공 참여 주체에는 구청도 포함됨 [2] 다만 이 경우에도 공공임대 10%는 필요하고, 동작구가 실제로 나설지는 확인 필요 ■ 분할의 출발점 · 상도25구역 토지면적 약 108,683㎡ [12] · OOO 지역주택조합 구역 10,672㎡ · OOO 지주택 구역을 빼고 바깥 경계를 조금 정리하면 약 9.5만㎡ [분석] · 여기서 도로와 사업에 참여하지 않는 블록을 빼면 실제 아파트를 지을 땅(사업구역 합계)은 약 7.8만~8.4만㎡ [분석] · 이 땅을 몇 개로 나누느냐에 따라 구역 하나의 크기가 정해짐 ■ 구역 수별 비교 [분석, 면적 상한은 2] ① 2개 (공공 참여 필요) · 구역 하나가 약 3.9만~4.2만㎡로 공공 상한 4만㎡에 걸림 · 사업구역 합계를 8만㎡ 아래로 줄여야만 가능 · 측량 결과가 조금만 커져도 기준을 넘을 수 있어 위험함 ② 3개 (공공 참여 필요) · 구역 하나가 약 2.6만~2.8만㎡로 4만㎡ 상한까지 여유 충분함 · 조합이 3개뿐이라 운영이 비교적 단순함 · 구역이 커서 일부 반대나 신축이 섞여도 요건(노후도 50% 이상, 반대 25% 미만 등)을 지키기 쉬움 [3][4] · 다만 SH 수수료와 공공임대 10%는 감수해야 함 [2][8] ③ 4개 · 전부 민간: 구역 하나가 약 1.95만~2.1만㎡로 민간 상한 2만㎡에 딱 걸림. 사업구역 합계를 8만㎡ 아래로 줄여야 하고 여유가 거의 없음 · 공공·민간 혼합: 예) SH 구역 2개(각 약 2.4만㎡) + 조합 단독 구역 2개(각 약 1.6만㎡). 면적 요건을 무리 없이 맞출 수 있음. SH에 대한 생각이 블록마다 다를 때 현실적인 타협안 [9] ④ 5개 (전부 민간) · 구역 하나가 약 1.6만~1.7만㎡로 민간 상한까지 여유 있음 · SH 없이 갈 수 있는 가장 안정적인 방법 · 다만 조합이 5개라 운영이 복잡해짐 · 구역이 작아서 신축이나 반대가 한 블록에 몰리면 요건을 못 맞출 위험이 상대적으로 큼 [요약] [분석] · 주민 다수가 SH 참여에 동의 → 3개 · SH에 대한 의견이 블록마다 갈림 → 4개 (공공·민간 혼합) · SH 없이 가고 싶음 → 5개 · 2개, 4개(전부 민간)는 면적 상한에 붙어 있어 위험함 ■ SH 없이 가는 방안 SH 없이 가면 구역 하나는 2만㎡ 미만이어야 함. [2] 결국 "구역 수를 늘리느냐, 사업에서 빼는 땅을 늘리느냐"의 선택임. [분석] 대안 ① 5개 구역, 전부 민간 (기본안) [분석] · 구역 하나가 약 1.6만~1.7만㎡로 2만㎡ 상한까지 여유 있음 · SH 없이 갈 수 있는 가장 무난한 방법 · 단점: 조합이 5개라 운영이 복잡함. 구역이 작아 신축이나 반대가 한 블록에 몰리면 요건을 못 맞출 수 있음 대안 ② 4개 구역, 전부 민간 + 일부 블록 제외 [분석] · 사업구역 합계를 8만㎡ 아래로 맞추면 4개도 가능 · 도로 외에 반대가 많거나 신축이 몰린 블록을 사업에서 빼 '존치'로 남기는 방식 · 새로 만들어 구청에 넘기는 도로·공원 면적은 구역 면적에 안 들어가므로 [2] 구역 안에 도로·공원을 새로 계획하면 실제로는 2만㎡보다 조금 넓게 쓸 수 있음 · 장점: 조합 수가 5개 안보다 하나 적음 · 단점: 면적이 상한에 바짝 붙어 있고, 빠지는 블록 주민은 이번 사업에 참여 못 함 대안 ③ 1개 구역만 SH + 나머지 3개 민간 · SH 참여를 원하는 블록만 SH와 함께함 · 예) SH 구역 약 3만㎡ + 조합 단독 구역 3개 각 약 1.7만㎡ [분석] · SH 참여는 구역 단위로 정할 수 있어 가능한 구성임 [9][10] · 장점: SH를 원하지 않는 주민의 구역에는 SH가 들어오지 않음 대안 ④ 6개 구역, 전부 민간 [분석] · 구역 하나가 약 1.3만~1.4만㎡ · 장점: 동의가 블록마다 들쭉날쭉할 때 동의 높은 블록끼리 묶기 쉬움 · 단점: 조합이 6개로 늘고 단지 규모가 작아져 사업성·운영 면에서 불리할 수 있음. 동의가 정말 흩어져 있을 때만 검토할 만함 [SH 없이 갈 때 포기하는 것] · 구역을 4만㎡까지 키울 수 없음 [2] · 임대주택 비율 완화(50% → 30%)를 받지 못함 [7] · 저금리 사업비 대출을 받지 못함 [7] · 대신 SH 수수료(약 4%)와 의무 공공임대 10%는 없음 [2][8] ■ 어떤 안이든 공통 원칙 · 구역마다 노후도 50% 이상, 반대 25% 미만을 지켜야 함 [3][4] · 그러므로 동의가 높은 블록끼리 묶고, 반대·신축이 몰린 블록은 존치로 빼는 방향으로 선을 그음 [분석] · 구역이 여러 개여도 모아타운 계획에서 배치·통로를 통합하면 한 단지처럼 만들 수 있음 (상도동 242 모아타운은 3개 구역을 한 단지로 계획함) [13] ■ 출처 [1] 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제38조의2 (국가법령정보센터) https://www.law.go.kr/법령/빈집및소규모주택정비에관한특례법시행령/제38조의2 [2] 같은 시행령 제3조 (국가법령정보센터) https://www.law.go.kr/법령/빈집및소규모주택정비에관한특례법시행령/제3조 [3] 서울시 '내 손안에 서울' 모아통합기획 후보지 모집 (2026.10) https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2019652 [4] 위클리한국주택경제, 모아통합기획 공모 (2026.10) https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=68027 [5] TV서울, 모아통합기획 동의서·구역계 공개 (2026.10) https://www.tvseoul.kr/news/article.html?no=79365 [6] 아이뉴스24, 모아통합기획 일원화 (2026.10) https://m.inews24.com/v/2014076 [7] 아시아경제, SH 참여 모아타운 혜택 (2025.11) https://view.asiae.co.kr/article/2025111211494704066 [8] 하우징워치, SH 공동시행 수수료 https://housingwatch.co.kr/news/article.html?no=23896 [9] 서울시 '내 손안에 서울' 공공기관 참여 모아타운 선정 (2024.12) https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2012926 [10] 아시아경제, 모아통합기획 공공참여 동시 신청 (2026.10) https://view.asiae.co.kr/article/2026100914482423385 [12] 부동산 플랫폼 자료 (재개발닷컴, 2026.10 조회) ※ 공식 수치 아님 [13] 한국경제, 상도동 242 모아타운 관리계획 승인 (2025.6) https://www.hankyung.com/article/2025062342331