입지는 좋은데 지뢰가 너무 많아보이는...

딱봐도 가운데 와우산로 3길 포함 상권 좌우와 대로변쪽은 재개발 하기 싫어하겠구만 빌라들이 대가리숫자로 밀어부치는 형국인 곳. 사업성이 개빻아서 쪼개기원룸 투자해도 여긴 15평짜리 전용35m2 받을까 말까 하겠는데?

소액으로 대박이라는 심리와, 집값상승에 FOMO로 온갖 소액 투자자들이 들어와 잡탕이된곳. 잘 알아보고 투자하세요

네이버 로드뷰 기준 2026년 8월(최신) 상수동 이리카페 골목 전경

어느 사업장이던지 재개발 추진세력과 반대세력의 갈등은 늘 있습니다. 이는 매우 당연한 겁니다. 특히나 동의율 55% 이상을 달성한 시점이면 이제 곧 본격적인 과정이 시작될 수 있기에 반대의사를 가지신 분들이 부랴부랴 반대위원회를 만들어서 본격적인 활동을 시작하신 듯 합니다. 다들 아시다시피 어느 사업장이든 주로 빌라 소유주들이 사업을 추진하고 상가, 단독/다가구 소유주들이 반대하는 경향이 있습니다. 다가구, 상가 소유주들은 월세 소득이 좋다면 당연히 현 상황을 유지하면서 월세를 받고 싶을 겁니다. 그래서 재개발지를 볼때 상권의 현상황이 어떤지, 상권들의 입장/비율이 얼마나 되는지는 중요한 잣대가 됩니다. 일례로 사당 21구역 같은 경우는 황금 상권을 무리해서 포함했다가 후보지 선정이 되었음에도 불구하고 25% 반대율을 채워 사업의 위기가 있는 상황이기도 합니다. 현 사업지를 한 번 성수동과 비교해봅시다. 댓글로 두가지 사진을 올려보겠습니다. 성수동은 상수동과는 절대 비교불가인 큰 상권과 서울숲을 가지고 있지만 참고차 지도를 가져와봤습니다. 첫째 지역은 갈비골목 근처의 황금 상권 입니다. 둘째 지역은 재개발지인 성수전략정비구역이구요. 상수동은 지도를 보고 비유하자면 첫번째 지도에 가까울까요? 두번째 지도에 가까울까요? 성수동 상권은 근처에 서울숲 외에 초고가 랜드마크 아파트들이 즐비한 곳입니다. 당연히 골목도 깨끗하고 안전하며 정비가 잘되어 있습니다. 상수동은 어떤가요? 밤길 다녀본 분들은 아시겠고, 음흠님이 말씀하셨듯이 사람들이 무시하고 기피하는 슬럼화된 원룸촌입니다. 어두컴컴하고 이면도로 투성이인 곳입니다. 굳이 비교하자면 성수전략정비구역 상권에 가깝지 않습니까? 당인리 창작발전소가 들어서도 이런 길로 사람들이 다니고 상권이 활성화 될까요? 어차피 내년 하반기(아마 내후년까지 갈 수도 있겠지만) 개관이라고 하니 지켜보면 알겠지만, 이런 음침한 골목상권으로 사람들이 다니지 않아요. 문화창작 발전소가 서울숲처럼 사람들을 끌어당기는 곳도 아니고. 차라리 이곳에 신축아파트가 들어서서 상주인구도 늘어나고 일대가 재정비되어 길들이 환하고 안전하고 깨끗한 동네가 되어야 사람들이 찾아오는 상권으로 살아날 겁니다. 그리고 음흠님 말씀하신 내용 중에 감정평가가 빌라가 단독보다 잘 나온다 하셨는데, 그것이 평당 감정평가액을 말한 것이라면 맞는 말이나 총금액을 보면 단독이 당연히 비교도 안되게 크다는 건 알고 계실 겁니다. (빌라는 보통 3~4억, 단독은 20~30억 이상) 그리고 그 이유가 여러가지가 있겠지만(용도, 토지외 건축물값, 토지이용효율 등등) 가장 큰 이유가 공동주택(아파트, 빌라)은 <매매사례법>으로 감평을 정하기 때문이었습니다. 재개발 과정이 진행되면서 아무래도 빌라는 가볍기도 하니 받아줄 사람이 많아서 거래도 잘되어 진행과정에서 계속 오르는 추세를 반영해줘서 그렇지요. 하지만 후보지 선정 후 토허제로 묶이는 바뀐 규정을 적용받는 사업장들은 앞으로 빌라들이 예전같은 감평액 받기는 힘들 겁니다. 진짜 실거주할 사람이 아니면 못 사기에 후보지 선정되면서부터 예전처럼 빌라 거래가 활발하지 못할 거에요. 실거주나 임사자만 가능한데 임사자 물건은 일반 시세보다 20% 이상 싸게 거래되구요. 상가주들께서도 입장에 따라 재개발 찬성 또는 반대자가 있을 것인데 저라면 일단 지켜보겠습니다. 어차피 계속 진행되도 나중에라도 25% 모아서 사업 취소 시킬 수도 있고요. 일단은 진행되는 것 보면서 문화창작발전소 개관 기다리고 잘되면 반대하고 안되면 찬성으로 돌아서는 것이 현명하다고 봅니다. 끝으로 지주택에 대하여 한 말씀 드리자면, 꼭 이 구역의 지주택을 이야기 하는 것은 아니고 다른 구역의 지주택들 사례를 보고 이야기 해보겠습니다. 일단 지주택은 원수에게나 권하라라는 말이 있듯이 정말 어려운 건 아실겁니다. 그리고 지주택이 될 곳(굉장히 드물지만)은 따로 있습니다. 이 곳처럼 토지등 소유자가 1000명이나 되는데 95%의 토지이용동의를 받는다? 이건 이미 말이 안되지요. 소유주 수가 많지 않고 개별 필지가 큰 곳들이나 가능할까 말까 입니다. 제 개인적인 의견으로는 이 곳은 지주택 성사될 가능성 정말 0.000001%도 안됩니다. 처음에는 대행비 3500만원 정도만 제하고 나머지는 탈퇴 원할시 언제든지 환불된다 이럽니다. 그럼 에이 3500 버리는 셈 치더라도 잘 되면 싸게 집 얻으니 해보자 이럽니다. 그런데 대부분 진행이 안되고 초반에 반짝 뭐 하는것 같다가 진행되는 것 없이 이제 중도금 내라 합니다. 대개의 지주택들은 조합원들의 피땀어린 돈을 받고 모델하우스 짓는다, 모집대행수수료, 기타경비 등등으로 돈 막 씁니다. (조합원의 고혈을 쥐어짜면서 다른 분들 배불리는데 씁니다.) 좀 지나면 자본잠식에 마이너스 재정입니다. 토지사용권 10% 획득했네 어쩌네 해도 돈주고 산 것이 아니라 나중에 지주택 할때 팔아줄 수도 있음 정도의 의향 청취에 불과하죠. 그나마 돈 있을때는 3500만원 손해보고 탈퇴할께 하고 하는 것도 가능하나 슬슬 지주택 조합의 돈이 떨어지면 이제 이 정관을 고치려고 할 겁니다. 탈퇴하려면 포기금을 높이던지 탈퇴 자체를 거의 못하게 하던지 식으로요. 사업은 몇년째 진행이 안되어서 돈 내기 불안한테 계속 중도금 내라고 독촉하고 중도금도 떼먹힐까봐 안내면 그걸 핑계로 기납금액 다 포기시키고 쫓아내려 하고요. 아직 정관이 안 바뀌었을 때 탈퇴하는 것이 현명합니다. 나중에 정말 돌려줄 돈 없으면 돈 못 받습니다. (이 곳은 모르겠고 대부분의 곳들이 그렇다는 겁니다.) 법무법인 보면 지주택 환불 소송 전문으로 하는 곳 많으니 이런 곳에 자문을 받아보는 것도 좋을 겁니다. 그리고 저는 예전에도 말했듯이 꼭 올해 성과가 안 나온다고 추진위를 흔들기 보다 일이년은 충분히 기다려 주는 것이 필요하다고 봅니다. 올해 내로 65% 동의율 확보한다면 한번에 가는 것이 베스트이긴 하지만 지금 55%에서 크게 안 오른다면 현재 승인난 곳 대충 30~40세대 신축빌라들 기다려서(임차인 구하고 잔금치루고 등기치는 것 기다리면 대충 3개월은 걸릴듯) 60%채우고 일단 도전하거나 아니면 내년까지 지금 신축중인 것 다 기다려서 (아마도 내년 중후반?) 70% 채워서 가거나 하는 방법들이 있으며 현실성을 잘 따져봐야 합니다. 신축빌라들 기다려주면 물론 사업성 떨어진다고 싫어하시는 분들 있을 수 있으나 1100세대에서 2000세대 가는 것만 해도 좋은 편이라 생각합니다. 동의율이 부족하다면 그 기간까지 기다려주고 모아서 한번에 가느냐, 아니면 좀 부족한 감이 있더라도 시도해보고 내년에 다시한다 생각하느냐의 방법이 있습니다. 하지만 그 이전에 꼭 행위제한은 필요하다고 봅니다. 지금 딱 10%정도만 더 있으면 그 이상은 필요 없다고 봅니다. 하지만 워낙에 핫한 곳이라 계속 빌라업자들이 들어올 가능성이 크기에 일단 행위제한을 해놓아 리미트를 걸어놓은 상태에서 가야합니다. 하지만 행위제한에 대한 성향은 지자체별로 차이가 있으니 마포구청은 어떨지 모르겠네요. 진행은 진행이고 행위제한은 꾸준히 요구해야 합니다. 마포구청에서 일단 후보지 신청까지 가고 떨어지면 시에서 행위제한 지정해주는 쪽을 선호한다면 일단 그렇게 마지막으로 추진위 측에서 어떤 방법으로 접근할지는 몰라도 지금은 어느 방법도 다 충분히 일리가 있습니다. 만약 후보지 추천에서 이번에 안된다고 하더라도 1년뒤에는 확실히 간다 생각하고 동의서 걷는다 하면 계속 확실히 밀어줘야 합니다. 혹시나 한번 후보지 미선정 되면 얼씨구나 다른 세력들이 나와서 엎어버리고 자기들이 나선다고 할 것이 자명한데, 이때 흔들리지 말고 한번은 더 현 체제로 도전해야 한다고 봅니다. 지금도 계속 흔들어대려는 세력들이 보이지만 흔들리지 말고 가야합니다.

준아이언작성자1일 전

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찐만두빵소유주1일 전

정말 용을 쓰네요 ㅎㅎ 관심 많으신 것 같은데 16호 사무실 방문하셔서 많은 대화를 나눠보심이 어떨까요?

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Zxc1일 전

@찐만두빵 같은편이에요.. 보다가 안쓰러워서ㅎ 유튜브 숏츠보고 투자하셨나요? 얼마안되는글 잘 못읽으시는것같아서 여쭤봐요 🤭🤭🤭

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찐만두빵소유주1일 전

@Zxc 그러니까요 ㅠ 서로 의사소통에 문제가있어보이니 사무실 방문해서 내용 공유하면 너무 좋겠어요~ 빨리 방문해주세요~🐵

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상수동 333-11 근생 5층건물이네요

노후도땜에 어렵지 않나요

개인적으로 열심히 하는 위원장이면 된다는 입장이긴 한데 이분은 인심을 너무 잃은거 같습니다. 갈등을 봉합시키고 해결해야하는데 ... 다시 이 분이 추진한다고 해서 결과가 궁금해지네요

https://gregarious-biscochitos-2059e4.netlify.app/ 안내사이트입니다. 아래글 반박해드립니다. 1. "단독·다가구·근생은 지분당 감평가가 다세대의 절반도 안 되어 불리하고 참여하지 않는다?" [팩트] 감정평가의 기초를 완전히 무시한 악의적 허위 주장입니다. 재개발 감정평가는 단순히 토지 면적만으로 쪼개서 매기는 것이 아니라, 해당 토지의 용도지역(제2종일반주거지역 등), 도로 접면 조건, 그리고 건물 구조(단독/다가구는 주택 가격 공시 및 구조 지수 반영, 근린생활시설은 수익 환원법 등 상업용 가치 종합 반영)를 모두 고려하여 산정합니다. 흔히 오해하는 것과 달리, 대지 지분이 넓은 단독·다가구 주택은 연립·다세대(빌라)에 비해 총 권리가액(감정평가액 총액) 자체가 월등히 높기 때문에 훨씬 유리한 조건에서 대형 평형을 선점하거나 고액의 환급금을 받을 수 있습니다. "단독·다가구가 절반도 안 된다"는 주장은 대지 면적의 가치를 전혀 모르는 억지입니다. 2. "대로변/상권 근생 소유주는 발전소 결과를 보고 참여하며, 한강변으로 이어지면 재개발이 불가능하다? [팩트 ] 오히려 재개발이 이루어져야만 상권과 자산 가치가 동반 생존합니다.앞서 서울시 상권 분석 데이터에서도 드러났듯, 지금의 노후한 빌라촌과 낡은 골목 상권은 3년 생존율이 28%에 불과할 정도로 침체되어 있습니다. 발전소 문화공간 하나 들어선다고 해서 노후화된 상권의 근본적인 한계가 해결되지는 않습니다. 신속통합기획을 통해 쾌적한 도로망과 단지 내 스트리트 상가, 공원 연계 상권이 들어서야만 유동인구가 폭발적으로 늘어나며, 이것이 진정으로 상권 소유주와 상인들이 살 수 있는 길입니다. "재개발하면 상권이 죽는다"는 것은 낡은 현상을 방치해 상권을 공멸시키는 무책임한 논리입니다. 3. "동네 유지인 수백억대 지주들을 카톡방 강퇴시키고 위원장을 싫어해서 사업이 안 된다?" [팩트] 사업의 주체는 특정 개인이나 소수의 '유지'가 아니라, 전체 소유주 55% 이상의 과반수 동의와 열정입니다. 재개발은 감투나 친목 도모가 아니라 "누가 가장 투명하고 빠르게 우리 재산 가치를 올려주느냐"가 핵심입니다. 위원장 개인에 대한 감정적 흠집 내기와 '카톡방 강퇴' 같은 지엽적인 사안을 들먹이는 이유는, 이미 동의율 55%를 돌파하며 사업이 본궤도에 오른 것에 대한 두려움과 발목 잡기일 뿐입니다. 김밥집 아르바이트를 했든 봉사를 했든, 지난 수개월간 밤낮없이 발로 뛰며 주민들의 목소리를 모으고 구청 접수와 과반수 달성을 이뤄낸 실무 능력과 추진력이야말로 지금 우리 구역에 가장 필요한 덕목입니다. 개인에 대한 인신공격으로 대세를 흔들려는 시도에 흔들릴 이유가 전혀 없습니다.

이면쪽 근생건물주들 화가 많이 났나봅니다. 신통 반대위원회 생기고 난지 3일만에 반대율 10% 달성했답니다. 구역에서 반대동의가 25% 이상이면 재개발 아에 무산되구요. 재개발이 안되는 이유는 아래를 보면 됩니다. 1. 재개발 사업의 수혜는 쪼개기빌라 소유주 -> 단독 다가구 근생은 대지지분당 감평가가 다세대의 절반도 안됨. 단독 다가구 근생 불참(개발 구역에 다세대를 신축하는 이유) 2. 대로변 또는 상권골목의 근생소유주는 문화창작발전소 결과를 보기전에 재개발에 참여할 생각 없으며 홍대상권이 한강변으로 이어지면 여기는 재개발이 불가능. 3. 가장 큰 이유는 단독 다가구 근생소유주가 16호 준비위원장을 싫어함 ㅎ 지주택 os, 김밥집 알바하면서 열심히 한건 알겠지만 동네 유지인 수백억대 지주들 카톡방 강퇴 시키면서 어떻게 재개발 할려는건지.. 투자자분들 6-7억짜리 원룸에 물리고 좌절하지 마시길 재개발은 되는것보다 안되게하는게 훨씬 쉽습니다