신통기획 (가)당인동 15-22

https://gregarious-biscochitos-2059e4.netlify.app/ 상수 당인 재개발 구역을 잘 보여주는 페이지입니다. 많은 소유주/투자자 분들이 참고하시면 좋을 것 같습니다.

재개발 손익은 결국 공식 하나로 정리돼서, 그걸 먼저 보고 경우별로 설명할게요. 기본 구조 권리가액 = 내 부동산 감정평가액 × 비례율(사업 수익성, 보통 90~110%) 분담금 = 새 아파트 조합원 분양가 − 권리가액 즉 감정평가액이 클수록 분담금이 줄고, 크면 돈을 돌려받기도 해요. 감정평가는 대부분 '땅' 기준으로 매겨지니, 땅이 넓은 단독·상가 소유주가 구조적으로 유리할 수 있어요. ① 건물은 낡았는데 땅이 넓은 경우 이유: 오래된 건물은 감정평가에서 건물 가치가 거의 0에 가깝게 잡히지만, 땅값은 그대로 인정돼요. 그런데 지금 임대수익은 낡은 건물 기준이라 낮게 나오죠. 결과: "땅값에 비해 수익이 형편없는 자산"을 "땅값만큼 새 아파트로 바꾸는" 셈이라 효율이 크게 올라가요. 예시: 대지 50평 노후 단독이 감정가 25억, 비례율 100%면 권리가액 25억. 84㎡ 조합원 분양가가 15억이면 10억을 돌려받거나, 아래 1+1을 노릴 수 있어요. (숫자는 이해를 돕는 가정이에요.) ② 혼자서는 개발이 안 되는 땅인 경우 이유: 땅 가치는 "그 위에 뭘 지을 수 있느냐"로 결정돼요. 폭 4m 미만 골목에 붙은 땅, 모양이 좁고 긴 땅은 건축법상 신축이 막히거나 몇 층 못 올려요. 결과: 단독 개발로는 땅의 잠재가치를 못 끌어내지만, 재개발은 주변 필지를 합쳐서 도로를 새로 내고 고층을 올리니 그 잠재가치가 현실화돼요. 이런 땅은 시장에서도 제값을 못 받는 경우가 많아서 재개발이 사실상 최선의 출구예요. ③ 규제로 묶인 지역인 경우 이유: 2종 일반주거(특히 7층 제한)면 개인이 새로 지어도 용적률 한계 때문에 수익이 크지 않아요. 결과: 신통기획은 층수·용적률 기준을 완화하고, 서울시가 사업성 보정계수 같은 장치로 사업성을 끌어올려 줘요. 개인은 못 받는 규제 완화 혜택을 재개발로만 누릴 수 있는 거예요. ④ 1+1 분양이 가능한 경우 이유: 도시정비법상 종전자산 평가액(또는 주거 전용면적) 범위 안에서 2채를 받을 수 있고, 그중 1채는 60㎡ 이하여야 해요. 결과: 큰 평형은 실거주, 소형은 임대해서 현금흐름을 만들 수 있어요. 지금 원룸 임대 대신 새 아파트 임대로 바뀌는 셈이라 관리도 쉬워요. ⑤ 상가 소유주인 경우 새 단지 내 상가를 분양받거나, 조례·정관 요건(보통 권리가액이 최소 평형 아파트 분양가 이상)을 충족하면 아파트를 받을 수도 있어요. 지금 상가가 골목 안쪽이라 공실이 잦거나 임대료가 약하다면, 새 단지 상가는 수백~수천 세대 배후 수요가 있어 오히려 안정적일 수 있어요. ⑥ 상속·증여 계획이 있는 경우 이유: 단독주택·상가 건물은 하나의 덩어리라 자녀 여럿에게 나누기 어렵고, 공동 소유가 되면 관리·매각에서 분쟁이 잦아요. 결과: 아파트·입주권은 여러 채로 나눠 물려주기 쉽고 시세 파악도 명확해요. 1+1까지 받으면 분배가 더 수월하고요. ⑦ 유지·관리 부담이 큰 경우 이유: 30~40년 된 건물은 누수, 배관, 방수, 전기 같은 수선비가 해마다 늘고, 세입자 민원 응대와 공실 관리도 소유주 몫이에요. 결과: 재개발 후엔 관리사무소가 있는 아파트로 바뀌니 시간·비용 부담이 확 줄어요. 고령이거나 본업이 바쁘다면 체감 차이가 커요.

소유주 인증 받은 사람들은 추진하고, 소유주 인증을 못하는 사람들은 반대하는 게 참 이상하죠.. 외부에서 감놔라 배놔라 하고 내부에서는 착착 추진중입니다..

https://youtu.be/aBLj-WsLfRY?si=eDY5Xt5R20zNZDRJ 이 구역이 유튜브에 나왔네요

마포구 한강뷰 재개발 사려는 분들, 계약 전 이 영상 꼭 보세요. #상수동신속통합기획 #상수역재개발 #상수동재개발

youtu.be

동의율 55%에서 상승속도가 둔화된것 같네요. 결국엔 신축 준공후, 신축빌라 수분양자들 합류시켜야 동의율 65% 달성가능해보입니다.

입지는 좋은데 지뢰가 너무 많아보이는...

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어느 사업장이던지 재개발 추진세력과 반대세력의 갈등은 늘 있습니다. 이는 매우 당연한 겁니다. 특히나 동의율 55% 이상을 달성한 시점이면 이제 곧 본격적인 과정이 시작될 수 있기에 반대의사를 가지신 분들이 부랴부랴 반대위원회를 만들어서 본격적인 활동을 시작하신 듯 합니다. 다들 아시다시피 어느 사업장이든 주로 빌라 소유주들이 사업을 추진하고 상가, 단독/다가구 소유주들이 반대하는 경향이 있습니다. 다가구, 상가 소유주들은 월세 소득이 좋다면 당연히 현 상황을 유지하면서 월세를 받고 싶을 겁니다. 그래서 재개발지를 볼때 상권의 현상황이 어떤지, 상권들의 입장/비율이 얼마나 되는지는 중요한 잣대가 됩니다. 일례로 사당 21구역 같은 경우는 황금 상권을 무리해서 포함했다가 후보지 선정이 되었음에도 불구하고 25% 반대율을 채워 사업의 위기가 있는 상황이기도 합니다. 현 사업지를 한 번 성수동과 비교해봅시다. 댓글로 두가지 사진을 올려보겠습니다. 성수동은 상수동과는 절대 비교불가인 큰 상권과 서울숲을 가지고 있지만 참고차 지도를 가져와봤습니다. 첫째 지역은 갈비골목 근처의 황금 상권 입니다. 둘째 지역은 재개발지인 성수전략정비구역이구요. 상수동은 지도를 보고 비유하자면 첫번째 지도에 가까울까요? 두번째 지도에 가까울까요? 성수동 상권은 근처에 서울숲 외에 초고가 랜드마크 아파트들이 즐비한 곳입니다. 당연히 골목도 깨끗하고 안전하며 정비가 잘되어 있습니다. 상수동은 어떤가요? 밤길 다녀본 분들은 아시겠고, 음흠님이 말씀하셨듯이 사람들이 무시하고 기피하는 슬럼화된 원룸촌입니다. 어두컴컴하고 이면도로 투성이인 곳입니다. 굳이 비교하자면 성수전략정비구역 상권에 가깝지 않습니까? 당인리 창작발전소가 들어서도 이런 길로 사람들이 다니고 상권이 활성화 될까요? 어차피 내년 하반기(아마 내후년까지 갈 수도 있겠지만) 개관이라고 하니 지켜보면 알겠지만, 이런 음침한 골목상권으로 사람들이 다니지 않아요. 문화창작 발전소가 서울숲처럼 사람들을 끌어당기는 곳도 아니고. 차라리 이곳에 신축아파트가 들어서서 상주인구도 늘어나고 일대가 재정비되어 길들이 환하고 안전하고 깨끗한 동네가 되어야 사람들이 찾아오는 상권으로 살아날 겁니다. 그리고 음흠님 말씀하신 내용 중에 감정평가가 빌라가 단독보다 잘 나온다 하셨는데, 그것이 평당 감정평가액을 말한 것이라면 맞는 말이나 총금액을 보면 단독이 당연히 비교도 안되게 크다는 건 알고 계실 겁니다. (빌라는 보통 3~4억, 단독은 20~30억 이상) 그리고 그 이유가 여러가지가 있겠지만(용도, 토지외 건축물값, 토지이용효율 등등) 가장 큰 이유가 공동주택(아파트, 빌라)은 <매매사례법>으로 감평을 정하기 때문이었습니다. 재개발 과정이 진행되면서 아무래도 빌라는 가볍기도 하니 받아줄 사람이 많아서 거래도 잘되어 진행과정에서 계속 오르는 추세를 반영해줘서 그렇지요. 하지만 후보지 선정 후 토허제로 묶이는 바뀐 규정을 적용받는 사업장들은 앞으로 빌라들이 예전같은 감평액 받기는 힘들 겁니다. 진짜 실거주할 사람이 아니면 못 사기에 후보지 선정되면서부터 예전처럼 빌라 거래가 활발하지 못할 거에요. 실거주나 임사자만 가능한데 임사자 물건은 일반 시세보다 20% 이상 싸게 거래되구요. 상가주들께서도 입장에 따라 재개발 찬성 또는 반대자가 있을 것인데 저라면 일단 지켜보겠습니다. 어차피 계속 진행되도 나중에라도 25% 모아서 사업 취소 시킬 수도 있고요. 일단은 진행되는 것 보면서 문화창작발전소 개관 기다리고 잘되면 반대하고 안되면 찬성으로 돌아서는 것이 현명하다고 봅니다. 끝으로 지주택에 대하여 한 말씀 드리자면, 꼭 이 구역의 지주택을 이야기 하는 것은 아니고 다른 구역의 지주택들 사례를 보고 이야기 해보겠습니다. 일단 지주택은 원수에게나 권하라라는 말이 있듯이 정말 어려운 건 아실겁니다. 그리고 지주택이 될 곳(굉장히 드물지만)은 따로 있습니다. 이 곳처럼 토지등 소유자가 1000명이나 되는데 95%의 토지이용동의를 받는다? 이건 이미 말이 안되지요. 소유주 수가 많지 않고 개별 필지가 큰 곳들이나 가능할까 말까 입니다. 제 개인적인 의견으로는 이 곳은 지주택 성사될 가능성 정말 0.000001%도 안됩니다. 처음에는 대행비 3500만원 정도만 제하고 나머지는 탈퇴 원할시 언제든지 환불된다 이럽니다. 그럼 에이 3500 버리는 셈 치더라도 잘 되면 싸게 집 얻으니 해보자 이럽니다. 그런데 대부분 진행이 안되고 초반에 반짝 뭐 하는것 같다가 진행되는 것 없이 이제 중도금 내라 합니다. 대개의 지주택들은 조합원들의 피땀어린 돈을 받고 모델하우스 짓는다, 모집대행수수료, 기타경비 등등으로 돈 막 씁니다. (조합원의 고혈을 쥐어짜면서 다른 분들 배불리는데 씁니다.) 좀 지나면 자본잠식에 마이너스 재정입니다. 토지사용권 10% 획득했네 어쩌네 해도 돈주고 산 것이 아니라 나중에 지주택 할때 팔아줄 수도 있음 정도의 의향 청취에 불과하죠. 그나마 돈 있을때는 3500만원 손해보고 탈퇴할께 하고 하는 것도 가능하나 슬슬 지주택 조합의 돈이 떨어지면 이제 이 정관을 고치려고 할 겁니다. 탈퇴하려면 포기금을 높이던지 탈퇴 자체를 거의 못하게 하던지 식으로요. 사업은 몇년째 진행이 안되어서 돈 내기 불안한테 계속 중도금 내라고 독촉하고 중도금도 떼먹힐까봐 안내면 그걸 핑계로 기납금액 다 포기시키고 쫓아내려 하고요. 아직 정관이 안 바뀌었을 때 탈퇴하는 것이 현명합니다. 나중에 정말 돌려줄 돈 없으면 돈 못 받습니다. (이 곳은 모르겠고 대부분의 곳들이 그렇다는 겁니다.) 법무법인 보면 지주택 환불 소송 전문으로 하는 곳 많으니 이런 곳에 자문을 받아보는 것도 좋을 겁니다. 그리고 저는 예전에도 말했듯이 꼭 올해 성과가 안 나온다고 추진위를 흔들기 보다 일이년은 충분히 기다려 주는 것이 필요하다고 봅니다. 올해 내로 65% 동의율 확보한다면 한번에 가는 것이 베스트이긴 하지만 지금 55%에서 크게 안 오른다면 현재 승인난 곳 대충 30~40세대 신축빌라들 기다려서(임차인 구하고 잔금치루고 등기치는 것 기다리면 대충 3개월은 걸릴듯) 60%채우고 일단 도전하거나 아니면 내년까지 지금 신축중인 것 다 기다려서 (아마도 내년 중후반?) 70% 채워서 가거나 하는 방법들이 있으며 현실성을 잘 따져봐야 합니다. 신축빌라들 기다려주면 물론 사업성 떨어진다고 싫어하시는 분들 있을 수 있으나 1100세대에서 2000세대 가는 것만 해도 좋은 편이라 생각합니다. 동의율이 부족하다면 그 기간까지 기다려주고 모아서 한번에 가느냐, 아니면 좀 부족한 감이 있더라도 시도해보고 내년에 다시한다 생각하느냐의 방법이 있습니다. 하지만 그 이전에 꼭 행위제한은 필요하다고 봅니다. 지금 딱 10%정도만 더 있으면 그 이상은 필요 없다고 봅니다. 하지만 워낙에 핫한 곳이라 계속 빌라업자들이 들어올 가능성이 크기에 일단 행위제한을 해놓아 리미트를 걸어놓은 상태에서 가야합니다. 하지만 행위제한에 대한 성향은 지자체별로 차이가 있으니 마포구청은 어떨지 모르겠네요. 진행은 진행이고 행위제한은 꾸준히 요구해야 합니다. 마포구청에서 일단 후보지 신청까지 가고 떨어지면 시에서 행위제한 지정해주는 쪽을 선호한다면 일단 그렇게 마지막으로 추진위 측에서 어떤 방법으로 접근할지는 몰라도 지금은 어느 방법도 다 충분히 일리가 있습니다. 만약 후보지 추천에서 이번에 안된다고 하더라도 1년뒤에는 확실히 간다 생각하고 동의서 걷는다 하면 계속 확실히 밀어줘야 합니다. 혹시나 한번 후보지 미선정 되면 얼씨구나 다른 세력들이 나와서 엎어버리고 자기들이 나선다고 할 것이 자명한데, 이때 흔들리지 말고 한번은 더 현 체제로 도전해야 한다고 봅니다. 지금도 계속 흔들어대려는 세력들이 보이지만 흔들리지 말고 가야합니다.

준아이언작성자5일 전

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찐만두빵5일 전

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Zxc4일 전

@찐만두빵 같은편이에요.. 보다가 안쓰러워서ㅎ 유튜브 숏츠보고 투자하셨나요? 얼마안되는글 잘 못읽으시는것같아서 여쭤봐요 🤭🤭🤭

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찐만두빵소유주2일 전

@Zxc 글을 제대로안보고 달았네요 죄송해요~;;

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