안녕하세요. D2청년입니다. 현재 D2가 입안동의서를 받고 있는 단계라 아직 구체적인 감정평가액이나 예상 권리가액이 나온 상황은 아닌 것으로 알고 있습니다. 저도 재개발에 대해 알아보면서 다른 지역 사례들을 찾아보고 있는데, 다가구와 빌라의 종전자산 감정평가 방식이나 평가금액 차이에 대해 궁금한 점이 있어서 여쭤봅니다. 제가 제일 궁금하고 걱정되는 부분은 이겁니다. 예를 들어 현재 시세가 * 빌라 : 약 5억 * 다가구주택 : 약 10억 이라고 가정했을 때, 당연히 현재 재산가치만 보면 다가구가 약 2배 정도 높은 상황입니다. 그런데 다른 재개발 지역 이야기를 찾아보면 “다가구는 대지 기준 평당 4천 정도 평가됐는데 빌라는 대지지분 기준으로 환산하면 평당 1억 정도 나왔다” 같은 이야기가 종종 보이더라고요. 물론 빌라는 건물+대지지분을 하나의 구분건물로 평가하고, 다가구는 토지와 건물을 나눠 평가하는 등 평가방식 자체가 다르다는 것은 어느 정도 이해하고 있습니다. 그런데 제가 걱정하는 건 단순히 ‘평당 얼마냐’가 아닙니다. 현재 시장에서는 5억짜리 빌라와 10억짜리 다가구가 분명 재산가치 차이가 있는데, 재개발 종전자산 감정평가를 했을 때 그 차이가 지나치게 줄어드는 경우가 실제로 있는지가 궁금합니다. 예를 들어 현재 시세 빌라 5억 / 다가구 10억 인데, 나중에 종전자산평가가 빌라 8~9억 / 다가구 10억 정도 이런 식으로 나오게 된다면, 다가구 소유자 입장에서는 기존에 가지고 있던 재산가치 차이가 거의 없어지는 것 아닌가요? 결국 같은 평형의 신축 아파트를 분양받는다고 하면 기존 종전자산의 권리가액이 높은 사람이 추가분담금을 덜 내는 방식으로 알고 있는데, 이런 식으로 빌라의 평가금액이 상대적으로 높게 나오고 다가구와의 금액 차이가 크게 줄어들면 다가구 소유자 입장에서는 재개발 전보다 상대적으로 불리해질 수도 있는 것인지 궁금합니다. 특히 다가구는 대지면적이 큰 경우가 많은데, 대지가 크다는 이유로 평당 평가단가가 낮아지거나, 반대로 빌라는 대지지분이 작아도 구분건물 거래가격을 기준으로 평가하면서 상대적으로 높은 평가를 받는 경우가 실제로 있는지도 궁금합니다. 물론 다가구가 10억이라고 해서 무조건 감정평가도 10억이어야 한다거나, 빌라 5억이 무조건 5억으로 평가돼야 한다는 뜻은 아닙니다. 제가 궁금한 건 동일한 D2구역 안에서 조합원들끼리 종전자산을 평가할 때 기존 재산가치의 차이가 어느 정도 합리적으로 유지되는지, 그리고 다가구와 빌라의 평가방식 차이 때문에 다가구 소유자가 상대적으로 불리해지는 사례가 실제로 있는지입니다. 혹시 다른 지역 재개발을 직접 경험해 보신 분이나 감정평가 관련해서 잘 아시는 분이 계시면 궁금합니다. 1. 실제로 빌라와 다가구의 감정평가금액 차이가 기존 시세 차이보다 많이 줄어든 사례가 있었는지 2. 다가구의 넓은 대지면적은 종전자산평가에서 어떤 식으로 반영되는지 3. 빌라와 다가구가 같은 평형의 신축 아파트를 신청했을 때 결국 권리가액 차이만큼 분담금 차이가 제대로 발생하는지 4. 만약 종전자산평가 결과가 납득하기 어려울 정도로 차이가 난다면 소유자가 평가 근거를 확인하거나 이의를 제기할 수 있는 절차가 있는지 궁금합니다. D2도 아직 초기 단계라 당장 평가금액이 나오는 것은 아니지만, 입안동의서를 받고 있는 지금부터 이런 부분은 소유자들이 미리 알고 있어야 하지 않을까 싶어서 질문드립니다. 제가 잘못 이해하고 있는 부분이 있다면 편하게 알려주시면 감사하겠습니다.
