신통기획 신정역1

목동7단지와 신정1구역, 어디에 투자금이 더 많이 필요할까? 두 곳을 단순히 현재 집값만 보고 비교하면 안 됩니다. 투자에서 중요한 것은 지금 얼마를 넣고, 나중에 얼마를 더 넣어서, 최종적으로 얼마짜리 자산을 확보하게 되는가입니다. ① 처음 필요한 내 돈 신정1구역 - 매입가: 5억 - 전세보증금: 2억 - 현재 실제 자기자본: 3억 목동7단지 - 현재 시세: 28억 - 전세보증금: 7억 - 현재 실제 자기자본: 21억 처음부터 필요한 자기자본이 18억 차이입니다. --- ② 나중에 필요한 추가분담금 10년 뒤 입주한다고 가정하겠습니다.(신정을 현실적으로 더 걸리겠죠) 신정1구역 추가분담금은 10억으로 가정했습니다. 다만 이 금액은 현재 매입한 2룸 빌라를 기준으로 상당히 공격적으로 잡은 금액입니다. 실제 분담금은 향후 감정평가액, 조합원 분양가, 사업비 등에 따라 달라질 수 있습니다. 목동7단지 추가분담금은 2억으로 가정했습니다. --- ③ 결국 내가 투입하는 총 투자금 현재 자기자본과 향후 추가분담금을 단순히 합치면, 신정1구역 3억 + 10억 = 총 13억 목동7단지 21억 + 2억 = 총 23억 즉, 명목상 총투입금은 신정1구역 13억 vs 목동7단지 23억 으로 10억 차이가 납니다. --- ④ 하지만 10년 뒤 낼 돈은 현재 돈과 다르다 추가분담금은 10년 뒤에 낸다고 가정합니다. 연 4%의 기회비용을 적용해 10년 뒤 추가분담금을 현재가치로 환산하면, 신정1구역 - 현재 자기자본: 3억 - 10년 뒤 추가분담금: 10억 - 현재가치: 약 6.76억 - 경제적 투자금: 약 9.76억 목동7단지 - 현재 자기자본: 21억 - 10년 뒤 추가분담금: 2억 - 현재가치: 약 1.35억 - 경제적 투자금: 약 22.35억 따라서 현재가치 기준 경제적 투자금은 약 12.59억 차이입니다. --- ⑤ 미래 아파트 가격은 어떻게 가정했을까? 목동7단지 84㎡의 미래가치를 45억으로 가정하겠습니다. 그리고 신정1구역은 목동7단지의 80% 수준인 36억으로 가정했습니다. 여기서 중요한 점은 신정1구역의 80%라는 가정 자체가 보수적이라는 것입니다. 제 예상은 90프로 이상이지만 보수적으로 잡겠습니다 따라서 미래가치는 - 신정1구역: 36억 - 목동7단지: 45억 으로 계산합니다. --- ⑥ 한눈에 비교 구분| 신정1구역| 목동7단지 현재 매입가/시세| 5억| 28억 전세보증금| 2억| 7억 현재 자기자본| 3억| 21억 예상 추가분담금| 10억| 2억 명목상 총투입금| 13억| 23억 추가분담금 현재가치| 6.76억| 1.35억 경제적 투자금| 9.76억| 22.35억 10년 후 가정 가치| 36억| 45억 --- 결론 목동7단지 전용 66㎡의 현재 시세를 28억, 예상 추가분담금을 2억으로 적용하면 두 투자의 차이는 더욱 명확해집니다. 신정1구역은 현재 자기자본 3억 → 추가분담금 10억 → 명목상 총투입 13억 목동7단지는 현재 자기자본 21억 → 추가분담금 2억 → 명목상 총투입 23억 입니다. 즉, 목동7단지가 신정1구역보다 약 10억 더 많은 자금이 필요합니다. 미래가치를 보수적으로 - 신정1구역 36억 - 목동7단지 45억 으로 가정하면 미래 자산가치 차이는 9억입니다. 반면 돈의 시간가치까지 고려한 경제적 투자금은 - 신정1구역: 약 9.76억 - 목동7단지: 약 22.35억 으로 약 12.59억 차이가 납니다. 특히 신정1구역은 목동7단지의 80% 가치만 인정한 보수적인 가정이고, 추가분담금 역시 현재 보유한 2룸 빌라 기준 10억이라는 공격적인 금액을 적용했습니다. 따라서 이 비교의 핵심은 단순히 미래 집값의 차이가 아닙니다. «신정1구역은 약 13억의 명목상 총투입금으로 36억의 미래 자산을 가정하는 반면, 목동7단지는 약 23억을 투입해 45억의 미래 자산을 가정하는 구조입니다.» 결국 신정1구역은 상대적으로 적은 자본을 투입해 미래 자산을 확보하는 자본 효율성에 초점을 둔 투자, 목동7단지는 더 많은 자본을 투입해 상대적으로 높은 절대 자산가치를 확보하는 투자로 볼 수 있습니다. 단, 신정1구역은 재개발 사업의 진행 속도와 최종 분담금에 대한 불확실성이 더 큰 만큼 이 부분은 반드시 별도로 고려해야 합니다. 결론 신정4동 922가 사업성이 안좋아 10억의 분담금을 내더라도 사실상 투자비용대비 신정역 1구역이 압도적입니다. 위 가정은 둘다 투자자 입장에서만 고려했습니다(전세끼고 갭투자) ** 목동 7단지는 추후 재초환도 내야합니다

실거래가 뜨는게 궁금한데 직거래들만 먼저 뜨네요 ㅋㅋㅋ 친족 지인분들 이렇게 하시나보네 토지허가난것들 거래가격 궁금해 빨리뜨길~

재개발 추진에 조합방식은 투명하지 않으면 철저한 조사와 관리가 확대될 것 같네요 https://naver.me/x8kaYVrQ

국토부 장관 "재개발 불법행위 전수조사에 적극 협조"

홍지선 국토교통부 장관이 이재명 대통령 지시에 따라 이뤄지는 재개발 사업 불법행위 전수조사에 적극 협조하겠다는 의지를 드러냈다. 홍 장관은 11일 오후 X(옛 트위터)에 글을 올려 "국토부는 합법적인 법질서를 부정하

naver.me

양천구 도시계획과 과장님 인터뷰 내용입니다 여긴 무조건 하긴 할듯 최근에 반대했던 단독주택 세대주들 찬성으로 많이 돌아선걸로 압니다 https://youtu.be/PL1D7Ydu2YU?si=hPBBuJak_dZrODKt

[미니인터뷰] 양천구 신정4동 정비구역 지정 속도... 재개발 본격화ㅣ#헬로tv뉴스

youtu.be

<공람자료를 기반으로 한 신정역1구역 간단분석> 1.비례율에 대하여 공람 자료상 평당공사비 900만원, 총 사업비중 기타사업비 비율이 33% 수준으로 상당히 합리적으로 작성되었습니다. 그 결과 비례율은 105.18% 입니다. 단, 33평 일반분양가가 14.74억으로 현실 대비 낮게 잡혀있습니다. 최근 서울 변두리도 18억 이상 분양을 하고 있습니다. 신정역1구역은 그들 외곽보다 더 분양가를 올려 잡아도 될 것이나, 보수적으로 18억으로 잡아도 비례율은 120% 로 상승합니다. 2.추정 감정가에 대하여 최종적으로 조합원별 종전자산 평가는 사업시행인가 이후 감정평가사 2인의 평균 감정가로 결정되겠지만, 그때까지는 추정 감정가를 가지고 매매의 기준을 잡을 수밖에 없지요. 구청에 확인한 결과, 공동주택의 경우 2025년 공동주택공시가격에 보정율 2.6배를 적용했다고 합니다. (최근 매매나 감정평가된 물건의 실거래 가격을 보니 2025년 공주가 대비 260% 정도로 거래되어서 보정율을 2.6으로 잡았다는 구청의 설명입니다) 그렇다면 조합원 각자가 추정 감정가를 구할 수 있겠지요. 추정 감정가=25년 공주가*2.6 (다세대주택의 경우) 이 추정 감정가가 현재로서는 구역내 매물로 나와 있는 여러 물건을 비교 선택시 판단기준이 되겠네요. 여기에 P가 얼마나 싸게 붙어 있는지, 초기투자금은 얼마나 작은지 등이 판단기준이 되지요. 3.앞으로 사업단계별로 각 소유주들에게 예상 감정가를 안내한다고 합니다. 그리고 최종 분담금은 관리처분 인가시 확정되구요. 위에 작성한 내용은 현재 자료상 나온 데이터를 기준으로 판단한 간단 분석이니 참고만 하세요.

노랑이6일 전

그럼 사업시행인가 시점에 공주가가 많이 올라가면 보정율은 많이 내려가는 건가요?

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재개발3성공작성자6일 전

@노랑이 사시인가 직후 시행하는 감정평가로 종전자산금액이 결정됩니다. 현재는 감정평가를 할 시기가 아니므로 추정감정가를 구하기 위해서 필요상 보정율이라는 개념을 사용한거구요. 사시 이후 실제 감정평가가 이루어지면 보정율이라는 개념이 없어진다고 보시면 됩니다.

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안녕하세용5일 전

지금 신정역쪽 감정가에 대한 계산이 25년 공주가의 2.6배가 된다는 말씀이신가요? 그럼 상당한데요..

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신정역1구역 jw소유주5일 전

@안녕하세용 상당하져 허허 심지어 일반분양가 14억으로 잡은 기준입니다

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안녕하세용5일 전

@신정역1구역 jw 그르네여…어마어마하네요 분양가 올라 비례율도 올라가면 분담금 부담 많이 줄어드네여.. 보정률은 신정1구역만 해당인가요?

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신정역1구역 jw소유주5일 전

@안녕하세용 해당 보정률은 저희구역 설명회 때 나온 내용이에요! 서울시에서 주는 사업성보정계수는 또 별도로 있슴다 ㅎㅎ

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안녕하세용5일 전

@신정역1구역 jw 사업성보정계수 혹시 어디서 보나요? 저는 옆동네라서 한번 보려구요 ㅎㅎ

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김형모소유주5일 전

@신정역1구역 jw 대충보니 우리집은 25평 분담금 6억도 넘을거 같네요 ㅋ

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신정역1구역 jw소유주5일 전

@안녕하세용 요기용 4구역 주주신가요?! 부디 같이 잘돼서 시너지 내길 ㅜㅜ

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안녕하세용5일 전

@신정역1구역 jw 아 저는 1-5구역입니다 ㅋㅋ여기도 입지가 좋아 관심해두고 자주 커뮤옵니다

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신정역1구역 jw소유주5일 전

@김형모 전 분담금은 사실 별로 신경안쓰고 있어요 ㅋㅋㅋ 어차피 대출 나올거니까.. 중요한건 분담금 계산이 어떤 기준으로 산정되냐인데, 다행히 보수적으로 잡히고 있다?정도만 보고있어요

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안녕하세용5일 전

@신정역1구역 jw 저도 나중에 분담금대출이 걱정인데 줄이면 좋죠…시공사가 중요하겠네요 ㅎ

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신정역1구역 jw소유주5일 전

@안녕하세용 신정 1152 말씀이시져 래미안 ㄷㄷ 신통 동지군요 ㅎㅎ 래미안 축하드려요

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김형모소유주5일 전

@신정역1구역 jw 저는 상부공원 완공이후 매도 생각하네요

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신정역1구역 jw소유주5일 전

@김형모 아 그래요? 관처전에 나가시는구나 저도 뭐 어찌될지모르져 ㅎㅎ 5년뒤는 먼미래라 그때가서 고민할듯요 ㅋㅋ

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김형모소유주5일 전

@신정역1구역 jw 5년거주 10년 보유 채우고 입주권 매도 생각합니다 이주는 할생각

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신정역1구역 jw소유주5일 전

@김형모 그래요..? 입주하면 아파트 우와 할텐데 그거 안누리실거에요 ㅋㅋ 요즘 준공하는데 4년이면 되는데 그 시간 아까우셔서 그런가 ㅎㅎ

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김형모소유주5일 전

@신정역1구역 jw 매스컴 보니까 2034년 하반기 입주 보는것 같네요

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일정 비율 이상의 설문지 작성이 필요하다고 합니다. 파일 올려드려요. 추진위 팩스번호 : 070-7372-2420 팩스 전송해주셔도 된다고 합니다. 팩스가 어려우시면 추진위 02-2602-7737로 전화하셔서 우편 발송으로도 문의해보시면 좋을 듯 합니다.

다들 동의서 qr로 제출하시면 편합니다 네이버 설문지로 연동되어요~~

추진위원장님 합리적인 방향으로 이끌어 주셔서 대단히 감사합니다 그리고 재개발 성공만을 위해 열정을 내주시는 부분 항상 고맙게 생각하고 있습니다 지방에 있어서 도움이 많이 못 되어 드려 송구하구요 카페나 블로그 유투브 통해서 많이 많이 홍보하겠습니다

오늘 신통 신정역1 구역 사업설명회 들었는데, 신탁방식으로 하면 빠르게 진행되겠네요!! 비용도 절감되고요~ 김포공항 항공고도제한 걸리기 전에 최대한 빠르게 추진 되면 좋겠습니다.

익명91b2소유주11월 7일

혹시 알아둬야할만한 중요한 얘기 나왔을까요~? 근무라 못갔네요ㅠㅠ

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김개발작성자11월 7일

소유자 설문조사서 30프로 이상(약 440명이상) 최대한 빨리 제출이 되어야 빠르게 진행가능하다고 합니다 최대한 동참해주세요~

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감정평가 할때 공동주택 가격이 많이 오르면 오른 가격으로 감정평가에 적용되나요?