가로주택 시흥동 973-2 (A-1)

안녕하세요, 어제 진행된 설명회 상황, 결과 아시는분 계시면 말씀 부탁드립니다.

지역주택조합 해산·종결 관련 도움이 1이라도 될까 하여 법 조문과 국토부 최근 자료 정리해봤습니다. 잘못된 부분 있으면 확인 부탁드립니다. ※ 2026.11.1 기준 / 법령은 국가법령정보센터 조문 원문으로 확인 ※ 국토부 보도자료 = 「지역주택조합 '희망고문' 멈춘다」(2026.4.20) ※ 국토부 방안 = 「지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안」(2026.4), 쪽수는 문서 하단 표기 기준 ※ 정리: claude + 각종 법령 관련 mcp ■ 결론... 조합원(가입신청자)이 아닌 소유주가 지주택을 직접 강제해산 시킬 법적 권한은 없음. 해산·사업종결은 ① 조합 총회 ② 구청 행정처분 두 가지로만 가능함. (출처: 주택법 제14조 제2항, 제14조의2 제1항·제2항) 소유주가 할 수 있는 건 구청이 움직일 근거를 제공하는 것. ■ 1. 해산·종결은 누가 정하나 ① 조합 총회 - 모집신고 수리 후 2년 안에 조합설립인가를 못 받으면, 가입신청자 전원으로 구성된 총회에서 사업종결 여부를 정해야 함 (출처: 주택법 제14조의2 제2항) - 이 총회는 2년이 되는 날부터 3개월 안에 열어야 함 (출처: 주택법 시행령 제25조의2 제1항 제2호) - 종결 의결은 가입신청자 3분의 2 이상 찬성 + 20% 이상 직접 출석이 필요함 (출처: 주택법 시행령 제25조의2 제3항) - 설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 못 받으면 총회에서 해산 여부를 정해야 함 (출처: 주택법 제14조의2 제1항) - 투표권은 조합원·가입신청자에게만 있음. 비조합원 소유주는 투표할 수 없음 (출처: 주택법 제14조의2 제1항·제2항, 시행령 제25조의2 제3항) ② 구청 행정처분 - 설립인가 취소 사유는 '거짓·부정한 방법으로 받은 인가'와 '주택법 제94조 명령·처분 위반' 두 가지임 (출처: 주택법 제14조 제2항) - 설립인가를 취소하려면 청문을 거쳐야 함 (출처: 주택법 제96조 제2호) - 위 취소 조항은 '설립인가를 받은 조합'에 대한 것이라 설립인가 전 단계에는 해당하지 않음 (출처: 주택법 제14조 제2항) - 모집신고 수리를 취소하는 별도 조항은 주택법에 없음. 다만 신고 내용이 사실과 다르면 구청은 수리할 수 없음 (출처: 주택법 제11조의3 제5항 제4호) - 행정청은 위법하거나 부당한 처분을 취소할 수 있음. 거짓·부정한 방법으로 받은 처분이면 당사자의 불이익을 따지는 이익형량도 생략할 수 있음 (출처: 행정기본법 제18조) → 사실과 다른 신고가 확인되면 직권취소를 검토할 근거가 될 수 있음 - 구청은 신고·인가를 받은 자에게 보고를 명하거나 검사를 할 수 있음 (출처: 주택법 제93조 제1항 제1호) - 모집주체가 법을 위반하면 구청은 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있음 (출처: 주택법 제14조 제4항) - '사업 진척이 없다'는 이유만으로 구청이 직권취소하는 조항은 현재 없음 (출처: 주택법 제14조 제2항. 현행본과 2027.9.9 시행예정본 모두 취소 사유는 2가지) ■ 2. 소유주가 근거로 쓸 수 있는 것 - 사용승낙을 해준 적 없는데 확보 면적에 들어가 있다면 → 구청에 조사와 직권취소 검토를 요청할 수 있음 (출처: 주택법 제11조의3 제5항 제4호, 행정기본법 제18조, 주택법 제93조) - 모집신고 없이 조합원을 모집하거나 공개모집을 하지 않으면 → 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제11조의3 제1항, 제102조 제2호) - 토지 확보 비율을 사실과 다르게 알리는 등 모집 광고 위반 → 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제11조의5 제2항 제4호, 제102조 제2호의2) - 실적보고서 미작성 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제12조 제1항, 제104조 제1호의3) - 조합 자료 미공개 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제12조 제2항, 제104조 제2호) - 회계감사 미실시 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제14조의3 제1항, 제104조 제4호의4) - 연간 자금운용 자료를 구청에 내지 않으면 → 500만원 이하 과태료 (출처: 주택법 제12조 제4항, 제106조 제3항 제1호) - 2년이 지났는데 종결 총회를 열지 않은 경우 → 총회를 안 연 것 자체를 처벌하는 조항은 없음. 구청에 시정요구를 요청할 수 있고, 시정명령까지 어기면 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 대상이 됨 (출처: 주택법 제14조의2 제2항, 제14조 제4항, 제104조 제4호의2) - 자료 확보: 비조합원도 구청에 정보공개를 청구할 수 있음 (출처: 공공기관의 정보공개에 관한 법률 제5조 제1항) - 다만 개인정보와 법인의 영업상 비밀은 공개되지 않을 수 있음 (출처: 같은 법 제9조 제1항 제6호·제7호) - 행정소송은 처분 취소를 구할 '법률상 이익'이 있어야 낼 수 있음 (출처: 행정소송법 제12조) - 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 함 (출처: 행정소송법 제20조 제1항·제2항) - 소송이 가능한지는 사업대지 안·밖 소유자마다 다를 수 있어 변호사 상담이 필요함 ■ 3. 토지 권리 관련 - 지주택이 조합설립인가를 받으려면 토지 사용권원 80% 이상 + 소유권 15% 이상이 필요함 (출처: 주택법 제11조 제2항) - 사업계획승인을 받으려면 소유권 80% 이상이 필요함. 2026.9.8부터 95%에서 80%로 완화됨 (출처: 주택법 제21조 제1항 제1호, 부칙 제21902호 제1조 단서. 개정 전 95%는 2026.8.4 시행본으로 확인) - 지주택이 95% 미만을 확보한 상태라면, 지구단위계획구역 결정고시일보다 10년 이전부터 보유한 소유자는 매도청구 대상에서 빠짐. 상속받은 경우 보유기간을 합산함 (출처: 주택법 제22조 제1항 제2호) - 사용승낙이나 매도는 각자 판단할 문제임. 이미 해준 사용승낙을 철회할 수 있는지는 법에 규정이 없어 법률 자문이 필요함 ■ 4. 국토부 개선방안(2026.4.20 발표) 중 해산 관련 내용과 실제 입법 현황 국토부가 개선방안을 발표했지만, 이건 계획이고 법이 바뀌어야 효력이 생김. (출처: 국토부 보도자료 5쪽 "법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법을 착수") [아직 법에 반영 안 됨] - 장기 미운영 조합을 지자체 재량으로 인가취소. 국토부 예시는 임원 6개월 이상 연락두절, 사무실 없음·폐쇄, 실적·회계보고 2회 이상 제출의무 위반 (출처: 국토부 방안 13쪽, 국토부 보도자료 4쪽 / 확인: 주택법 제14조 제2항 미개정) - 확보한 토지권원을 잃은 조합의 수리·인가 취소 (출처: 국토부 방안 14쪽 / 확인: 주택법 제14조·제11조의3에 해당 조항 없음) - 사업종결 총회 의결요건 완화: 가입신청자 3분의 2 찬성 → 과반수 찬성. 시행령, 연내 예정 (출처: 국토부 방안 15쪽·19쪽 / 확인: 주택법 시행령 제25조의2 제3항 그대로) - 총회 부결 후 재의결 절차. 시행령, 연내 예정 (출처: 국토부 방안 13쪽·19쪽 / 확인: 시행령 제25조의2에 해당 조항 없음) [반영됨] - 사업계획승인 토지요건 95% → 80%. 2026.9.8 시행 (출처: 국토부 방안 3쪽 / 주택법 제21조 제1항 제1호, 부칙 제21902호 제1조 단서) - 지자체 점검반 현장조사. 모집단계 조합도 포함. 2027.3.9 시행 (출처: 국토부 방안 16쪽 / 주택법 제14조 제5항, 부칙 제21902호 제1조) - 준공 후 1년 안에 해산총회 의무, 해산하지 않으면 인가취소. 2027.3.9 시행 (출처: 국토부 보도자료 4쪽 / 주택법 제14조의2 제3항~제5항) - 신규 모집신고 요건 강화: 대지 80%를 소유권이나 신고된 매매계약으로 확보해야 모집 가능. 2027.3.9 시행. 이미 모집신고를 한 조합은 해당 없음 (출처: 주택법 제11조의3 제1항, 부칙 제21902호 제4조 제1항) ※ 국토부가 발의 예정이라던 직권취소 법안이 국회에 따로 계류 중인지는 확인하지 못함 ■ 5. 국토부 자료에 나온 공식 통계 - 전국 618개 조합 중 316개(51.2%)가 아직 모집신고 단계임 (2024년 말) (출처: 국토부 방안 1쪽) - 2년 사업종결 총회 대상 224곳 중 99곳(44.2%)은 총회를 열지 않았음 (출처: 국토부 방안 11쪽) - 총회를 연 125곳 중 종결을 의결한 곳은 12곳(9.6%)뿐임 (출처: 국토부 방안 15쪽) - 3년 해산총회 대상 86곳 중 47곳(54.7%)은 총회를 열지 않았음 (출처: 국토부 방안 11쪽) - 총회를 연 39곳 중 32곳은 사업 지속, 7곳만 해산을 의결함 (출처: 국토부 방안 13쪽) - 모집단계 조합 208곳 중 65곳은 인허가 후 사용권원 50% 요건을 못 채우고 있음 (출처: 국토부 방안 14쪽) → 지금의 총회 제도로는 부실 사업이 잘 끝나지 않는다는 걸 정부도 수치로 인정한 것으로 볼 수 있음.