신통기획 (가)상도25

지역주택조합 해산·종결 관련 도움이 1이라도 될까 하여 법 조문과 국토부 최근 자료 정리해봤습니다. 잘못된 부분 있으면 확인 부탁드립니다. ※ 2026.11.1 기준 / 법령은 국가법령정보센터 조문 원문으로 확인 ※ 국토부 보도자료 = 「지역주택조합 '희망고문' 멈춘다」(2026.4.20) ※ 국토부 방안 = 「지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안」(2026.4), 쪽수는 문서 하단 표기 기준 ※ 정리: claude + 각종 법령 관련 mcp ■ 결론... 조합원(가입신청자)이 아닌 소유주가 지주택을 직접 강제해산 시킬 법적 권한은 없음. 해산·사업종결은 ① 조합 총회 ② 구청 행정처분 두 가지로만 가능함. (출처: 주택법 제14조 제2항, 제14조의2 제1항·제2항) 소유주가 할 수 있는 건 구청이 움직일 근거를 제공하는 것. ■ 1. 해산·종결은 누가 정하나 ① 조합 총회 - 모집신고 수리 후 2년 안에 조합설립인가를 못 받으면, 가입신청자 전원으로 구성된 총회에서 사업종결 여부를 정해야 함 (출처: 주택법 제14조의2 제2항) - 이 총회는 2년이 되는 날부터 3개월 안에 열어야 함 (출처: 주택법 시행령 제25조의2 제1항 제2호) - 종결 의결은 가입신청자 3분의 2 이상 찬성 + 20% 이상 직접 출석이 필요함 (출처: 주택법 시행령 제25조의2 제3항) - 설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 못 받으면 총회에서 해산 여부를 정해야 함 (출처: 주택법 제14조의2 제1항) - 투표권은 조합원·가입신청자에게만 있음. 비조합원 소유주는 투표할 수 없음 (출처: 주택법 제14조의2 제1항·제2항, 시행령 제25조의2 제3항) ② 구청 행정처분 - 설립인가 취소 사유는 '거짓·부정한 방법으로 받은 인가'와 '주택법 제94조 명령·처분 위반' 두 가지임 (출처: 주택법 제14조 제2항) - 설립인가를 취소하려면 청문을 거쳐야 함 (출처: 주택법 제96조 제2호) - 위 취소 조항은 '설립인가를 받은 조합'에 대한 것이라 설립인가 전 단계에는 해당하지 않음 (출처: 주택법 제14조 제2항) - 모집신고 수리를 취소하는 별도 조항은 주택법에 없음. 다만 신고 내용이 사실과 다르면 구청은 수리할 수 없음 (출처: 주택법 제11조의3 제5항 제4호) - 행정청은 위법하거나 부당한 처분을 취소할 수 있음. 거짓·부정한 방법으로 받은 처분이면 당사자의 불이익을 따지는 이익형량도 생략할 수 있음 (출처: 행정기본법 제18조) → 사실과 다른 신고가 확인되면 직권취소를 검토할 근거가 될 수 있음 - 구청은 신고·인가를 받은 자에게 보고를 명하거나 검사를 할 수 있음 (출처: 주택법 제93조 제1항 제1호) - 모집주체가 법을 위반하면 구청은 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있음 (출처: 주택법 제14조 제4항) - '사업 진척이 없다'는 이유만으로 구청이 직권취소하는 조항은 현재 없음 (출처: 주택법 제14조 제2항. 현행본과 2027.9.9 시행예정본 모두 취소 사유는 2가지) ■ 2. 소유주가 근거로 쓸 수 있는 것 - 사용승낙을 해준 적 없는데 확보 면적에 들어가 있다면 → 구청에 조사와 직권취소 검토를 요청할 수 있음 (출처: 주택법 제11조의3 제5항 제4호, 행정기본법 제18조, 주택법 제93조) - 모집신고 없이 조합원을 모집하거나 공개모집을 하지 않으면 → 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제11조의3 제1항, 제102조 제2호) - 토지 확보 비율을 사실과 다르게 알리는 등 모집 광고 위반 → 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제11조의5 제2항 제4호, 제102조 제2호의2) - 실적보고서 미작성 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제12조 제1항, 제104조 제1호의3) - 조합 자료 미공개 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제12조 제2항, 제104조 제2호) - 회계감사 미실시 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (출처: 주택법 제14조의3 제1항, 제104조 제4호의4) - 연간 자금운용 자료를 구청에 내지 않으면 → 500만원 이하 과태료 (출처: 주택법 제12조 제4항, 제106조 제3항 제1호) - 2년이 지났는데 종결 총회를 열지 않은 경우 → 총회를 안 연 것 자체를 처벌하는 조항은 없음. 구청에 시정요구를 요청할 수 있고, 시정명령까지 어기면 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 대상이 됨 (출처: 주택법 제14조의2 제2항, 제14조 제4항, 제104조 제4호의2) - 자료 확보: 비조합원도 구청에 정보공개를 청구할 수 있음 (출처: 공공기관의 정보공개에 관한 법률 제5조 제1항) - 다만 개인정보와 법인의 영업상 비밀은 공개되지 않을 수 있음 (출처: 같은 법 제9조 제1항 제6호·제7호) - 행정소송은 처분 취소를 구할 '법률상 이익'이 있어야 낼 수 있음 (출처: 행정소송법 제12조) - 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 함 (출처: 행정소송법 제20조 제1항·제2항) - 소송이 가능한지는 사업대지 안·밖 소유자마다 다를 수 있어 변호사 상담이 필요함 ■ 3. 토지 권리 관련 - 지주택이 조합설립인가를 받으려면 토지 사용권원 80% 이상 + 소유권 15% 이상이 필요함 (출처: 주택법 제11조 제2항) - 사업계획승인을 받으려면 소유권 80% 이상이 필요함. 2026.9.8부터 95%에서 80%로 완화됨 (출처: 주택법 제21조 제1항 제1호, 부칙 제21902호 제1조 단서. 개정 전 95%는 2026.8.4 시행본으로 확인) - 지주택이 95% 미만을 확보한 상태라면, 지구단위계획구역 결정고시일보다 10년 이전부터 보유한 소유자는 매도청구 대상에서 빠짐. 상속받은 경우 보유기간을 합산함 (출처: 주택법 제22조 제1항 제2호) - 사용승낙이나 매도는 각자 판단할 문제임. 이미 해준 사용승낙을 철회할 수 있는지는 법에 규정이 없어 법률 자문이 필요함 ■ 4. 국토부 개선방안(2026.4.20 발표) 중 해산 관련 내용과 실제 입법 현황 국토부가 개선방안을 발표했지만, 이건 계획이고 법이 바뀌어야 효력이 생김. (출처: 국토부 보도자료 5쪽 "법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법을 착수") [아직 법에 반영 안 됨] - 장기 미운영 조합을 지자체 재량으로 인가취소. 국토부 예시는 임원 6개월 이상 연락두절, 사무실 없음·폐쇄, 실적·회계보고 2회 이상 제출의무 위반 (출처: 국토부 방안 13쪽, 국토부 보도자료 4쪽 / 확인: 주택법 제14조 제2항 미개정) - 확보한 토지권원을 잃은 조합의 수리·인가 취소 (출처: 국토부 방안 14쪽 / 확인: 주택법 제14조·제11조의3에 해당 조항 없음) - 사업종결 총회 의결요건 완화: 가입신청자 3분의 2 찬성 → 과반수 찬성. 시행령, 연내 예정 (출처: 국토부 방안 15쪽·19쪽 / 확인: 주택법 시행령 제25조의2 제3항 그대로) - 총회 부결 후 재의결 절차. 시행령, 연내 예정 (출처: 국토부 방안 13쪽·19쪽 / 확인: 시행령 제25조의2에 해당 조항 없음) [반영됨] - 사업계획승인 토지요건 95% → 80%. 2026.9.8 시행 (출처: 국토부 방안 3쪽 / 주택법 제21조 제1항 제1호, 부칙 제21902호 제1조 단서) - 지자체 점검반 현장조사. 모집단계 조합도 포함. 2027.3.9 시행 (출처: 국토부 방안 16쪽 / 주택법 제14조 제5항, 부칙 제21902호 제1조) - 준공 후 1년 안에 해산총회 의무, 해산하지 않으면 인가취소. 2027.3.9 시행 (출처: 국토부 보도자료 4쪽 / 주택법 제14조의2 제3항~제5항) - 신규 모집신고 요건 강화: 대지 80%를 소유권이나 신고된 매매계약으로 확보해야 모집 가능. 2027.3.9 시행. 이미 모집신고를 한 조합은 해당 없음 (출처: 주택법 제11조의3 제1항, 부칙 제21902호 제4조 제1항) ※ 국토부가 발의 예정이라던 직권취소 법안이 국회에 따로 계류 중인지는 확인하지 못함 ■ 5. 국토부 자료에 나온 공식 통계 - 전국 618개 조합 중 316개(51.2%)가 아직 모집신고 단계임 (2024년 말) (출처: 국토부 방안 1쪽) - 2년 사업종결 총회 대상 224곳 중 99곳(44.2%)은 총회를 열지 않았음 (출처: 국토부 방안 11쪽) - 총회를 연 125곳 중 종결을 의결한 곳은 12곳(9.6%)뿐임 (출처: 국토부 방안 15쪽) - 3년 해산총회 대상 86곳 중 47곳(54.7%)은 총회를 열지 않았음 (출처: 국토부 방안 11쪽) - 총회를 연 39곳 중 32곳은 사업 지속, 7곳만 해산을 의결함 (출처: 국토부 방안 13쪽) - 모집단계 조합 208곳 중 65곳은 인허가 후 사용권원 50% 요건을 못 채우고 있음 (출처: 국토부 방안 14쪽) → 지금의 총회 제도로는 부실 사업이 잘 끝나지 않는다는 걸 정부도 수치로 인정한 것으로 볼 수 있음.

25구역 소유주 인증 안받은 분들은 분탕질에 잡소리 집어 치우시고 25구역 소유주분들은 내부 내용 공유하지마시고 대응 안하시는게 상책입니다.

우리 모두 현 추진위를 믿고 한마음 한뜻으로 힘을 모아 함께 나아갔으면 합니다. 소유주가 아니신 분들은 추진위의 진행 상황이나 내부 사정을 정확히 알기 어려운 만큼, 서로 오해가 생길 수 있는 말씀은 조금 자제해 주셨으면 합니다. 소유주분들께서는 카페를 통해 의견을 나누고 소통해 주시면 좋겠습니다. 지금처럼 많은 이야기가 오가는 것이 오히려 우리에게 도움이 되지 않을 수도 있습니다. 서로를 믿고 배려하며, 한 방향을 바라보고 힘을 모으는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.

지금까지 25구역 잘이끌어준 추진위를 이제와서 책임론꺼내고 본인들끼리 구역나누고 패기르기하는건 배신이자 전부다폭망입니다.

결국 또 선정안되었나보네요~ 8월경에 구청에 물어봤을때도 지주택때문에 어렵다고 답변을 해서 전 매수를 포기했고 그 내용을 공유했었는데 소유주분중 몇 분이 입에 거품물고 욕하고 그러셨는데.. 관심있는 분들은 동작구청에 직접 문의해보세요 지주택이 생각보다 쉽지 않을 것 같아요

지주택 문제 해결도 추진위의 능력이죠

서울시가 너무 무책임하네요. 니들끼리 알아서 해결한다음 우리한테 가져오라고하는건 주택정책을 총괄하는 서울시의 올바른 자세가 아니라고 봅니다. 본인들이 보기에도 당사자들끼리 해결하는게 힘들거라는건 알고 있을건데 "그건 모르겠고 그냥 해결안하면 우린 안받아줄거야"라는거네요. 정말주민들의 열망과 주거편의시설을 햬결해줄려는 의지는 없고 행정편의주의적인 생각한 가지고 일처리를 하네요.

후보지 상정 실패했다던데 사실인가요?ㅠ

소유주 아닌분들의 분탕질에 선동되지말고 현추진위 믿고 계속가야합니다. 사공이 너무 많은것같네요. 믿고 기다리시죠..방법이 있을겁니다

생각해보면 아까 구역계 자르자고 하신 분이 많았는데요... 지주택 구역 부분만 자르고 가면 되는건 안되나요...? 길 따라서 자르는건 리스크가 좀 있을것 같아서요.