재개발 마천3

**마천3구역(송파 자이 아스트라)**의 6월20일 총회 결과 발표된 획기적인 설계 및 사업성 변경 내용과 추진 일정을 전적으로 반영하여, 입주시점(2033~2034년 예정)의 가치와 매매가를 최종적으로 분석·정리해 드립니다. ​이번 총회 결정은 마천3구역의 미래 가치를 '송파 외곽의 일반 재개발'에서 '강남권 하이엔드급 초고층 랜드마크'로 급격히 격상시키는 핵심 전환점입니다. ​1. 마천3구역(송파 자이 아스트라) 총회 결정 핵심 분석 ​이번 총회 통과 내용은 단순한 수치 조정을 넘어, 단지의 성격과 조합원의 수익성을 완벽하게 바꾸어 놓았습니다. ​세대수 대폭 증가 (2,322세대 ➔ 2,882세대, +560세대): 일반분양 물량이 대거 늘어나면서 사업성이 획기적으로 개선됩니다. ​비례율 수직 상승 (95.91% ➔ 108.25%, +12.34%p): 비례율이 100%를 돌파함에 따라 조합원들의 감정평가액 대비 권리가액이 크게 늘어나, 최근 정비업계의 가장 큰 리스크인 조합원 추가분담금 부담이 대폭 경감됩니다. ​초고층 스카이라인 구축 (25개동 최고 25층 ➔ 17개동 최고 39층): 동수를 8개나 줄이는 대신 층수를 39층으로 높였습니다. 건폐율이 낮아져 단지 내 압도적인 대규모 중앙광장(통경축)과 조경 공간이 확보되며, 39층 초고층 설계로 인해 주변 위례신도시와 성남을 아우르는 탁월한 개방감과 조망권을 확보해 지역 대장주로서의 외관을 갖추게 됩니다. ​주차 공간 확충 (세대당 1.48대 ➔ 1.65대): 강남권 고급 신축 아파트의 필수 조건인 여유로운 주차 공간을 확보하여 주거 만족도와 고급화 전략을 동시에 잡았습니다. ​통합심의를 통한 속도전: 내년(2027년) 관리처분인가 이후 이주·철거 기간을 활용해 서울시의 '통합심의'를 통한 정비계획 변경을 추진하므로, 중대한 설계 변경임에도 불구하고 사업 지연 프로세스를 최소화하겠다는 영리한 전략입니다. ​2. 주변 시장 시세 좌표 확인 (2026년 상반기 기준) ​잠실권 초신축: '잠실 르엘' 국평(전용 84㎡)이 48억 원을 돌파하며 강남권 신축의 천장을 지속적으로 높이고 있습니다. ​가락동 준신축 대장: '가락 헬리오시티' 국평 역시 30억 원을 돌파하며 송파구 전반의 하방 지지선을 공고히 다져놓았습니다. ​3. 종합 호재 및 입주시점(2033~2034년) 예상 매매가 예측 ​마천3구역은 ① 2,882세대의 압도적 대단지, ② 39층 초고층 타워형 랜드마크 외관, ③ 높은 주차비율을 가진 **'송파 자이 아스트라'**로 재탄생합니다. 여기에 위례선 트램 개통(마천역 직결), 현대자동차 거점 오피스와 포스코 미래기술연구원이 들어서는 복정역세권 대규모 개발, 그리고 용인·이천 반도체 벨트로 향하는 삼전·닉스 고연봉 직장인 셔틀버스 거점(셔세권) 효과가 완벽하게 맞물리게 됩니다. ​[최종] 전용 84㎡(국평) 기준 입주시점 예상 매매가: 32억 ~ 36억 원선 전망 ​하방 지지선 (보수적 접근): 약 31억 ~ 32억 원 ​ 입주 시점에 현재 15~16년 차가 될 가락 헬리오시티의 시세(현재 30억 고지 돌파)를 연식 차이로 방어하는 가격대입니다. 사업성 개선으로 조합원 리스크가 사라진 상태에서, 39층 초신축 프리미엄만으로도 최소 31억 원 이상은 탄탄한 바닥을 형성하게 됩니다. ​적정 가격선 (시장 평균 예측): 약 33억 ~ 35억 원 ​39층 초고층 설계에 따른 랜드마크 효과와 위례선 트램을 통한 복정역세권 일자리(현대차 및 포스코 연구 거점) 직주근접성이 100% 발현되는 시점입니다. 거여·마천뉴타운 전체의 대장주로서 송파구 내 '초신축 대단지 프리미엄'을 고스란히 인정받아 30억 중반대에 안착할 가능성이 가장 높습니다. ​ 상방 가격선 (부동산 호황기 및 하이엔드 시너지): 36억 원 이상 + α ​이주·철거 단계인 마천4구역(현대건설 디에이치)과 함께 마천3구역(GS건설 자이 아스트라)이 쌍포를 이루며 매머드급 신축 타운을 완성할 때의 시나리오입니다. 잠실권 신축이 50억 원을 상회하며 송파구의 입지적 가치를 리드할 경우, 39층 초고층에 2,882세대라는 상징성을 무기로 36억 원을 돌파하는 초강세를 보일 잠재력이 충분합니다. ​ 결론적으로, 이번 총회에서 통과된 혁신적인 설계 변경(39층 초고층화, 세대수 및 주차 확충)과 비례율 상승(108.25%)은 사업성 리스크는 낮추고 미래 자산 가치는 극대화한 신의 한 수입니다. 2033~2034년 입주 시점의 마천3구역은 송파 동남권을 대표하는 최고급 명품 단지로서 시장에서 평가받게 될 것입니다.

3단지가 남북으로 나뉘게 되는데,, 제자리로 동호수를 받게되는건가요?

냐냐냐10월 21일

추첨입니다

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마천루소유주10월 22일

남과북으로 나뉜다는 표현이 뭔가 조금 오해의 소지가 있을 것 같아서 답변 남깁니다. 3000세대가 넘는 대단지에 구획 특징이 3구역 4구역 길이만큼 길어서 출입구를 한쪽으로 내면 도로 혼잡도 문제가 생깁니다. 게다가 4구역과 3구역 사이에는 도로 폭이 좁기 때문에 도시계획을 사진과 같이 한거라고 알고 있습니다. 1단지와 2단지 사이 통행은 도보의 지하화 또는 관에서의 육교 및 안전한 보행 통로 등 여러가지 방향으로 고려하고 있으니 걱정 안하셔도 될듯합니다.

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마천루소유주10월 22일

@마천루 빨간선이 '잠실역'으로 가는 오금로인데, 이를 연장하여 단지까지 끌고온 것이기 때문에 1,2단지에서 잠실로 가는게 훨씬 용이해집니다. 참고 하시면 좋을듯하네요. 1,2단지 어느쪽으로 배정 받으셔도 좋을겁니다:)

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압구정새댁10월 22일

@마천루 도시계획보니 2구역과 4구역 사이도 도로를 새로 내는거네요. 잠실역까지 직진도로니 좋아보이긴하네요. 원래 잠실까지 트램 연결하는 안도 있었다 들었는데 설마 그거려나요

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마천루소유주1일 전

@압구정새댁 네 맞습니다. 육교는 조합에서 잘 처리했으면 좋겠습니다만, 메이플자이가 1-2단지 사이에 육교를 낸 사례가 있어서 이렇게 만들지 않을까 싶네요

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해당 구역 커뮤니티에 수영장 무조건 넣으면 불티나게 팔릴겁니다.. 주변에 송파구 3곳, 강동구 2곳으로 수영장 보유 아파트가 그렇게 많지 않고 사진 첨부하는데 여기 5곳이 그대로 대장먹고 있어요. (잠래아, 잠르, 헬리오, 올파포, 그라시움)

최근에 마천3구역 나무위키가 워낙 잘돼있길래 관심이 생겼는데, 해당구역은 커뮤니티 고급화에 힘 좀 써야할것 같네요 주변 20-30억대 아파트들이 커뮤니티가 워낙 빵빵해서.. 고급화하면 산 조망권까지 더해서 괜찮을지도.. 커뮤니티랑 조경 하이엔드로 잘 하면 아래 급지정도는 비빌수 일지않을까 조심스런 견해(수영장, 유아풀 등등) 강동 고덕그라시움, 올파포 가락동 헬리오시티 개포 개포프레지던스자이 등등 그리고 앞으로 많이 지어질 신축들 대부분 수영장 유아풀 포함한 커뮤니티 들어가죠

3구역에 커뮤니티에 수영장 예정에 있는지 아시는 분 있을까요? 커뮤니티 수영장시설이 집값에 영향 생각보다 많이 주더라구요~

권리가 낮다더니 대지평당 0.6~7억으로 나온곳이 많네요 ㄷㄷ

https://namu.wiki/w/%EC%86%A1%ED%8C%8C%EC%9E%90%EC%9D%B4%20%EC%95%84%EC%8A%A4%ED%8A%B8%EB%9D%BC 마천3구역 잘 모르시는분들은 나무위키 내용 참고하십쇼

송파자이 아스트라

서울특별시 송파구 마천동 마천1동 에 위치하게 될 대단지 아파트 이다. 거여마천뉴타운 사업의 마천3구역을

namu.wiki

분양 신청 시 미리 서류준비해야해요 생각보다 준비서류많음요

진행상황이?