구역 빼달라고 하시는 분들 보이는데 무슨 일인가요? 그냥 이번에 후보지 탈락해서?

상수당인 재개발이 연번부여되고 어느 정도 상황이 돌아가고, 특정 추진세력이 대세를 거의 잡아가니 어떻게서든 이를 저지하고자 하는 세력들이 많이 나타나는 것 같습니다. 대부분의 주목받고 이슈가 되는 재개발지에는 빌라업자들이 굉장히 많이 들어옵니다. 공사 시작도 안해도 선분양 팍팍 나가서 분양걱정 없으니 얼마나 노다지입니까. 바꿔 말하면 빌라는 재개발 유망한 곳에서만 팔리지 재개발과 1도 관련이 없으면 안 팔립니다. 그래서 어떤 곳은 빌라업자가 땅 사고 들어가서 본인이 스스로 추진주체가 되어 재개발 한다고 바람넣고 그 사이 자기는 빌라 지어 다 팔아버리고는 떠나버려 흐지부지 되는 곳이 많습니다. 그래서 추진 세력이 신축빌라업자인지, 정말 그 지역 주민인지 따져보는 것도 굉장히 중요합니다. 그리고 이곳 상수당인은 다행스럽게도 먹튀 빌라업자가 아닌 오랜 시간 동안 꾸준히 일을 지속해온 추진세력이 이미 확정에 가까운 대세를 잡았습니다. 동의율 과반수를 돌파하여 지금부터는 권리산정일(구->시 추천일)이 가시권에 들어오니 최근에도 많이 들어왔던 빌라업자들은 큰일난 상황인지라 어떻게서든 목숨걸고 사업을 지연시키는 것이 목표가 됩니다. (사업무산이 아니라 지연입니다. 이들은 어차피 자기들 빌라팔이가 목적이라 사업이 완전 무산되면 오히려 못 팔아 먹거든요.) 그러니 용적률 운운하면서 다른 개발방식이 낫다는 둥 호도합니다. 하지만 상수당인은 제 개인적인 생각에 한강뷰+공원변+초역세권+대단지를 모두 갖춘 프리미엄 입지입니다. 84기준 최소 30~35억은 될 거라 봅니다. 그리고 그것은 현금 30~35억을 가진 구매력 있는 분이 그 가격에 사줘야 그 가격이 되는 겁니다. 나 스스로가 현금 30~35억 있는 부유층이라면 닭장 임대촌을 그 돈 주고 살 건지 자문하면 답 나옵니다. 프리미엄 입지도 살리고 가장 검증된 방식인 신통기획만이 이 사업지에 가장 적합한 방식입니다. 그리고 권산일이 가시권에 가까워질 수록 미분양 빌라업자들의 발악은 점점 거세질 겁니다. 당연하고 충분히 이해합니다. 그들에게는 수십억의 재산이 걸린 일이니. 제 개인적인 앞으로의 예상은 올해냐 내년이냐로 봅니다. 이렇게 입지가 좋은 곳은 안될 수는 없는 곳입니다. 최근 들어 정말 거래도 많이 되어 손바뀜도 많아졌고 벌써 수년 동안 지속적으로 꾸준히 추진하는 주체도 있고요. 다만 최소 동의율 65% 정도면 구->시 추천(권리산정일) 가능하다고 보이는데 과연 이때가 언제냐가 관건입니다. 이제 50%를 넘어가면서 동의율 상승도 어느 정도 정체가 있을 겁니다. 이후 최근 거래가 많았는데 새로운 구매자들이 등기를 치는 수 + 연말 사용승인 떨어지는 신축빌라 수 가 합쳐지면 어느 정도 충족될 수 있다고 봅니다. 최근 신축빌라가 많이 지어져서 마음이 급하실텐데 정말정말 대충 봐서 빌라 한채당 내가 부담해야될 금액 +100만원 정도라 보겠습니다. (대충 일분가-조분가= 10억이라 보고 조합원 대충 1000로 보면 대충 100만원. 오차 당연히 클 수 있음) 한 빌라당 대충 10세대 정도로 보면 빌라 한채 생길때마다 1000만원 정도 부담금 늘어난다 보면 되겠네요. (빌라 세대수마다 다름) 동의율이 늦어져 추가로 신축빌라 100세대를 수용해야 한다면 내 부담금 +1억 정도 된다. 그리고 빠르면 빠를 수록 +2000만원에서 끊길지, +1억까지 갈 지 논리로 미동의 세대를 설득하는 것이 좋을 것 같고요. 그리고 정말 최악이래봐야 올해 넘어가서 내년까지 가서 지금 신축들 다 수용하게 되는 것인데 그리되도 분담금은 늘어나겠지만 오히려 동의율은 최소 10% 이상 더 얻게 됩니다. 따라서 현 상황으로 봐서 가장 알맞은 전략은 60% 이상 동의 얻으면 구에서 시로 올려서 일단 후보지 심사 받게 하고 붙으면 좋고 떨어지게 되면 내년 말을 목표로 어쩔 수 없이 신축빌라들 다 받아서 동의율 75% 이상 채워서 내년 말에 다시 들어가는 것이죠. (신축빌라의 유일한 장점인 높은 동의율 가능) 일단 지원했다가 떨어져도 행위제한은 바로 들어가기 때문에 더 이상의 신축빌라는 없고 보다 불확실성은 최대한 배제된 상태에서 진행될 수 있습니다. 그래서 제가 잘하면 올해 되고 최악이래봐야 내년 말에는 될 것이라 보는 겁니다. 물론 최대한 신축 수 적어서 분담금 줄수록 좋긴 하지만 신축빌라 모두 준공시 1100 정도는 2000세대 대단지가 생긴다 봤을때 그래도 이정도 사업성이면 충분히 사업 진행하고도 남을 정도입니다. (특히 이 입지는요) 11월까지는, 아무리 늦어도 올해 까지는 어떻게든 동의율 높여서 일단 진행한다 목표로 하고 최악이래도 내년에는 된다 생각하시고 (가장 최악 리스크는 서울시장 재판결과이긴 함) 너무 불안해 하기 보다 그냥 동의서 빨리 제출하면 됩니다. 지주택도 동의율 높아서 신통이 착착 진행되면 해결됩니다. 어차피 그 쪽은.... 자세한 이야기는 송사의 위험이 있어 못하지만 개인적으로는 별 걱정 안 합니다. 반대파 관리는 (절대 25% 안되게)는 추진위 측에서 잘 관리해야 되고요. 15호 취소하고 다시 16호 올린 것도 강하게 제척 요구한 곳 제척요구 들어주고 구역계 다시 그릴 정도니 충분히 반대 관리는 하고 있는 것으로 보입니다. 동의율만 높으면 모든 것이 다 해결됩니다.