금호, 흑석, 노량진, 상도 강남키즈가 입성을 고려할 곳은? 강남과 물리적 거리가 가까우면서 교통 좋은 곳 어디가 돈이 될지는 앞선 구역들을 보면 답이 나온다 저 동네들도 삽 뜨기 전까지는 조롱당했다 모두 지나고 후회할 뿐

재개발 완주시 가장중요한건 1. 입지(주변 아파트 시세) 2. 사업성 이 두가지가 절대적이다. 같은 서남권에 비슷한 진행속도를 가지고 있으며, 비교할만한 정비구역 두군데가 있다. 1. 상도 14,15구역. 사업성은 신림보다 약간 나은정도. 언덕은 좀 더 완만하고, 다만 동센자를 시작으로 고분양가에 대한 기대감을 시장이 충분히 받아줄 수 있다. 2. 독산시흥, 독산 1,2 구역. 신림보다도 더 떨어지는 입지지만, 신안산선 개통시 입지차이는 거의없을거라 본다. 비교적 언덕이 완만하고, 전형적으로 예쁜 단독 비율과 면적으로 사업성이 좋은편에 속한다. 이 두 구역과 비교했을때, 해당구역은 상도동의 안좋은 사업성에 마이너스를 더하고 독산동의 안좋은 입지를 그대로 답습. 둘 모두의 단점을 품은 구역이라 할 수 있다. 15% 의 일분도 낮은데 거기에 단독의 비율과 면적도 낮다... 재개발이라는 것은 본질적으로 단독주택의 땅을 뺏어서 다세대에 아파트 지어주는 것임을 생각했을때, 낮은 일분에 낮은 단독 구성은 악재가 두번 겹친거라 생각할 수 있다. 거기다가 모든 지역이 심한 언덕이라 필연적으로 건축비가 많이들수밖에 없다. 현 시점으로 미니멈이 평당 860은 무조건 넘는다고 봐야한다. 그런데 정비계획 고시에서는 평당 825 를 맥시멈으로 매트리스 제작했네? 그렇다. 실제 관처시에는 비례율이 매트리스를 뚫고 더 창날 가능성이 높다는것이다... 이러한 이유로 나는 신림-난곡쪽 재개발 완주 가능성을 낮게 본다. 상도동이 80% 가능성이라면 독산동은 60%, 신림-난곡쪽은 30% 부동산 침채기나 공사비 급등기가 오면 여기서 2-30% 씩은 더 까일것이다. 상도가 준노량진이라고 볼 수 있듯이, 이곳도 강남/여의도/가산 3지구 접근성이 뛰어난 준상도로 볼 수 있다고 생각한다. 하지만 그건 실거주의 이야기이고, 재개발에서 말하는 입지(아파트 시세)와는 궤를 달리한다. 이 사업장은 총 2번의 큰 파도가 올거라 예상한다. 1. 시공사 선정 > 수치상으로 낮은 사업성으로 1군 건설사가 단독 입찰을 꺼림. 컨소라도 구성해서 오면 다행이라고 생각한다. 2. 사시/관처 > 통심 후 추가 분담금 2-4억씩 더 내라고 하면 멀쩡할 사업장 서울에 거의 없다고 본다. 즉 이 구역은 신림 1,2 구역의 완판으로 입지에 대한 편견을 깨고 시세에 대해 시장에 재평가 받게 되거나, 정부에서 사업성구제해줄때까지는 굉장히 투자 난이도 있는 구역이라고 할 수 있다. 재개발 유튜버들 중 수치들을 비교해서 지역 분석하는 유튜버들이 신림에 대해서는 안다루는 이유도 여기에 있다고 본다. 과연 쓰레기통에서 피어난 장미처럼 될지.

인기가 많아지니 안티도 생기고 하네요 어떻게든 싸게 먹어보려는 심보는 이해합니다

아마 올해 말이나 내년 초 시공사 선정 들어갈거같은데. 구역 한바퀴 돌아봤는데 내가 못찾은건지 시공사 현수막이 없는거 같은데. 3가지 케이스 예상해봄. 1. 1군 단독입찰 > 수의계약 현 시점 가장 베스트 2. 1군 컨소시엄. 구역 규모가 크기 때문에 신림 1구역과 비슷하게 컨소 구성. 3. 1군 입찰 X > 딜레이 or 1~2군 수의계약 최악의 경우. 현재 문제는 1군 건설사들이 입찰에 고려하는 표면적 사업성이 너무 안나오고(소유자 대비 일분이 50% 미만), 상도처럼 고분양가도 커버칠수도 없는 입지다보니, 2번으로 갈 가능성이 높아보임. 대단지이고 건설사 입장에서도 무시할 구역은 아니라 3번까지는 안갈거 같은데... 신탁회사가 수완 좋게 시공사 확보하면 걱정은 없겠지만. 부동산 정책.경기가 안풀리면 3번도 고려해야할듯. 3번으로 갈 경우에는 현재 서울시에서 건의한 용적율 확대 민간사업장 확대나 부동산 정책 변경으로 사업성 구제받고, 신림 1구역같이 조금 딜레이 되고 다시 순항하거나 (2년 이상 딜레이 예상) 신림 뉴타운 입주 후 지역이 일분가 재평가 받고 다시 진행되는 케이스 (3-4년 이상 딜레이 예상) 혹은 그대로 좌초하는 케이스 생각할 수 있음. 현실적으로는 2번이 가능성 가장 높아보이고, 부동산 정책이나 시장상황등이 여러가지로 꼬이면 3번으로 갈듯. 이부분 리스크때문에 아직 매물이 안잠긴거 같아 보이기도하고, 시공사 선정후에 매물이 잠기거나 시세 한번 뛸 가능성이 있을듯.

신림 5구역 DA건축사 홍보 영상 https://youtu.be/R525aHHiRmI?si=qtuLwAeAIqqzg0Rr 신림 5구역 임장 영상 (이승은변호사) https://youtu.be/P7WOJmVqyos?si=_t-UyERUmAIWuymb 신림 5구역 임장 영상 (망고쌤) https://www.youtube.com/watch?v=MUJpU9IgyeY 신림 5구역 임장 영상 (돈돼?한바퀴) https://youtu.be/MGiPEE4W2Yg?si=eQ7FrQb3jiMDba3c 조합 내부 단합력은 아주 좋습니다. 현재 커뮤니티 다양성에 대한 논의 또는 이주 지원비에 대한 대화가 나오고 있으며 소수 반대하는 분들이 있기는 하지만 대부분 빨리 진행하기를 원하고 있습니다. 우리는 지금 부천 상동 일반 분양가 16억 시대에 살고 있습니다. 신림 2구역 일분이 나와야 어느정도 예상 하겠지만 신림 5구역이 부천 상동 보다 일반 분양가 낮을까요?ㅎㅎ 우리의 목적은 빠른 사업이며 우리 만큼 내부 단합 좋은 조합도 별로 없을겁니다. 투자자분들 참고 하셔서 투자 하셨으면 합니다.

신림5구역 주택정비형 재개발사업ㅣTHE GRAND ONEㅣ디에이건축

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1억대 실투! 신림5구역 vs 신림10구역 임장 (현재 시세, 구역별 장단점 총정리)

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여기근데 일분 16% 면... 사업성이 나오긴하나요... 중간에 침몰가능성 있어보이는데 상도처럼 고분양가도 힘들어보이고. 신림 3구역 가격 볼떄마다 눈물이 앞을 가리는데... 거기처럼 완공은 하고 당분간 미분양으로 남으려나... 입지는 살짝 떨어지지만 재개발보면 여기보다는 독산쪽이 사업성이나 진도나 나을거 같은데. 둘다 통심 앞두고 있는건 비슷하네요

시공사 어디로 할지 논의되고 있는 곳이 있나요? 통합심의 예정은 언제쯤인지요

안녕하세요 마헌득입니다. 신림 5구역 재개발사업 협력업체 입찰 공고가 나왔습니다. 투자자분들 참고 하셨으면 합니다. 2026년 통합심의 2027년 시공사 선정 2027년 사업시행인가 2028년 관리처분인가 내부 상황은 단합 좋고 다들 빨리 진행하고 싶어합니다. 이주 철거는 예상하기 힘들지만 관리처분인가 까지는 계획대로 진행 가능합니다.

현재 시공사는 메이저 3사 모두 관심 있어 합니다. 도급 순위가 다소 낮은 건설사 일부는 포기하는 분위기입니다. 사업 규모가 워낙 커서 메이저에서 관심 보이는 걸로 보입니다.