신통기획 (가)상도25

소유주들 오늘 있는 사업설명회 참석하셔서 힘내봅시다. 몇시였더라, 카페에 글 있음

상도25구역으로 추진 중인 곳 202~208번지 소유주분들 얘기 좀 나눴으면 합니다

모아타운에 대해 정리해봤습니다. 사실과 다른 점이 있으면 바로잡아 주세요. 어떤 방식을 응원한다기보다는(다만 지주택은 불호) 정리가 필요할 거 같아서 해봤습니다. (정리는 상도동 구역 정보 입력과 클로드 이용 후 편집) [상도25구역 모아타운 분할 정리] ■ 모아타운 기본 요건 [법령상 관리지역 요건] [1] · 면적 10만㎡ 미만 · 노후 건축물 절반 이상 · 정비구역 등은 제외 [서울시 모아통합기획 공모] [3] · 전체 면적 2만㎡ 이상 10만㎡ 미만 · 노후도는 전체, 사업예정구역별 모두 50% 이상 · 사업예정구역마다 토지등소유자 60% + 토지면적 절반 이상 동의 필요 · 다른 방식(신통기획 등)으로 신청 중이거나 추진 중인 지역은 제외 · 2026년 11월 2일부터 접수 [반대·동의·권리] · 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하면 신청 불가 [4] · 구청이 번호를 매긴 동의서만 인정됨. 번호 부여 시 구역계가 공개됨 [5] · 권리산정기준일은 구역계 공개일임 [3] · 기존 주민제안 방식은 올해 말까지 운영, 2027년부터 모아통합기획으로 일원화 [6] [가로주택정비사업 구역 요건] [2] ① 구역 크기: 조합 단독이면 2만㎡ 미만, 공공 공동시행 + 공공임대 10% 이상이면 4만㎡ 미만 ② 노후도 50% 이상 ③ 기존 주택이 단독 10호 이상 또는 공동 20세대 이상 ④ 새로 만들어 넘기는 도로·공원 등 기반시설 면적은 구역 면적에서 제외 (제3항) ⑤ 관리지역에서는 구역이 도로로 둘러싸일 필요 없음 (제2항) ■ SH 참여 시 혜택과 대가 [혜택] · 구역 면적을 2만㎡에서 4만㎡까지 넓힐 수 있음 [2][7] · 용도지역 상향으로 늘어난 용적률 중 임대주택으로 내놓는 비율이 50% → 30%로 줄어듦 [7] · 낮은 금리로 사업비 대출 가능 [7] [대가] · SH 수수료: 공사비·감리비·설계비 합계의 약 4% 수준으로 제시됨 [8] · 공공임대 10% 이상 의무 [2] [참고] · 공공 참여는 사업구역 단위로 선정됨 (2024년 모아타운 10곳, 21개 사업구역 선정. 동작구 상도동 포함) [9] · 모아통합기획 신청 시 공공 참여 희망 여부를 함께 낼 수 있음 [10] · 법령상 공공 참여 주체에는 구청도 포함됨 [2] 다만 이 경우에도 공공임대 10%는 필요하고, 동작구가 실제로 나설지는 확인 필요 ■ 분할의 출발점 · 상도25구역 토지면적 약 108,683㎡ [12] · OOO 지역주택조합 구역 10,672㎡ · OOO 지주택 구역을 빼고 바깥 경계를 조금 정리하면 약 9.5만㎡ [분석] · 여기서 도로와 사업에 참여하지 않는 블록을 빼면 실제 아파트를 지을 땅(사업구역 합계)은 약 7.8만~8.4만㎡ [분석] · 이 땅을 몇 개로 나누느냐에 따라 구역 하나의 크기가 정해짐 ■ 구역 수별 비교 [분석, 면적 상한은 2] ① 2개 (공공 참여 필요) · 구역 하나가 약 3.9만~4.2만㎡로 공공 상한 4만㎡에 걸림 · 사업구역 합계를 8만㎡ 아래로 줄여야만 가능 · 측량 결과가 조금만 커져도 기준을 넘을 수 있어 위험함 ② 3개 (공공 참여 필요) · 구역 하나가 약 2.6만~2.8만㎡로 4만㎡ 상한까지 여유 충분함 · 조합이 3개뿐이라 운영이 비교적 단순함 · 구역이 커서 일부 반대나 신축이 섞여도 요건(노후도 50% 이상, 반대 25% 미만 등)을 지키기 쉬움 [3][4] · 다만 SH 수수료와 공공임대 10%는 감수해야 함 [2][8] ③ 4개 · 전부 민간: 구역 하나가 약 1.95만~2.1만㎡로 민간 상한 2만㎡에 딱 걸림. 사업구역 합계를 8만㎡ 아래로 줄여야 하고 여유가 거의 없음 · 공공·민간 혼합: 예) SH 구역 2개(각 약 2.4만㎡) + 조합 단독 구역 2개(각 약 1.6만㎡). 면적 요건을 무리 없이 맞출 수 있음. SH에 대한 생각이 블록마다 다를 때 현실적인 타협안 [9] ④ 5개 (전부 민간) · 구역 하나가 약 1.6만~1.7만㎡로 민간 상한까지 여유 있음 · SH 없이 갈 수 있는 가장 안정적인 방법 · 다만 조합이 5개라 운영이 복잡해짐 · 구역이 작아서 신축이나 반대가 한 블록에 몰리면 요건을 못 맞출 위험이 상대적으로 큼 [요약] [분석] · 주민 다수가 SH 참여에 동의 → 3개 · SH에 대한 의견이 블록마다 갈림 → 4개 (공공·민간 혼합) · SH 없이 가고 싶음 → 5개 · 2개, 4개(전부 민간)는 면적 상한에 붙어 있어 위험함 ■ SH 없이 가는 방안 SH 없이 가면 구역 하나는 2만㎡ 미만이어야 함. [2] 결국 "구역 수를 늘리느냐, 사업에서 빼는 땅을 늘리느냐"의 선택임. [분석] 대안 ① 5개 구역, 전부 민간 (기본안) [분석] · 구역 하나가 약 1.6만~1.7만㎡로 2만㎡ 상한까지 여유 있음 · SH 없이 갈 수 있는 가장 무난한 방법 · 단점: 조합이 5개라 운영이 복잡함. 구역이 작아 신축이나 반대가 한 블록에 몰리면 요건을 못 맞출 수 있음 대안 ② 4개 구역, 전부 민간 + 일부 블록 제외 [분석] · 사업구역 합계를 8만㎡ 아래로 맞추면 4개도 가능 · 도로 외에 반대가 많거나 신축이 몰린 블록을 사업에서 빼 '존치'로 남기는 방식 · 새로 만들어 구청에 넘기는 도로·공원 면적은 구역 면적에 안 들어가므로 [2] 구역 안에 도로·공원을 새로 계획하면 실제로는 2만㎡보다 조금 넓게 쓸 수 있음 · 장점: 조합 수가 5개 안보다 하나 적음 · 단점: 면적이 상한에 바짝 붙어 있고, 빠지는 블록 주민은 이번 사업에 참여 못 함 대안 ③ 1개 구역만 SH + 나머지 3개 민간 · SH 참여를 원하는 블록만 SH와 함께함 · 예) SH 구역 약 3만㎡ + 조합 단독 구역 3개 각 약 1.7만㎡ [분석] · SH 참여는 구역 단위로 정할 수 있어 가능한 구성임 [9][10] · 장점: SH를 원하지 않는 주민의 구역에는 SH가 들어오지 않음 대안 ④ 6개 구역, 전부 민간 [분석] · 구역 하나가 약 1.3만~1.4만㎡ · 장점: 동의가 블록마다 들쭉날쭉할 때 동의 높은 블록끼리 묶기 쉬움 · 단점: 조합이 6개로 늘고 단지 규모가 작아져 사업성·운영 면에서 불리할 수 있음. 동의가 정말 흩어져 있을 때만 검토할 만함 [SH 없이 갈 때 포기하는 것] · 구역을 4만㎡까지 키울 수 없음 [2] · 임대주택 비율 완화(50% → 30%)를 받지 못함 [7] · 저금리 사업비 대출을 받지 못함 [7] · 대신 SH 수수료(약 4%)와 의무 공공임대 10%는 없음 [2][8] ■ 어떤 안이든 공통 원칙 · 구역마다 노후도 50% 이상, 반대 25% 미만을 지켜야 함 [3][4] · 그러므로 동의가 높은 블록끼리 묶고, 반대·신축이 몰린 블록은 존치로 빼는 방향으로 선을 그음 [분석] · 구역이 여러 개여도 모아타운 계획에서 배치·통로를 통합하면 한 단지처럼 만들 수 있음 (상도동 242 모아타운은 3개 구역을 한 단지로 계획함) [13] ■ 출처 [1] 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제38조의2 (국가법령정보센터) https://www.law.go.kr/법령/빈집및소규모주택정비에관한특례법시행령/제38조의2 [2] 같은 시행령 제3조 (국가법령정보센터) https://www.law.go.kr/법령/빈집및소규모주택정비에관한특례법시행령/제3조 [3] 서울시 '내 손안에 서울' 모아통합기획 후보지 모집 (2026.10) https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2019652 [4] 위클리한국주택경제, 모아통합기획 공모 (2026.10) https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=68027 [5] TV서울, 모아통합기획 동의서·구역계 공개 (2026.10) https://www.tvseoul.kr/news/article.html?no=79365 [6] 아이뉴스24, 모아통합기획 일원화 (2026.10) https://m.inews24.com/v/2014076 [7] 아시아경제, SH 참여 모아타운 혜택 (2025.11) https://view.asiae.co.kr/article/2025111211494704066 [8] 하우징워치, SH 공동시행 수수료 https://housingwatch.co.kr/news/article.html?no=23896 [9] 서울시 '내 손안에 서울' 공공기관 참여 모아타운 선정 (2024.12) https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2012926 [10] 아시아경제, 모아통합기획 공공참여 동시 신청 (2026.10) https://view.asiae.co.kr/article/2026100914482423385 [12] 부동산 플랫폼 자료 (재개발닷컴, 2026.10 조회) ※ 공식 수치 아님 [13] 한국경제, 상도동 242 모아타운 관리계획 승인 (2025.6) https://www.hankyung.com/article/2025062342331

세종작성자10분 전

내용이 어려울 수 있을 거 같아 이미지로 재구성 했습니다. 화질이 원하는 대로 업로드가 안 되어 아쉽네요

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세종작성자5분 전

SH 없이 2개, 3개로 나누기 어려운 이유는 조합 단독(민간) 구역은 하나가 2만 제곱미터 미만이어야 하기 때문이라고 한다던데(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조 제1항 제2호 가목) 이게 아쉬운 부분일까요...

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모아라도 가야지 뭘또 되지도 않은 신통을 간다고 하누. 5년 기달리면 노후도 충족될거같음? 신축 더 들어와서 노후도 박살날게 뻔함. 추진위 갈아엎든가해야지 뭔ㅋㅋㅋ

저희 혹시 모아타운으로 하면 무조건 쪼개져야하나요?

투기한 사람들은 빨리 빠지세요 투자한 사람들은 오래 보시구요 사시는 가족들은 편히 지내세요

이리될꺼 알고 있었지만 역시나... 한동안 25구역 기획부동산처럼 보이는 사람들과 말도 안되는 주장으로 선정된다고 설레발 치던 사람들... 피해자 생길꺼같아 언쟁하다 나중에 포기하고 투자도 본인판단이겠지 하고 알람도 꺼버렸는데 2번이나 안됬으면 이제좀 깨달으셨을꺼 같아 다시 글써봅니다. 25구역 언젠간 됩니다. 지주택빼면 별다른 걸림돌 없이 갈수있고 성대로 확장에 필수적이기에 동작구에서도 밀어줄껍니다. 단 지주택구역 빼면 노후도가 안되죠. 가장 깔끔한 방법은 지주택을 치우는건데 돈모아 치우기 쉽지않죠. 강제해산? 거의 불가합니다. 지주택지역 제외후 모아가능성이있는데 저는 모아주택사업성도 좋게보지않습니다. 보통 문제없는 지역들은 조용히갑니다. 설레발치고 될꺼마냥 말하는곳은 대부분 똑바로 가는 꼴을못봅니다. 매수자분들은 공부하시고 소유자분들은 기다리시고 뭉치셔야 합니다. 아마 얼마 지나지않아 다시 아이디 바꿔 또 바퀴벌래마냥 나타날껍니다. 그런사람들 헛소리 설레발에 흔들리지말고 가야 재개발 갈수있습니다.

구청에서는 분란거리 있는 구역에 절대 연번 안 줍니다. 이름도 촌스러운 지주택이랑 협상 가능성이 없으면 다른 사업방식으로 추진해야죠. 정비사업 시기 놓쳐서 그냥 빌라로 남으면 무슨 원망을 들을지 상상해보셨나요? 추진위원회 본인들이 상황을 제일 잘 알면서 희망고문하면 나중에 뒷감당이 되겠나요?

상도 25구역 대상지선정 이번에 안될꺼라고 예측 올렸던 사람입니다. 역시나 이번에 또 안되었습니다. 보완해서 서류제출 올렸으나, 상정조차 안됐습니다. 신통 될 것처럼 바람잡던 분들, 왜? 조용하신지? 이미 팔고 나가셨나요? 분위기에 휩쓸리지 마시고, 신통,모아 다 엄청 오래걸려요. 지주택으로 가는게 맞을것 같네요.