사업시행인아 2030전에 가능할까요..?!?

일정 카페에 떴네요! https://m.cafe.naver.com/ca-fe/web/cafes/31198591/articles/689?useCafeId=true&tc=section_home_my_cafe

주민공람 일정이 아직 안나온거죠?

심심해서 한번 만들어 봤어요~ 더 디테일 하게 하고 싶었지만 ai가 말을 안듣네요 ㅡㅡ. 제발 재개발이 잘 되길 바래요~

정비계획 지정 주민공람 준비는 끝난거같고 빨리 목요일이 왔으면 좋겠습니다…

10월15일 주민공람 한다고 합니다

우리구역은 역세권 초품아 상부공원이 앞마당 서울에서 희소한 입지이긴 하네요

추정분담금 검증은 끝났나보네요. 아마 목요일(양천구청 구보 나오는 날)에 정비구역 주민공람 나오지 않을까 생각합니다.

추석끝나고 공람 나온다던데 언제쯤 나오나요,, 감감무소식이네요 ㅜ

목동7단지와 신정1구역, 어디에 투자금이 더 많이 필요할까? 두 곳을 단순히 현재 집값만 보고 비교하면 안 됩니다. 투자에서 중요한 것은 지금 얼마를 넣고, 나중에 얼마를 더 넣어서, 최종적으로 얼마짜리 자산을 확보하게 되는가입니다. ① 처음 필요한 내 돈 신정1구역 - 매입가: 5억 - 전세보증금: 2억 - 현재 실제 자기자본: 3억 목동7단지 - 현재 시세: 28억 - 전세보증금: 7억 - 현재 실제 자기자본: 21억 처음부터 필요한 자기자본이 18억 차이입니다. --- ② 나중에 필요한 추가분담금 10년 뒤 입주한다고 가정하겠습니다.(신정을 현실적으로 더 걸리겠죠) 신정1구역 추가분담금은 10억으로 가정했습니다. 다만 이 금액은 현재 매입한 2룸 빌라를 기준으로 상당히 공격적으로 잡은 금액입니다. 실제 분담금은 향후 감정평가액, 조합원 분양가, 사업비 등에 따라 달라질 수 있습니다. 목동7단지 추가분담금은 2억으로 가정했습니다. --- ③ 결국 내가 투입하는 총 투자금 현재 자기자본과 향후 추가분담금을 단순히 합치면, 신정1구역 3억 + 10억 = 총 13억 목동7단지 21억 + 2억 = 총 23억 즉, 명목상 총투입금은 신정1구역 13억 vs 목동7단지 23억 으로 10억 차이가 납니다. --- ④ 하지만 10년 뒤 낼 돈은 현재 돈과 다르다 추가분담금은 10년 뒤에 낸다고 가정합니다. 연 4%의 기회비용을 적용해 10년 뒤 추가분담금을 현재가치로 환산하면, 신정1구역 - 현재 자기자본: 3억 - 10년 뒤 추가분담금: 10억 - 현재가치: 약 6.76억 - 경제적 투자금: 약 9.76억 목동7단지 - 현재 자기자본: 21억 - 10년 뒤 추가분담금: 2억 - 현재가치: 약 1.35억 - 경제적 투자금: 약 22.35억 따라서 현재가치 기준 경제적 투자금은 약 12.59억 차이입니다. --- ⑤ 미래 아파트 가격은 어떻게 가정했을까? 목동7단지 84㎡의 미래가치를 45억으로 가정하겠습니다. 그리고 신정1구역은 목동7단지의 80% 수준인 36억으로 가정했습니다. 여기서 중요한 점은 신정1구역의 80%라는 가정 자체가 보수적이라는 것입니다. 제 예상은 90프로 이상이지만 보수적으로 잡겠습니다 따라서 미래가치는 - 신정1구역: 36억 - 목동7단지: 45억 으로 계산합니다. --- ⑥ 한눈에 비교 구분| 신정1구역| 목동7단지 현재 매입가/시세| 5억| 28억 전세보증금| 2억| 7억 현재 자기자본| 3억| 21억 예상 추가분담금| 10억| 2억 명목상 총투입금| 13억| 23억 추가분담금 현재가치| 6.76억| 1.35억 경제적 투자금| 9.76억| 22.35억 10년 후 가정 가치| 36억| 45억 --- 결론 목동7단지 전용 66㎡의 현재 시세를 28억, 예상 추가분담금을 2억으로 적용하면 두 투자의 차이는 더욱 명확해집니다. 신정1구역은 현재 자기자본 3억 → 추가분담금 10억 → 명목상 총투입 13억 목동7단지는 현재 자기자본 21억 → 추가분담금 2억 → 명목상 총투입 23억 입니다. 즉, 목동7단지가 신정1구역보다 약 10억 더 많은 자금이 필요합니다. 미래가치를 보수적으로 - 신정1구역 36억 - 목동7단지 45억 으로 가정하면 미래 자산가치 차이는 9억입니다. 반면 돈의 시간가치까지 고려한 경제적 투자금은 - 신정1구역: 약 9.76억 - 목동7단지: 약 22.35억 으로 약 12.59억 차이가 납니다. 특히 신정1구역은 목동7단지의 80% 가치만 인정한 보수적인 가정이고, 추가분담금 역시 현재 보유한 2룸 빌라 기준 10억이라는 공격적인 금액을 적용했습니다. 따라서 이 비교의 핵심은 단순히 미래 집값의 차이가 아닙니다. «신정1구역은 약 13억의 명목상 총투입금으로 36억의 미래 자산을 가정하는 반면, 목동7단지는 약 23억을 투입해 45억의 미래 자산을 가정하는 구조입니다.» 결국 신정1구역은 상대적으로 적은 자본을 투입해 미래 자산을 확보하는 자본 효율성에 초점을 둔 투자, 목동7단지는 더 많은 자본을 투입해 상대적으로 높은 절대 자산가치를 확보하는 투자로 볼 수 있습니다. 단, 신정1구역은 재개발 사업의 진행 속도와 최종 분담금에 대한 불확실성이 더 큰 만큼 이 부분은 반드시 별도로 고려해야 합니다. 결론 신정4동 922가 사업성이 안좋아 10억의 분담금을 내더라도 사실상 투자비용대비 신정역 1구역이 압도적입니다. 위 가정은 둘다 투자자 입장에서만 고려했습니다(전세끼고 갭투자) ** 목동 7단지는 추후 재초환도 내야합니다