재개발 마천3

은행1동 재개발 빌라, 얼마면 저렴한 걸까? 최근 1년 은행동 실거래가 분석 은행1, 금광2구역 재개발이 정비계획 공람 단계에 들어가면서 빌라 매매가에 관심이 많아졌음. 실제로 거래가 얼마나 늘었는지, 2억원짜리 빌라가 싼 건지 비싼 건지 호가 대신 국토교통부 실거래가로 확인해 봤음. 분석 조건 - 대상: 성남시 중원구 은행동 전체 연립/다세대 매매 - 최근 1년: 2025.10.01~2026.09.30 - 직전 1년: 2024.10.01~2025.09.30 - 자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (조회일 2026.11.08) - 해제, 취소로 공개된 거래는 제외 재개발구역 안쪽 거래만 따로 뽑은 자료가 아님. 구역이 포함된 은행동 전체 수치라는 점을 먼저 밝혀 둠. 1. 거래량: 272건에서 404건으로 48.5% 증가 최근 1년 은행동 연립/다세대 매매 유효 거래는 404건. 직전 1년 272건보다 132건, 약 48.5% 많음. 2026년 3~5월 석 달 동안에만 152건이 거래됐음. 1년 거래의 약 37.6%가 이 기간에 몰린 셈. 다만 늘어난 거래가 전부 재개발 때문이라고 볼 근거는 없음. 정비구역 밖 거래도 함께 집계된 수치임. 2. 거래는 늘었는데 가격 중앙값은 내려감 매매가 중앙값은 1억 8,000만원에서 1억 7,700만원으로 300만원 낮아졌음. 평균 매매가도 약 1억 9,762만원에서 1억 8,821만원으로 내려갔음. 그렇다고 가격이 떨어졌다고 단정하긴 이름. 그해 거래된 집의 면적, 층, 대지지분, 건축연도가 달라지면 중앙값도 같이 움직임. 같은 빌라가 얼마에 재거래됐는지는 따로 분석해야 알 수 있음. 3. 매매가보다 대지지분 평당가를 봐야 하는 이유 대지지분 평당가는 총매매가를 대지권 면적으로 나눈 값임. 최근 1년 은행동 전체 거래 기준으로 보면 아래와 같음. - 중앙값: 약 4,782만원 (직전 1년 4,654만원) - 하위 25% 경계: 약 3,742만원 - 상위 25% 경계: 약 5,545만원 예를 들어 두 빌라를 비교하면 이렇게 됨. | 구분 | 매매가 | 대지지분 | 대지지분 평당가 | | A 빌라 | 2억원 | 3평 | 약 6,667만원 | | B 빌라 | 2억 2천만원 | 5평 | 4,400만원 | 매매가만 보면 A가 싸지만 대지지분 기준으로는 B가 더 낮은 가격에 거래된 셈. 대지지분이 크다고 무조건 좋은 물건은 아님. 위치, 층, 권리관계, 향후 감정평가와 추가분담금까지 같이 봐야 함. 4. 공시가격의 몇 배면 저렴한 걸까? 공시가격 1억원인 빌라가 1억 7천만원에 팔리면 1.7배임. 빌라를 비교할 때 이 배율을 많이 쓰는데, 1.7배가 싼지 비싼지는 비슷한 빌라들이 실제로 몇 배에 거래됐는지 알아야 판단할 수 있음. 이번 국토부 거래자료로는 호실별 공시가격을 정확히 맞춰 볼 수 없어서 평균 배율, 중앙 배율은 내지 않았음. 확인되지 않은 1.5배, 1.8배 같은 숫자를 적정 매수가로 잡으면 오히려 판단이 틀어질 수 있음. 정리 - 거래량: 약 48.5% 증가 - 매매가 중앙값: 약 1.7% 하락 - 대지지분 평당가 중앙값: 약 2.7% 상승 거래가 늘어난 건 분명하지만 가격은 올랐다, 내렸다 한마디로 말하기 어려움. 어떤 빌라가 1억 8천만원인지 2억원인지보다, 조건이 비슷한 다른 빌라와 비교해 어느 수준에 거래됐는지를 봐야 함. --- 자료 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 성남시 정비사업 관련 공고 ※ 국토부 공개 실거래 자료를 직접 집계한 참고 분석임. 한국부동산원의 신고일 기준 국가승인 거래량 통계를 대체하지 않음. ※ 실거래 공개자료는 신고, 해제, 정정에 따라 달라질 수 있어 투자 판단의 최종 근거로 단독 사용하기는 어려움.

분담금 5-6억은 혜자라고 나오네요. 앞으로 분담금은 9-10억 시대 입니다. 우리도 빨리 착공해서 입주하고 싶네요. 김제경 박사 10월 23일 방송입니다.