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@가즈아 약 3억~4억 원 이상 우위라고 봅니다. 대단지+하이앤드+우수디자인 서비스면적+신축발

@alphigo 가장 중요한건 역세권인지죠 님이 매수자면 푸클보다 3-4억 더 주고 들어갈건가요 ??

@가즈아 나중에 보면 알겠죠 . 현 시점으로 보면 84기준 신축 18~19억 가능하다고 봅니다. 준역세권 감안해서 말이죠. 동탄 광명이 20억인데요.

@가즈아 계산이 되게 신기하시네요 ㅋㅋ 총투자금 13.5~14억은 제대로 하시면서 왜 시간은 안넣어요?? 대략 입주까지 6-7년뒤 분담금까지가 13.5-14억인데 34년도 시세를 생각안하고 현시세로 생각하세요??ㅋㅋㅋ 1억마진생각하면 클라베뉴를 사는게 맞는거죠 ㅋㅋㅋ계산법 특이하시네

@익명 계산 현시세로 P가붙는게 맞는데... 34년기준으로 P가 붙진않습니다.

@익명 안전마진 겨우 일억보고 여길 사진 않죠.일억마진이라고 생각하면 클라베뉴 사시면 됩니다.

@익명 현시세로 안전마진 잡아야죠? 인플레이션 대비하면 그럼 모든 재개발이 다 몇억씩 수익권이게요??? 공사비 자재비 오르는건 고려 안하시나요? 초짜같이 왜 이러세요…;; 안전마진 1~2억이라도 청약 당첨될 가능성이 없으니 미리 입주권 땡겨받고 싶으면 사는거죠

@가즈아 푸클 2~3BAY 대비 기본 4BAY 우수디자인 적용 실면적 차이만 고려해도 1억 이상 됩니다.

@재개발 계산해 봅시다^^ 매수가 8억에 권리산정액4억이면 P가 4억입니다. 59타입 대략 분담금 9억이라하면 추가분담금은 5억입니다. 13억으로 실거래 14억 3천인 클라베뉴와 비교해봅시다~ 3천세대vs770세대 써밋vs푸르지오 대략 지금시점 안전마진 3억정도 된다고 치면 적당하지않을까요? 그리고 클라베뉴는 자본금이 14억 필요한 반면 15구역은 8억이면 살수있죠^^ 나머지 분담금이야 나중에 내는거고요. 적은돈으로 아파트마련하고 3억정도차익일 보니까 사는겁니다. 계산은 이리하는거지 일억이면 클라베뉴 사라 이건 때쓰는겁니다

@익명 계산은 익명님처럼 하시는게 확실히 맞죠 ㅎㅎ 미래시세를 가져오는건 떼쓰는거고… 앞으로 상도15 시세를 몇으로 잡을지는 기축 기준으로 각자 알아서 잘 생각해보고 투자하시면 되겠죠! 동신자나 푸클이 올라가주면 안전마진 느는거구요 ^^

@가즈아 34년 시세 예상할꺼면 클라베뉴도 예상가랑 비슷하게 가겠죠ㅋㅋ 그건 부동산 예측이지 P랑은 상관없고 신이아닌데 뭔수로 미래가격을 압니까 현시세로 P가붙는거지 물론 오버슈팅되는경우도 있습니다만 그런물건은 본인이 걸러야하는거죠ㅎㅎ

@익명 일억차이 먼저 얘기하신거 같은데.. 푸클보다 일억차이나면 누가 푸클 들어가나요? 본인은 일억차이인데 여기말고 푸클 들어가시나요? 그리고 일분가 조정은 왜 안하시죠? 지금 일분가 얼마죠? 얼마까지 조정 가능하죠? 그럼 조분가는 얼마로 변경 가능하죠? 분담금이 왜 10 억인가요? 각자 계산해서 실행하면 됩니다.

@가즈아 계산틀렸어요. 피는 감평가에 붙이는겁니다. 일분가 반영도 안했잖아요. 그리고 수익을 누가 미래시세로 하나요? 당연히 현 시세로 합니다.

@가즈아 초짜는 아닙니다. 계산방법 알려드렸으니 해보시죠

@재개발 감평가×비례율이 권리산정액입니다. 감평가로 하는건 비례율을 모르기 때문이고 정확하게 P계산은 권리산정액이 맞습니다.

@좃문가 아닙니다. 지금 비례율 다 나와있고 그 수치들 조정해서 계산하는거고. 피 계산은 기본입니다.

@재개발 무엇이 아닐까요? P라는건 시세와의 차이입니다. 쉽게 예를 들어들이자면 조분가와 시세가15억짜리 집이 있는데 감평가10억에 비례율 50이면 권리가액 5억에 분담금이 10억입니다. 님 말씀대로면 이집은 P가 5억인가요? 15억짜리집을 15억주고 사는데? 그리고 비례율이 나와있다니요. 일반분양 얼마에 하시는지 아시나요? 최소 일반분양까지 나와야지 지금 예상비례율만 나와있습니다만...

@재개발 비례율은 공사비와 사업비 일분가에 영향을받기 때문에 감정평가 하고 나중에 나오는게 권리산정액입니다.

@좃문가 피는요.. 감평가에 붙여 계산한다구요. 권리가가 아니구요. 많은 분들이 잘못 아시는데. 셈이 그런걸 부정하시나요.

@가즈아 굳이 다른 구역을 이렇게까지 평가절하 하실 필요는 없습니다! 천호동도 화이팅하세요!

@후루탕후루루 그러게요 뭐 본심이야 잘보이네요

@후루탕후루루 재개발 투자는 수치를 보고 하지 마음으로 하진 않으니요…^^ 상도23구역은 사업성과 입지, 초기단계인 현 속도를 고려했을 때 안전마진이 더 크다고 봅니다 지금 당장 현재 푸클 시세를 기반으로 한 개인의 의견이니 크게 마음에 두실 필요 없습니다 현시세 59 18억을 가정한다면 3-4억정도 안전마진이 있네요

@가즈아 개인의견을 여기다 쓰시면 의견이 달리죠:) 투자처로 23구역이 좋다 일기장에 쓰셔도 되고 가서 사셔도 되지만, 굳이 여기다 좋지못하다란 말들 돌려서 해보셔야 좋은소리 못듣습니다.

@가즈아 상도23이 당연히 사업성 입지 더 좋죠. 그래서 대상지선정임에도 피가 높잖아요. 근데 상도15를 푸클 대비 1~2억은 과소평가로 보입니다. 지금은 상파자지만 앞으로 상도는 동센자가 리딩할 거고 그에 따라 시세가 형성되겠죠

@헌앙 질문자분이 프리미엄 최대 어디까지 갈거같냐랑 예상시세 물어봤는데요… 소유주들만 대답해야 하나요???

@alphigo 뭐 그럼 3-4억까지도 볼 수 있겠네요 안전마진도 그쯤 생각하면 될 듯 합니다~~

@가즈아 푸클에 비해 체급과 상품성 자체가 아예 다릅니다. 일반과 하이엔드 차이, 그로 인해 커뮤니티 시설도 현격할거고, 평면구조 한계도 극복할거구요. 그럼에도 1억 차이 밖에 안난다니, 글보니 뭘 모르시는 분은 아닐거같은데 내려치기 하는걸로 보이네요~ 맘껏 쓰세요 누가 말리나요

@헌앙 저는 역세권과 초등학교 거리를 중요하게 봐서 3-4억 차이는 어렵다고 생각했어요 ㅎ 신림5와 신림6도 1억차이로 예상한다고 들어서요 ^^ (추진위 사무실에서 들음) 제 생각엔 1-2억정도가 아닐까 싶었는데 3-4억 차이날거라는 의견이 대다수면 시세도 그렇게 형성되겠죠 성투하십쇼~~

@가즈아 성투하시구요~ 서울시장 4년 임기 내 최소 통심까진 받아야 안정권일겁니다. 초품아든 역세권이든 그건 다음문제

@헌앙 저도 동의합니다 상도15는 동의율도 높고 조합장님이 유능해서 초고속으로 나가고 있는게 큰 장점이죠

@가즈아 23구역 입지 좋은거 누가 모릅니까? 입지보다는 속도가 우선이라 상도15 선택했겠죠.

@-- 그쵸 투자자라면 속도와 입지 프리미엄 총투 안전마진 비교해서 투자해야죠 상도15는 리스크가 제거된만큼 피가 오른거죠

현재 피는 4억 후반으로 보이고, 시공사 선정 후 5억 초반, 내년 사시되면 5억 후반 예상합니다.

저는 실거주 해서 살만한지 지표로 클라베뉴 가격이 중요해 보이는데요. 그에 맞게 피가 형성될 것 같아요

@익명 상도15구역은 대우 써밋 등 하이엔드 브랜드 유치와 3천 세대 초대형 단지 프리미엄을 확보하고 있습니다. 따라서 대다수의 주장대로 실면적 및 브랜드 가치만으로도 최소 3억 이상의 격차가 있지않을까요

@익명 역거리도 상도 15가 더 가깝습니다.(5분 차이) 상파자 22억, 상푸 15억 이니 보수적으로 중간 가격 18~19억 정도 잡으면 3~4억 이상 우위가 맞습니다.

@가즈아 2016년 (11년차) 고려 시 상도15 준공되면 연식이 거의 20년 차이 나겠죠? 세대수도 471세대 VS 3,204세대 차이. 상파자 장점인 초역세+노뉴 근접 고려해서 상파자가 22억이면 상도15는 보수적으로 18~19억은 봐야죠.

@alphigo 18-19억 추정은 합리적이네요

@가즈아 후에 신축 + 대단지 프리미엄까지 생각하면 결국 준공되는 33-34년 정도에는 상도 더샵 정도를 팔로우하지 않을까 싶네요. 클라베뉴 +1억은 현재 신축 대 신축이었을 가정이라 너무 보수적인 접근 같아요! 당장 15억으로 클라베뉴 들어가기 vs 8억으로 들어가고 레버리지를 미래로 미루기라 다들 재-재 투자시에는 미래 시세에 붙을 단지를 정해두고 팔로우 하는데… 그걸 클베로 두는 바람에 15 투자자들 입장에서는 공감을 못 받지 않았나 싶습니다. 역세권 구역들 당연히 훨씬 좋죠. 대신에 그 시간에 대한 프리미엄을 생각해 더 빠른 15를 택한 걸테구요. 말마따나 천호동 시작도 안 한 구역 나중에 공사비 때문에 결국 안전마진도 없어 엎어질거다… 라고 말하면 그게 소유주 입장에서는 개소리일테지만, 충분히 개인의견으로는 나올 수 있는 소리잖아요? 터무니 없는 이야기도 아닐테고. 우리는 서로에 대해 공감하고 움직이는 사회의 동물인데, 너무 소유주 입장에서 공감성이 떨어지는 이야기들을 말하시면 언짢을 수 밖에 없습니다. :)… 끝까지 본인이 객관적인 면을 주장하시면 어쩔 수 없겠지만, 역지사지로 생각해 보시는 것도 좋을 것 같아요. 애초에 계산법도 현재 준공된 이파트로 상정하는 등, 상황을 고려하지 않고 너무 일차원적으로 접근 하신 것 같아요! 천호동도 화이팅입니다! 이건 진심이에요 :)

@후루탕후루루 네 저는 세번째 주택이라 재당 피하려고 투자금 안전마진 다 계산해보고 극초기 산거에요 ㅎㅎ 재개발 전문 유투버가 상도15 59 18억 84 20억으로 보네요 소유주분들이 바로미터가 더 위일수있다해서 안전마진3-4억인거 같다고 해드렸잖아요? 무슨 재개발에 공감을…. 감정적이신 분 같은데 그만 열내세요 ^^

@가즈아 네! 건승하세요! :)

P는 시간이 지나면 자연스레 오르는거고 무엇보다 빨리 착공하는게 여러가지로 이득이네요. 5-6년 전쯤 노량진 P 8억이라고 놀랐는데 지금은 15억 이상이죠.

동센자가 노뉴 7호선 가까운 구역과 비슷한 가격 형성한다고 보면 80% 는 가겠죠.

작년공주가 1억대가 다 2억대로 올랐어요 ㅋㅋ

아직도 너무 싼거 같아요 3천세대 하이엔드인데 통심도 통과했고 사시된거나 마찬가지인데 10억이 안되면

11월에 사시 신청이지않을까 싶은데요

신청하면 얼마나걸리나요

10억 가즈아.

@ㅋㅋ 다 미끼 매물이죠?

@상도버핏 아직 9억대인거지요 뭐 매물소화후 10억 ㄱ

이제 거의 매물 없는거같네요 곧 사시 나면 최소10억에서 출발 할거 같아요

신속하게 진행되는 가운데 좋은 소식까지 너무 반갑네요! ^^

매도하시려구요? 저같음 내년 평형신청때 84 확정짓고 84매물로 광고해 팔듯요

빵빵백 + 1년 유예라 조건이 좋아서 11억보다 더 오를 수도 있습니다. 지금도 비슷한 공주가 12억 수준 매물이 있죠.

내년 감평 받아봐야해요 글고 현정부에서 이주비 기준금액을 신축기준으로 바꾸려고 하는거같아요 두고봐야할듯요

건설사에서 해주는 60프로 금리가 높을까봐 걱정이네요.시공들어가면 갑이 되는 건설사들이라...

@씨릴로 기사 보면 금리는 좀 낮게 해주는 방안을 논의 중이라고 합니다. 정부는 이에 HF에 정비사업 추가 이주비 대출 지원을 위한 보증 상품을 신설해 보다 낮은 금리로 대출이 가능하도록 지원하는 방안을 논의중이다. 이주비 대출시 담보평가액도 건물 철거 전 종전 자산이 아닌 준공 후 종후 자산으로 변경해 대출 한도를 높이는 방안을 추진한다.

다주택자는 60프로 이주비 대출 나오는걸로 알고 있어요. 사무실에 연락하시면 친절하게 알려주실겁니다~

@익명 감사합니다!

Dsr이 중요하겠네요

랜덤입니다

@ㅇㅇ 감사합니다

은행마다도 감평이 다릅니다. 예를 들어 8억에 매매한다고 치면 감평이 8억까지 나오고 ltv 40하면 3억 2천까지 대출이 나옵니다… 그런데 또 다른 곳에서는 5억 정도밖에 안 쳐줘서 2억밖에 안 나오기도 하고 그렇습니다. 진짜 누가 부동산 시장 개판으로 민들어놔서;; 누구도 확답은 못 드릴가에요.

@후루탕후루루 은행마다 다른가봐요. 자세한 답변 너무 감사합니다.

아기 있으면 재개발지역 실거주 힘들어요. 언덕에 주차 공간도 부족하고. 주변 환경 깨끗한 아파트로 가세요.

@-- 가진 돈으로는 애매한 구축만 갈 수 있어서 자산을 원하는 만큼 올리기 쉽지 않아서요.. 고민해봐야겠네요. 답변 감사합니다.

@잘살고잘먹자 지금 상승장이라 구축이라도 위치 괜찮은 곳은 계속 올라요. 재개발이 자산 상승에는 좋겠지만 몇년이 될지 모르는데 아기들 데리고 몸테크는 비추합니다.