https://youtu.be/UGa8ZjSd8e8?si=8sukaMkiy4QSTXbY [공유] https://rknews.co.kr​ 도시정비저널 – 재개발·재건축, 도시의 흐름을 전합니다. “봉천14구역, 사업성이 ‘단계’가 달라졌습니다.” 정비계획 변경으로 용적률 270.83% → 299.98% 상향이 추진되면서, 일반분양 면적 확대에 따른 약 700억 원 추가 순이익과 임대주택 약 17세대 감소까지 이어질 전망입니다. 건폐율 21.17%를 유지하면서도 **비례율 128%**라는 수치가 제시되며, 조합원 분담금 부담 완화와 자산가치 상승 기대가 커졌습니다. 다만 현안도 있습니다. 국공유지 매입 방식이 무상에서 유상으로 전환되며 절차를 조정하는 단계에 들어갔고, 조합은 이를 반영해 일정을 촘촘하게 가져가겠다는 계획입니다. 이미 2025년 6월 2일 조건부 사업시행인가를 받은 상태에서, 2026년에는 정비계획 변경과 사업시행인가 변경을 이어가고, 2026년 10월 감정평가, 2026년 11월~2027년 2월 분양신청, 2027년 6월 관리처분 총회, 2027년 9월 이후 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다. 사업의 ‘그림’도 큽니다. 시공사는 GS건설, 대안설계를 통해 1,600세대+ 대단지(총 14개동) 구상에 커뮤니티 시설 28개 이상, 주차는 세대당 1.5대 이상을 확보해 프리미엄 단지 방향을 제시했습니다. 단차를 활용한 외관 특화 설계로 전 평형 발코니 확장을 추진하고, 어린이집·경로당·작은도서관 등 필수 복리시설을 실사용 면적으로 극대화하는 설계 전략도 설명했습니다. 무엇보다 107동을 없애 축구장 크기 중앙공원·숲 공원 조성이라는 강한 방향성이 제시되면서, ‘리조트형 단지’ 구상이 주목받고 있습니다. 도시정비저널은 봉천14구역의 행정 절차 진행과 주요 일정이 계획대로 이어지는지, 조합원에게 실제로 어떤 변화로 체감되는지 계속 추적하겠습니다. 지금까지 도시정비저널 이슈카드였습니다.

봉천 제14구역 ‘용적률 299.98%’ 확정 수순… 700억 순이익에 1600세대 랜드마크 간다

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관리처분인가 28년 예상일까요? 보수적으로요!

일반분양가 22억 충분히 나올곳 같네요.

봉천14구역 주택재개발사업 미래가치(2026년 7월 시점 분석) ​1. 독보적인 사업성 지표: 비례율 128.96% 달성 ​용적률 상향 조정(299.99% 이하)을 통해 총 1,571가구의 대단지 규모를 확보했습니다. 일반분양 물량이 극대화됨에 따라 조합원 개개인의 분담금 리스크가 대폭 낮아져 서울 재개발 구역 중에서도 최상급의 사업성을 입증하고 있습니다. ​2. 주변 구축 단지들의 탄탄한 시세 지지선 ​관악푸르지오 (20년 차): 전용 84㎡ 기준 역대 최고가 13억 1,000만 원 돌파. ​관악드림타운 (23년 차): 전용 114㎡ 기준 역대 최고가 13억 7,000만 원 돌파. ​준상급지 배후의 구축 단지들이 평형별 13억 원대 중반을 강력하게 지지하고 있어, 향후 봉천14구역 신축 입주 시 시세의 하방 한계선이 매우 높게 형성됩니다. ​3. 인근 신축·준신축 단지의 압도적 시세 리딩 ​힐스테이트 관악센트씨엘 (2025년 입주): 현재 미등기 상태임에도 불구하고 전용 84㎡ 기준 16억 원의 실거래 신고가를 기록하며 관악구 봉천동의 강력한 신축 파워를 증명했습니다. ​사당 롯데캐슬 골든포레 (동작구 준신축): 전용 84㎡ 매매 호가가 17억 원에 안착해 있습니다. ​봉천14구역은 동작구 사당동·상도동 생활권의 직접적인 수혜지이므로, 준공 시 구축이 될 센트씨엘과 골든포레의 시세를 훌륭히 상회하며 일대 대장주로 자리 잡을 것입니다. ​4. 유사 입지(장위·방화 등) 분양가 대비 압도적인 가격 메리트 ​서울 외곽 및 중하급지 재개발 구역의 최근 실제 분양가는 봉천14구역의 일반분양가 책정 및 조합원 자산 가치 상승에 매우 강력한 기준점이 되고 있습니다. ​성북구 장위뉴타운 (장위10구역 '장위 푸르지오 마크원' / 2026년 6월 분양): 비규제 지역인 장위동의 전용 84㎡ 최고 분양가가 무려 17억 6,570만 원(3.3㎡당 5,200만 원 초과)으로 책정되며 강북권 분양가의 새 장을 열었습니다. ​강서구 방화뉴타운 (방화6구역 '래미안 엘라비네' / 2026년 3월 분양): 마곡지구 배후인 방화동의 전용 84㎡ 분양가 역시 최고 18억 4,800만 원(3.3㎡당 약 5,178만 원)으로 책정되었으며, 발코니 확장 및 필수 옵션을 포함할 시 사실상 19억 원 선에 달합니다. ​시사점: 교통망(7호선 역세권)과 강남 및 여의도 접근성 측면에서 장위동이나 방화동보다 뚜렷한 입지적 우위를 점하고 있는 봉천14구역은, 이들 지역의 17억~19억 원대 분양가(2026년 시점)를 디딤돌 삼아 향후 일반분양 시 20억이상이 가능하고, 막대한 분양 수입을 확보하게 됩니다.

서울 재개발 시장에서 '1,000세대 이상 대단지'라는 조건과 '조합설립부터 사업시행인가까지 5년 미만'이라는 조건이 동시에 만족하는 것은 기적에 가깝습니다. 다른 사례들과 비교해 보면 체감이 확 되실 겁니다. ​서울에서 대단지 재개발을 진행할 때, 조합설립인가에서 사업시행인가까지 평균 7년~10년이 걸립니다. 세대수가 많을수록 조합원 간의 이해관계가 복잡하고, 국공유지 확보 문제, 교육환경평가, 교통영향평가 등 넘어야 할 심의 장벽이 어마어마하기 때문입니다. ​인근 동작구나 노량진 뉴타운, 은평구 갈현1구역 등 서울의 대표적인 1,000세대 이상 대단지들도 조합설립 후 사업시행인가를 받기까지 최소 6년에서 길게는 8년 이상 소요되었습니다. ​1,570세대 대단지이면서 2020년 조합설립 후 5년 이내에 사업시행인가 단계까지 완벽하게 밀어붙인 봉천14구역은 독보적인 속도를 자랑합니다. 조합을 믿고 굳건하게 나아가면 관악구 대장 아파트는 봉천14구역이 이어받게됩니다. 구역 해제 위기 속에서 흩어진 주민들의 동의를 단기간에 다시 이끌어내고, 2020년 조합설립인가를 극적으로 성사시킨 것 자체가 집행부의 엄청난 소통 능력과 강한 추진력을 보여줍니다. 재개발의 가장 큰 난관인 서울시 건축심의, 교통영향평가, 교육환경평가 등의 까다로운 행정 심의를 브레이크 없이 통과했다는 것은, 조합이 서울시의 정비사업 정책 기조를 완벽하게 이해하고 영리하게 발을 맞추었음을 의미합니다. 인허가 관청과의 협상력과 행정 업무 능력이 탁월하다고 볼 수 있습니다. ​서울시가 추진하는 '신속통합기획 2.0'과 3년 내 착공 "핵심전략사업"에 봉천14구역을 당당히 포함시킨 것은 조합의 치밀한 전략적 성과입니다. ​서울시가 아무 구역이나 집중 관리 대상으로 지정해주지 않습니다. 우리 구역이 왜 빨리 착공해야 하는지, 왜 핵심 구역인지를 서울시에 끊임없이 어필하고 명분을 만들어낸 집행부의 기획력이 빛을 발한 결과입니다. 이로 인해 향후 공사비 갈등이나 지연 리스크가 발생하더라도 서울시가 중재자로 나설 수 있는 안전판까지 확보해 둔 셈입니다. 봉천14구역 조합의 능력은 "위기 상황에서의 강력한 주민 결속력(돌파력)"과 "서울시 규제의 틈새를 파고들어 인허가를 따내는 영리한 행정력"이 결합한, 서울 재개발 시장에서 보기 드문 '일 잘하는 모범 조합'의 표본입니다.

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