[써밋 클라비온 흥행의 의미 (feat. 상도14·15구역)] 신길뉴타운의 ‘써밋 클라비온’이 1순위 평균 경쟁률 66.78대 1을 기록하며 전 타입 마감됐다. 전용 59㎡ 최고 분양가는 무려 18억6,630만원이었다. 결코 싸지 않은 가격임에도 수요자들은 망설이지 않았다. 이번 흥행이 보여준 것은 명확하다. 첫째, 서울 주요 입지의 신축을 기다리는 대기수요가 생각보다 훨씬 두텁다는 것. 둘째, 수요자들이 입지뿐 아니라 하이엔드 브랜드와 신축 상품성에도 기꺼이 높은 가격을 지불한다는 것이다. 그렇다면 왜 갑자기 신길 이야기를 꺼내는지? 써밋 클라비온은 신풍역 초역세권에 들어서는 812세대 규모의 단지임. 반면 상도15구역은 비역세권이라 접근성에서 다소 불리하지만, 3,207세대의 압도적인 대단지에 동일한 하이엔드 브랜드인 써밋 적용 단순한 신축 아파트를 넘어 상도동을 대표하는 하나의 랜드마크가 될 가능성이 높다. 현재 상도 신축의 가격이 신길 신축보다 근소하게 높은 점까지 고려하면, 입주 후 두 단지의 거래가격은 비슷한 수준에서 형성될 수 있다고 생각한다. (물론 신길의 역세권과 상도의 입지 중 무엇을 더 높게 평가할지는 취향의 영역이므로 다른 의견도 존중하지만) 그럼에도 필자는 확신함 상도15구역이 지금 당장 일반분양에 나선다고 가정해도 전용 59㎡ 기준 19억원은 충분히 소화될 수 있는 가격이며 신길에서 18억6,630만원이 이미 받아들여졌다면, 상도 3,207세대 써밋 랜드마크에 19억원을 적용하는 것이 합리적임. 그리고 이 기준점은 상도15구역에서 끝나지 않는다는 것임. 추가로 상도14구역은 1300세대 규모로 계획돼 있으며, 상도15구역과 맞닿아 있다. 두 구역을 합치면 약 4,500세대의 거대한 신축 주거벨트가 만들어진다. 동작센트럴자이 입주 이후 지역의 가격 상단을 열어준다면 상도14구역 및 15구역 역시 그 변화된 생활권과 가격 체계를 공유하게 된다. 여기서 중요한 것은 시간이다. 상도14·15구역의 일반분양과 입주는 지금이 아니라 수년 뒤의 일이다. 그런데 현재의 신길 신축이 이미 전용 59㎡ 18억원 후반을 받아들이고 있다. 그렇다면 수년 뒤 상도 신축 59㎡의 19억원은 과연 낙관적인 가격일까?? 오히려 현재 시장에서 이미 확인된 가격을 미래에 단순 적용한 보수적인 가정에 가까울 수 있다. 재개발 투자의 본질은 오늘의 낡은 모습만 보고 사는 것이 아니다. 아직 완성되지 않았다는 불확실성을 할인받아 매수하고, 사업이 진행되면서 그 불확실성이 신축의 가치로 바뀌기를 기다리는 것이다. 상도14·15구역 전용 59㎡의 총투입금은 약 16억원으로 예상함 당연히 비싸보이겠지 입주 시점의 가치가 20억원을 넘어선다고 가정하면 이야기는 달라진다. 투자자는 16억원 전부를 지금 한꺼번에 지불하지 않음 .비교적 적은 초기자본으로 미래의 신축 자산을 선점하고, 나머지 분담금은 사업 기간과 입주 시점까지 이연한다. 즉, 기다리는 시간을 비용으로 지불하면서 미래의 20억원짜리 자산을 현재의 자본으로 통제하는 것임. 시간과 분담금을 동시에 레버리지하는 구조라는 것암 자본주의에서는 현재의 가격만 보는 사람과 시간·현금흐름·레버리지까지 함께 이해하는 사람의 결과가 같을 수 없음. 이 구조를 이해하고 활용하는 사람과 그렇지 않은 사람의 미래 자산에는 결국 큰 차이가 생길 것이다. 나는 물론, 여기 투자한 사람들도 그렇게 배팅한 것이고 ㅋ

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