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[기획완료] 신정4동 922 일대 가이드라인 확정

신정4동 922 일대 가이드라인 확정

news.seoul.go.kr

10월15일 주민공람 한다고 합니다

이번주 양천구 구보에 주민공람 내용은 없네요 ㅜㅜㅜ 아마 시간이 더 걸릴거같습니다.

우리구역은 역세권 초품아 상부공원이 앞마당 서울에서 희소한 입지이긴 하네요

추정분담금 검증은 끝났나보네요. 아마 목요일(양천구청 구보 나오는 날)에 정비구역 주민공람 나오지 않을까 생각합니다.

추석끝나고 공람 나온다던데 언제쯤 나오나요,, 감감무소식이네요 ㅜ

목동7단지와 신정1구역, 어디에 투자금이 더 많이 필요할까? 두 곳을 단순히 현재 집값만 보고 비교하면 안 됩니다. 투자에서 중요한 것은 지금 얼마를 넣고, 나중에 얼마를 더 넣어서, 최종적으로 얼마짜리 자산을 확보하게 되는가입니다. ① 처음 필요한 내 돈 신정1구역 - 매입가: 5억 - 전세보증금: 2억 - 현재 실제 자기자본: 3억 목동7단지 - 현재 시세: 28억 - 전세보증금: 7억 - 현재 실제 자기자본: 21억 처음부터 필요한 자기자본이 18억 차이입니다. --- ② 나중에 필요한 추가분담금 10년 뒤 입주한다고 가정하겠습니다.(신정을 현실적으로 더 걸리겠죠) 신정1구역 추가분담금은 10억으로 가정했습니다. 다만 이 금액은 현재 매입한 2룸 빌라를 기준으로 상당히 공격적으로 잡은 금액입니다. 실제 분담금은 향후 감정평가액, 조합원 분양가, 사업비 등에 따라 달라질 수 있습니다. 목동7단지 추가분담금은 2억으로 가정했습니다. --- ③ 결국 내가 투입하는 총 투자금 현재 자기자본과 향후 추가분담금을 단순히 합치면, 신정1구역 3억 + 10억 = 총 13억 목동7단지 21억 + 2억 = 총 23억 즉, 명목상 총투입금은 신정1구역 13억 vs 목동7단지 23억 으로 10억 차이가 납니다. --- ④ 하지만 10년 뒤 낼 돈은 현재 돈과 다르다 추가분담금은 10년 뒤에 낸다고 가정합니다. 연 4%의 기회비용을 적용해 10년 뒤 추가분담금을 현재가치로 환산하면, 신정1구역 - 현재 자기자본: 3억 - 10년 뒤 추가분담금: 10억 - 현재가치: 약 6.76억 - 경제적 투자금: 약 9.76억 목동7단지 - 현재 자기자본: 21억 - 10년 뒤 추가분담금: 2억 - 현재가치: 약 1.35억 - 경제적 투자금: 약 22.35억 따라서 현재가치 기준 경제적 투자금은 약 12.59억 차이입니다. --- ⑤ 미래 아파트 가격은 어떻게 가정했을까? 목동7단지 84㎡의 미래가치를 45억으로 가정하겠습니다. 그리고 신정1구역은 목동7단지의 80% 수준인 36억으로 가정했습니다. 여기서 중요한 점은 신정1구역의 80%라는 가정 자체가 보수적이라는 것입니다. 제 예상은 90프로 이상이지만 보수적으로 잡겠습니다 따라서 미래가치는 - 신정1구역: 36억 - 목동7단지: 45억 으로 계산합니다. --- ⑥ 한눈에 비교 구분| 신정1구역| 목동7단지 현재 매입가/시세| 5억| 28억 전세보증금| 2억| 7억 현재 자기자본| 3억| 21억 예상 추가분담금| 10억| 2억 명목상 총투입금| 13억| 23억 추가분담금 현재가치| 6.76억| 1.35억 경제적 투자금| 9.76억| 22.35억 10년 후 가정 가치| 36억| 45억 --- 결론 목동7단지 전용 66㎡의 현재 시세를 28억, 예상 추가분담금을 2억으로 적용하면 두 투자의 차이는 더욱 명확해집니다. 신정1구역은 현재 자기자본 3억 → 추가분담금 10억 → 명목상 총투입 13억 목동7단지는 현재 자기자본 21억 → 추가분담금 2억 → 명목상 총투입 23억 입니다. 즉, 목동7단지가 신정1구역보다 약 10억 더 많은 자금이 필요합니다. 미래가치를 보수적으로 - 신정1구역 36억 - 목동7단지 45억 으로 가정하면 미래 자산가치 차이는 9억입니다. 반면 돈의 시간가치까지 고려한 경제적 투자금은 - 신정1구역: 약 9.76억 - 목동7단지: 약 22.35억 으로 약 12.59억 차이가 납니다. 특히 신정1구역은 목동7단지의 80% 가치만 인정한 보수적인 가정이고, 추가분담금 역시 현재 보유한 2룸 빌라 기준 10억이라는 공격적인 금액을 적용했습니다. 따라서 이 비교의 핵심은 단순히 미래 집값의 차이가 아닙니다. «신정1구역은 약 13억의 명목상 총투입금으로 36억의 미래 자산을 가정하는 반면, 목동7단지는 약 23억을 투입해 45억의 미래 자산을 가정하는 구조입니다.» 결국 신정1구역은 상대적으로 적은 자본을 투입해 미래 자산을 확보하는 자본 효율성에 초점을 둔 투자, 목동7단지는 더 많은 자본을 투입해 상대적으로 높은 절대 자산가치를 확보하는 투자로 볼 수 있습니다. 단, 신정1구역은 재개발 사업의 진행 속도와 최종 분담금에 대한 불확실성이 더 큰 만큼 이 부분은 반드시 별도로 고려해야 합니다. 결론 신정4동 922가 사업성이 안좋아 10억의 분담금을 내더라도 사실상 투자비용대비 신정역 1구역이 압도적입니다. 위 가정은 둘다 투자자 입장에서만 고려했습니다(전세끼고 갭투자) ** 목동 7단지는 추후 재초환도 내야합니다

신정4동 922 재개발 사업성 간단 분석 (추정치 기준) 신정4동 922 일대 (양천구, 신정역 인근) 총 2,170세대 / 조합원 1,570명 / 용적률 300% / 보정계수 1.63(보정계수가 있다는것은 사업성이 낮다는것입니다) 3종일반주거지역 상향, '26.8월 신통기획 확정 세대 구성 구분 세대수 조합원분양 1,570 일반분양 (59㎡ 위주) 270 임대 (LH/SH 매입) 330 합계 2,170 분양가 (조합원가 = 일반분양가 80% 가정) 구분 일반분양가 조합원분양가 84㎡ 27억 21.6억 59㎡ 22억 17.6억 총수입 추정 구분 수입 조합원분양 3조 3,912억 일반분양 5,940억 임대매각(추정) 1,320억 합계 약 4조 1,172억 총사업비 평당 공사비 900만원 가정(2026년 서울 시세 800만~1,000만원대) → 총공사비 약 1.17조 + 기타사업비 약 3,000억~3,500억 약 1.47조~1.65조원 (중간 1.56조) 분양이익 (총수입−총사업비) 약 2조 4,700억~2조 6,500억원 (중간 약 2조 5,600억) **평균 조합원 추가분담금 약 4.7억~5.9억원 (중간 약 5.3억원) 일반분양이 270세대(12.4%)로 적어 보이는데, 이 지역이 서울시 자료상 "호수밀도·반지하주택 비율이 높은 노후 저층주거지"로 명시돼 애초에 조합원 수 대비 여윳물량이 적은 곳입니다. 사업성 보정계수(1.63)가 적용된 것도 같은 이유입니다. 아직 신통기획 단계로 시공사 공사비 계약, 조합원 종전자산 감정평가 전입니다. 위 수치는 시세 기반 추정 시나리오이며, 실제 확정치는 조합 설립 후 시공사 선정 및 감정평가 단계에서 나옵니다. 조합원 수(1,570)도 공개 검증된 수치가 아닌 참고값입니다.

김형모소유주9월 26일

사업성은 낮아도 입지가 좋죠 일반가 높게 책정하고 조합원 1400명대로 줄었으면 좋겠네요

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김형모소유주9월 26일

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곧 주민공람 인데 일반물량 500세대는 나와야 하는데 과연 어찌될지 궁금합니다 다들 어찌 생각하나요?

이번 추석 연휴 동안 우리 구역에 시공사의 따뜻한 추석 인사 플래카드가 게시되었습니다. 신통기획 확정에 이어 주민들과 소통하고자 정성스런 추석 인사까지 전해주신 추진위원장님, 그리고 우리 구역의 가치를 높이고 추석 인사를 건네준 시공사 관계자분들께 깊은 감사를 드립니다. 특히 연휴마저 잊은 채 밤낮없이 신정4동 922구역의 재개발 성공만을 바라며 뛰어주시는 추진위원장님의 헌신과 열정에 다시 한번 머리 숙여 감사드립니다. 위원장님이 보여주신 탁월한 추진력과 강한 책임감 덕분에 "시공사 선정"이라는 목표 역시 차질 없이 성공적으로 이루어질 것이라 확신합니다. 주민들의 마음을 하나로 모아주시고 늘 현장에서 앞장서 고생하시는 추진위원장님이 계셔서 든든하고 자랑스럽습니다. 앞으로 남아있는 정비구역 지정과 조합설립 등 중요한 과정에서도, 지금처럼 추진위원장님을 중심으로 단합하여 신정4동 922구역의 성공적인 재개발을 완수할 수 있도록 주민 여러분의 따뜻한 관심과 큰 응원 부탁드립니다. 신정4동 922구역 추진위원장님 및 주민 모두 풍성한 한가위 보내시길 바랍니다. 즐거운 추석연휴 되시길 기원합니다.

이번 명절에도 건설사 플랜카드 달리나요??