신통기획 상도15

어느분분이 현실과 많은 차이가 있어요?

@익명 현재 25평 조합원 분양가 10억 이상으로 예상하고 있는데 매물 설명보다 추가분담금이 많이 나올것 같아요.

@-- 역으로 계산해보자면 매매가 7.6억에 공주가 7천짜리… 권리가액 1.5억으로 잡으면 분담금만 9억 가까이 나올 수 있어요.

원래 부동산들도 아는 거 별루 없어요~~ 모든 걸 본인이 공부하고 판단해야 돼요~^^

분담금 올라가는거 만큼 분모도 올라간다

권리가액이 1.4억인데 추분이 저것밖에 안나올리가 없죠.... 59제곱 조분 한 10억정도 아닌가요? 일분을 얼마나 고분양으로 뽑냐에 따라 다르긴하겠지만. 오르면 올랐지 내릴일은 없어보임. 그리고 안전마진 볼때의 일분가는 상도클라베뉴정도로 놓고 봐야지 동센자같이 역주변의 20억은 좀;; 그건 희망이나 전망 마진이고, '안전마진' 은 바로옆의 클라베뉴에 년식보정하는거 정도가 '안전' 마진인듯.

@니이익 음.. 끄덕끄덕 보수적으로 보고 들어오시는게 나을듯 합니당. 59 조분가는 10억 초중반일 거에요. 일분가는 또 매매가랑 별개이니… 분양시에는 클라베뉴 매매가 정도에 년식 보정하는 정도가 나오지 않을까 하네요. 지금 장위가 14억 정도니 30년 정도에 진행한다 치면, 18억에 +@가 되지 않을까용? 그거 생각해서 지금부터는 p 계산 잘 해서 진입하는게 맞죠. P6-7억은… 음…

@니이익 재개발 전문가들이 상도15구역의 미래 가치를 볼 때 클라에 단순 연식 보정만 하지 않는 이유가 있습니다. 클라베뉴가 현재 시세 한계를 보이는 이유는 중소형 단지 규모와 주변 빌라에 둘러싸인 주거 환경의 불균질성, 그리고 독자적 생활권 형성의 한계 때문입니다. 상도15구역이 완공될 쯤이면 상도14구역과 연계되어 총 4,400세대 규모의 미니 뉴타운급 신축 주거 벨트를 완성하게 됩니다. 동센자를 시작으로 상도14, 15구역의 거대 신축 단지가 연달아 들어서면 상도동 일대의 주거 환경은 물론 시세 축 자체가 완전히 재편될 수밖에 없습니다. 여기에 빵빵백 + 입주 후 1년 유예 조건이 더해집니다. 이는 단순히 금융 비용을 줄이는 차원을 넘어, 완공 시점까지 조합원 자금 투입을 억제함으로써 미래의 화폐가치 하락(인플레이션)을 활용해 추가분담금을 실질적으로 녹여버리는 타임 레버리지 효과를 선사합니다.

@후루탕후루루 과거 노량진 뉴타운 역시 프리미엄이 비싸다는 인식이 있었으나, 결국 시장 법칙에 의해 동작구 시세를 리딩하는 대장주가 되었습니다. 역사는 반복됩니다. 정부의 정책적 실패와 화폐 가치 하락 속에서 부동산 시세가 다시 움직이는 지금, 완성될 상도 뉴타운의 미래 가치를 감안하면 상도15구역의 프리미엄 역시 높은 수준이 아니라고 봅니다.

@alphigo 클라베뉴 분양할 때 부동산하는 인간들이 다 별볼일 없다했는데 지금봐라 ㅉㅉ 팔아먹는데 급급하지 부팔이들 전라도 사람들 많더만 ㅋㅋㅋㅋㅋ 마인드가 염전 노예 같이 일하노

@alphigo 그니까 그건 기대사항이고 안전마진은 아닌거죠. 안전마진의 정의를 어떻게 하냐에 따라 다르겠지만, 제 생각에 안전마진은 주변 비슷한 단지에 년식보정이랑 인플레 보정 넣은 정도가 안전마진이라고 봅니다. 말씀하시는건 제 정의로는 기대마진이에요. 그렇게 될 가능성이 아무리 높다고는해도. 안전이라는건 인플레랑 년식보정만 하는게 맞는거 같습니다. 주변 환경변화나 교통 균질성 이런걸 다 따지는건 그개ㅔ 아무리 가능성 높더라도 기대마진이에요.

@니이익 이 말도 틀린게 아니지만, 결국 생각해보면… 재개발에 니이익님이 말씀하시는 안전마진의 개념을 적용하는게 맞나? 라는 근본적인 의문이 들긴하네요. 투자하는 사람이나, 조합원들이나 모두 기대마진으로 계산을 할텐데, 일반마진이라는 개념이 영향력을 줄 수 있는 부분인가? 라는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고, 저 또한 기준 잡기에는 클라베뉴가 맞긴 한 것 같아요. 거기에 연차당 3%정도 연식 보정과, 또 1년간 인플레 최저로 3% 계산만 해봐도, 30년 분양 나올시 기준 19억+@ 정도가 나오긴 하겠네요. 여기에 대단지, 하이엔드 같은 옵션은 뺀 상태인데… 기대마진은 각자가 생각하는 숫자를 더하면 될 것 같습니다. 보수적인 숫자로 19억-20억 정도면 나름대로 나쁘진 않을…듯? 결국 매매가는 33-4년 완공시에 나올테니 그 기대수익은 각자의 생각에 맡기는 게 맡는 것 같습니다.

@후루탕후루루 네 그러니까 결국엔 흔히 재재판에서 안전마진이라고 쓰는 정의는 인플레랑 년식보정정도 한거고요. 일반마진, 기대마진이라고 하는건 보상마진이라는 단어를 씁니다. 일반적으로 통용되는 정의를 말하는거에요.

59. 23억

총회 현장에선 구체적인 월까진 못 들었습니다. 아마 보도자료 용으로 27년 말 이주로 두고 10월 관처인가 목표인 것을 이야기하신 듯 하네요. 무튼 좋은 소식.

현장에서 사회자분 말씀처럼 정말 최악의 수도 대비는 해야겠지요 잘 준비하신만큼 빠르게 인가 득하길 바랍니다 !!

상도 다른 구역과 고민하다가 속도 보고 상도 15 선택했는데 탁월한 선택이었네요.

🙌🙌🙌

와우 굉장히 빠르네요 ㅊㅊ

그냥 빠르다가아니라 날라가네요

신림1구역 신통 사시인가던데 여기가 최초 아닌가요?

신림1구역이 최초인데..

@반포주공 신림1은 신통이 최초기획이 아닙니다. 일반 재개발로 난항 중이던 곳을 21년에 오세훈이 공공기획이라는 이름으로 행정적 지원을 했고 이후 신통기획이라는 이름이 덧씌워진 곳이라, 공모를 통한 구역지정 및 기획 단계부터 새롭게 시작한 민간재개발 정식 신통기획은 21년 12월부터 1차 선정된곳들이죠. 상도는 그 다음해인 22년 2차로 선정되었음에도 민간재개발 구역지정 중 1위의 속력으로 달리고있습니다. 애초에 출발시점과 성격이 달랐고, 표 보시면 아시겠지만 진행 속도도 차이가큽니다.

1 예상보다 빠른 목표에 놀람 이주 어디로 해야하나 슬슬 고민해야할듯 2 거의 75퍼센트 가까이 의결서 낸거같고 반대는 5표 미만.. 앞으로의 사업 진행도 잘 될거같음 3 입주까지 끌고 가는 원주민 꽤 많으실거란 생각 사시 전 지금 매수 타이밍 맞는거같음

@익명 예상 목표 이주 원래 28년이었는데 더 가까워진건가요?

@뻐꾸기 물론 가능성은 적지만 내년 말도 언급되었어요 연내 사시인가 가능성도 언급하셨고.. 개인적으로는 보수적으로 1년씩 늦춰 이해했습니다^^

속도요.. 속도가 엄청나네요 진짜.. 예상은 했지만 그래도 수리하고.. 수리 이제 막 다 했는데요 ㅋ

여러군데서 올리다보니 팔린지 모르고 안내리는 경우 많아요

푼돈에 연연하지맙시다

시공사 선정은 다수의 참여가 요구되는 중요한 단계기 때문에 참석 독려 차 준거고 나머지 총회는 참석비 없습니다..준공까지 들고가실거면 그 비용 다 저희 주머니서 나가는건데 조삼모사에요..

와! 현재 P가 최소 4억부터라는 말씀이신거죠~?

@익명 안전마진 최소 4억 앞으로 더 늘어남

@익명 피가4-6억이고 안전마진은 최소4억인데 시간이 갈수록 늘어난다고 하시네요

@익명 프리미엄은 4억 후반~ 6억사이 형성되어있다고 하네요.

근데 세대수도 더 많고, 속도도 빠르고, 사업시행인가를 받은 15구역과 14구역 프리미엄은 크게 차이가 안날까요?? 띠용??

@ㅋㅋ 14는 세대수 적어서 매물 자체가 적죠. 1년 정도 차이라 속도 차이도 큰 편은 아니죠.

@ㅋㅋ 위치가 14가 조금 더 가깝지만 큰 차이가 없고 세대 수를 고려했을 때 조금 더 낫다고 생각한 거 같네요. 오십보백보 같습니다.

@ㅋㅋ 14구역에서는 59는 14가 더 비싸다시면서 15구역 방에서는 왜 15가 14보다 프리미엄이 안 높냐니요. 이런 구역 비교는 좀 안했으면 합니다.

@헌앙 14 소유자분 같습니다.

@헌앙 뭐라는거여 15구역 소유주분이 먼저 유튜브 15가 더 비싸다고 했다고 어그로 끌었구만?

@헌앙 속도 빠른데 사시도 먼저 받고.. 프리미엄은 왜 비슷할까요? 그게 시장평가라 생각하는데 .. 뭐 15구역 양반들 타 구역 시비걸고 다니는거 하루이틀 아니긴 하지만

@ㅋㅋ 14를 까내리려는 의도는 전혀없었고요 14도 좋은곳이고 15와함께 같이 잘되야 서로 시너지 얻을수있다고 생각합니다. 15구역에대한 긍정적인 평가를 해준게 좋아서 공유한글인데 어그로를 끌거나 14와 비교를하고 깍아내릴 의도는 없으니 오해 마시고 굳이 14가 좋네 15가좋네 하면서 싸울필요는 없다고 생각합니다. 각자 선택을 믿고 내꺼가 좋은거다 생각하면 될거같아요 여기서 누가 맞네 하고 얘기해봤자 달라지는거 없지않을까요? 무튼 글에 관심 가져 주셔서 감사합니다.🙏

@상츄남편 예^^ 서로 응원하며 합시다^^ 솔직히 저거보고 기분 좋을 사람있겠어요? ^^

@ㅋㅋ 기분 나빳다면 미안합니다 😊 14가 더비싸져도 15보다 비싸다고 누군가 말해도 저는 기분안나쁩니다 제께 아닌거고 제가 판단을 잘못했을수있다고 생각해요. 실제로 역과도 더 가깝고 초등학교도 품고있어서 14가 더 비싸질수도있다고 생각해요. 14가 더 비싸져서 15가 따라간다해도 절대적인 가치가 같이 올라가는걸 저는 바랍니다🙏

@ㅋㅋ 쌰우지 맙시다… 사실 23이 대장이 되든, 14가 결국 저희보다 비싸지든 상관 없어요. 그냥 상도 전체 구역이 다 문제 없이 일어나길 바랄 뿐입니다. 가끔 상도써밋 같은 어그로꾼들 나오지만, 그렇다고 저희까지 그럴 필요가 있을까요. 기분 나쁜 글들이 나와도 그냥 무시해 버리세요. 결국 다 같이 웃는 게 베스트고, 지금 짜잘한 거에 일희일비 할 필요 없다고 봅니다. 모두들 릴렉스 릴렉스.

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