민도복 (가)중곡동B4

수익성이 안나온다고 생각하는 이유를 말씀해주셔야죠ㅎㅎ 용적률 천프로이상까지도 가능한걸요?

최구 강동구 암사쪽 설명회 보시면 아실수도요

@상급지만보자 암사쪽은 어떠셨나요?

간단히 추론해도 내 집을 신탁사에게 위탁 주체가 신탁사와 리츠가 되어서 진행되는 형태 리츠사의 운영수수료 통제못함ㅡ권리가액항변못할거같고ㅡ조합원분양가도 통제 안되고. 공주복도 문제가많은건 아실거고, 즉 주체가 누구냐에 따라서 많이 달라집니다 오래 걸려도 전통 재개발형태를 굳이 고수하는 이유이기도 하구요

​짚어주신 조언 감사합니다만, ‘공공(LH/SH)’과 ‘민간(지정개발자)’을 혼동하신 심각한 팩트 오류가 있어 바로잡습니다. ㅎㅎ맞습니다. LH·SH가 주도했던 공공도심복합개발은 ‘토지 강제 수용 방식’과 ‘낮은 감정평가’ 때문에 주민 반발로 엎어진 곳이 수두룩합니다. 그래서 나온 게 이번 대책의 핵심인 [민간도심복합개발(민도복)]입니다. 민도복은 강제 수용이 아니라 조합원들이 주체가 되어 민간 신탁사나 시공사를 직접 고르고, 마용성,잠실같은 상급지 수준의 프리미엄 브랜드 아파트를 짓는 방식입니다. ^^공공의 단점을 치유하기 위해 만든 ‘법안’을 공공과 똑같은게 아니에요! 조금 더 공부해보셔요~!!

아니에요 민도복 말씀드린건데요. 민도복 설명회장 다녀와보신적 없으시죠? 장점 과 단점이 뚜렷이 구분되는 형태입니다. 드러난 장점은 이루어지기 힘든 반면에, 단점은 잘 나타나기 마련이오니 좀더 신중했으면 좋겠고 다른사업으로의 진행은 염두에 없는것인지 궁금하네요

전통 조합 방식 재개발, 과연 통제가 되던가요? 조합장 뇌물 수수, 조합 내분으로 인한 소송전, 시공사 합의 지연으로 둔촌주공처럼 공사 중단 한 번 되면 분담금이 수억 원씩 고무줄처럼 폭등합니다. 반면, 신탁 방식(민도복)은 사전에 정액제 수수료율(보통 1~2% 선)을 계약으로 묶어두고 시작합니다. 전문가들이 칼같이 자금 관리해서 공사비 증액 리스크 방어해 주는데, 기약 없이 15년~20년 묶여서 조합 비리로 터져 나가는 기회비용보다 신탁 수수료가 수십 배는 더 저렴하고 안전하지 않을까요? ㅎㅎㅎ

그리고 ~~ 민도복은 토지등소유자가 사업계획 수립 및 승인 과정에서 법적으로 보장된 '의결권(투표권)'을 행사합니다. 감정평가 역시 조합원들이 동의한 공인 감정평가법인들이 시장 시세를 반영하여 공정하게 평가합니다. 주체가 신탁사라고 해서 마음대로 가격을 정할 수 없도록 법령으로 촘촘하게 규제하고 있습니다~~

방금도 님의 글속에 답이 있어보이네요. 조합내분 소송전. 시공사합의지연 등등,분담금폭등등 이게 전통재개발 방식의 함정이 맞긴해요. 그렇다면 민도복은 이러한 단점을 죄다 극복한거라고 말씀하신다는건데 감평가가 부족해도. 분양가가 비싸도~이것역시 통제할수있단뜻이 앞뒤가 안 맞는다는 거에요. 조합원이 통제하니 오늘날 재개발이 저런 단점들이 존재한단건데, 통제 못하게 신탁사가 관리하는 형태가 바로 이 사업인데. 역으로 생각해보면 수많은 데이타와 수치를 들이밀어서 감평가 비례율 추정분담금 조합원분양가 를 내놓을때 그 부분이 대다수가 만족하리란 보장도 없고, 만족못해도 불합리해도 항변못하게 사업지연을 못하게 할수도 있는거니 장단점이 뚜렷하게 있다는 뜻입니다

물론 단점도 있지요 신통,모아타운은 단점이 없는가요? ㅎㅎ 그어떤 재개발 재건축이든 단점이아예 없을순없지요~~~ 없다면 사기겠죠ㅋ

그리고 도심복합개발법 및 지정개발자 고시에 따르면, 신탁사가 사업을 이끌더라도 [시공사 선정, 사업계획서 수립, 조합원 분양가 및 추정분담금 확정] 등 주민의 재산권과 직결된 모든 핵심 안건은 반드시 '토지등소유자 전체회의'의 법적 투표(의결)를 거쳐야만 효력이 발생합니다. 신탁사는 주민들이 의결해 준 대안을 집행하는 '전문 행 정 대리인'일 뿐이지, 주민 목소리를 짓밟고 수치를 강제로 들이밀 수 있는 독재 권력이 아닙니다. 항변을 못 하기는커녕 투표권으로 신탁사를 통제하는 구조입니다.지금 대한민국 정비사업 역사상 가장 분담금이 폭등하고 소송전이 벌어지는 곳들이 다 어느 방식입니까? 바로 비전문가인 주민들이 모여 만든 '전통 조합 방식'입니다. 대형 건설사의 화려한 말장난과 교묘한 공사비 증액 요구에 조합 집행부가 무력하게 휘둘리거나, 조합 내부 비리로 소송전이 벌어져 둔촌주공처럼 사업이 마비되는 게 진짜 자산 파괴입니다.메이저 신탁사는 자체적인 전문 건설·금융 PM(프로젝트 매니저) 팀을 가동해 시공사의 부당한 공사비 부풀리기를 기술적·법적으로 칼같이 쳐냅니다. 시공사한테 뜯길 수백·수억 원의 돈을 전문가들이 알아서 방어해 주는데, 이게 진짜 자산 통제력 아니고 무엇입니까?주체가 조합이냐 신탁이냐를 두고 과거 패러다임에 갇혀 싸울 때가 아닙니다~~^^

맞죠. 그렇다고 하니까~우리가 이러고 있는거겠지요.. 너무 장미빛만 보시지 않았으면 좋겠네요.

@상급지만보자 네 혹시 제가 답변하는과정에서 기분나쁘게 한게 있다면 죄송하단 말씀드리고요! 맞아요! 장미빛만 보면 안되죠! 모든투자엔 항상 리스크가 있는것이니깐요!^^

다른 정비방식은 어려움이 많아 모아타운을 추천하시는건가요?

@다주택자 네

그건 어느 구역이나 마찬가지 아닌가요?

조용히 진행중에 있습니다 😃

68이라고 친절하게 씌어있네요 ㅎㅎ

ㅎㅎ 밑에 내용읽어보시고 어떤게 꽝인지 얘기해보세요ㅎ

자료좀받아볼수 있을까요?

우려하시는 취지는 알겠으나, 사실관계는 바로잡아야 할 것 같습니다. 우선 능동로는 광진구의 핵심 간선도로가 맞으며, 현재 추진 중인 구역은 이 능동로에 접해 있어 말씀하신 접도 요건을 충족합니다. 언급하신 신축 빌라 문제는 모든 정비사업현장에서 가장 중요하게 다루는 리스크가 맞습니다. 하지만 추후 도심복합개발 혁신지구로 선정되면 권리산정기준일에 따라 신축 빌라들은 대거 현금청산 대상이 될 수 있어, 투자 시 가장 경계해야 할 지점입니다.

휴우님 글을 올리시려면 먼저 본인부터 공부를 하시고 올려야 할거같은데요?^^ B4 관련해서 “간선도로나 보조간선도로에 전혀 해당되지 않아서 민간도심복합개발 추진 자체가 안 된다”는 주장은 본인이 잘못알고있는것인데요?^^ 서울시 도로자료상 보조간선도로로 분류되는 도로입니다. 민간도심복합개발 기준에서 말하는 간선도로는 주간선도로만 말하는 것이 아니라, 서울시장이 지정·고시한 특별시도 중 주간선도로 및 보조간선도로를 포함하는 개념입니다 따라서 “B4는 간선도로 또는 보조간선도로에 전혀 접하지 않는다”는 말은 맞지 않습니다. 물론 B4가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 아직 권리산정기준일 확인해야 할 부분은 있습니다. 하지만 “도로요건이 아예 안 맞아서 추진 자체가 안된다는것은 잘못된 말이죠 저도 신축 선분양은 조심해야 한다고 생각합니다 그리고 B4를 단순히 “노후도 60% 이상이면 된다”는 식으로만 보고 있는 것도 아닙니다. B4는 노후도뿐 아니라 저층 고밀 주거지, 반지하 비율, 호수밀도, 제2종일반주거지역, 능동로 보조간선도로 접도 가능성, 6m 이상 도로로 둘러싸인 일단의 지구 가능성이 전부 부합하는걸 제발 공부를 좀 하시고 확실히 숙지하시고 글을 올리세요 제가볼땐 본인이 제일 무지해요 또한 “공동주택단지 면적 제한”도 아파트나 대형 공동주택단지가 과도하게 포함되는 것을 막는 상한 규정에 가깝습니다. B4처럼 대형 아파트단지가 없는 저층 주거지는 이 부분에서 오히려 불리하다고 보기 어렵습니다. 에이블 같은 소형 단지형다세대가 있다 해도 대지면적이 수백㎡ 수준이라, 대형 공동주택단지 제한과는 성격이 다릅니다. 다만 신축 선분양이 계속되는 문제는 분명 리스크입니다. 권리산정기준일이 늦어지면 신축빌라가 늘어나고, 노후도와 사업성이 흔들릴 수 있습니다. 그래서 B4 추진 측에서도 지금 보이지 않게 뒤에서 조용히 추진하고 있는것들이 있습니다

ㅎㅎ 노후도 68%이상이구요 성장거점형이 될수도있고 필요하면 투트랙으로 하는방법도 있습니다 ㅎ자세한 내용은 소유주방으로 들어오세요!6만이 조금 넘어가는데 그정도는 방법이 있어요 ^^ 그리고 노후도도 국토부기준이랑 서울시기준 더 찾아보시고요ㅎ

@빅데이터 답변 감사합니다 노후도는 서울시 기준으로해서 노후도 60%이상 적용이라 달라지는건 없네유. 67000제곱미터던데 관련해서 혹시 넘어가도 괜찮다는 사례나 내용 있으시면 살짝 공유부탁드려도 될까요? 제가 해당지역 매수 준비중이라 아직 소유주는 아닙니다

여기는 누구나 다보는 공간이라 자세히 말씀드리기가 좀 그렇고요 대략적으로 말씀드리면 지금 조용히 진행중에있어요 곧 ooooo도 있고 그 면적 조금 넘어가는 부분은 소유주방에서 추진하는 방장님께서 알려주는 내용이라 제가 여기다 말씀드리긴 좀 그래서요ㅠ

메일주소나 쪽지주소나 그런거 알려주시면 정보 보내드릴게요

쪽지는 어떻게 보내면 될까요?

@화아앗팅 메일주소알려주세요

@빅데이터 혹시 죄송하지만 부동산 업자는 아니시죠...?

애초에 목적이 긴고랑로 복원 목적 도로확폭 하는게 명분인데 뭔 남쪽북쪽 나눠서합니까 ㅋㅋ 뇌피셜은 님들 머리속에만 가지고 계시고 전체 통합개발이 구청에서 원하는 개발방향입니다

@민도복중곡 구청에서 원하더라도 선정 기준이 있는데요

저도 궁금합니다

이게 직각기준 350m로 보면 군자역에서보면 아슬아슬하게 안되고 중곡역에서부터 350m인 부분을 포함하면 50%는 충분히 넘어보이긴하는데